Bán lại căn hộ cho người nước ngoài

Ngày: 22/08/2017

Tôi có mua căn hộ Masteri ở Quận 2, đã thanh toán 95%, đã nhận nhà nhưng chưa nhận sổ hồng. Ny tôi muốn bán lại căn hộ này cho người nước ngoài, họ đã và đang làm việc được 3 năm tại VN. Tôi dược biết có nghị định, toi xin trich dẫn như sau:

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Đối chiếu với quy định nêu trên thì người nước ngoài chỉ được mua nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở mà dự án đó không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng hoặc mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không quy định người nước ngoài được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam.

Vậy rất mong quý luật gia trả lời giúp tôi:

1/Trường hợp này tôi có cách nào để chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài?

2/ Khi đó thủ tục thế nào?

Lời đầu tiên chúng tôi trân trọng cảm ơn sự tín nhiệm của anh dành cho dịch vụ tư vấn luật của Công ty Luật Việt An!

Theo Điều 159 Luật nhà ở, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thỏa mãn 2 điều kiện:

Điu kin 1: Đối tượng người nước ngoài phải là:

  • Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
  • Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Điu kin 2: Hình thức sở hữu nhà: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

  • Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
  • Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Điều này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cụ thể như sau: T chc, cá nhân nước ngoài thuc din được s hu nhà ti Vit Nam ch được mua, thuê mua nhà ca ch đầu tư d án xây dng nhà , mua nhà ca t chc, cá nhân nước ngoài quy định ti Đim b Khon 4 Điu 7 ca Ngh định này và ch được nhn tha kế, nhn tng cho nhà ca h gia đình, cá nhân hoc nhn tng cho nhà ca t chc trong s lượng nhà theo quy định ti Khon 3, Khon 4 Điu này ti các d án đầu tư xây dng nhà được phép s hu; trường hp t chc, cá nhân nước ngoài được tng cho, được tha kế nhà ti Vit Nam nhưng không thuc din được s hu nhà ti Vit Nam thì gii quyết theo quy định ti Điu 78 ca Ngh định nà

Vậy, với thông tin anh đã đề cập, người nước ngoài chỉ có thể được chuyển nhượng nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở trực tiếp từ chủ dự án xây dựng nhà ở; hoặc nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của cá nhân. Do đó, trong trường hợp này, anh không thể bán nhà cho người nước ngoài bằng cách thông thường theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hiện nay, căn cứ vào Điều 32, Thông tư 19/2016/TT-BXD thì Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì bản thân anh chưa được cấp giấy chứng nhận cho nên, anh vẫn có thể chuyển nhượng tiếp cho người nước ngoài bằng việc thiết lập văn bản chuyển nhượng quyền phát sinh từ hợp đồng (theo mẫu phụ lục 24 Thông tư 19/2016/TT-BXD). Văn bản này thể hiện người nước ngoài sẽ là bên thứ 3 tiếp tục thực hiện việc mua nhà với chủ đầu tư dự án căn hộ Masteri thông qua bên trung gian là anh. Hay nói một cách khác, người nước ngoài sẽ được xem là mua nhà từ chủ đầu tư dự án. Điều này hoàn toàn phù hợp với hình thức mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Lưu ý: Do các cơ quan công chứng, chứng thực tại các địa phương chưa thống nhất áp dụng pháp luật liên quan đến người nước ngoài được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà nên có thể họ sẽ từ chối công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, để tránh thiệt hại cho các bên, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nên liên hệ, trao đổi với chủ đầu tư và văn phòng công chứng tại nơi có bất động sản để nắm rõ các quy định và quyết định chính thức việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đối với đối tượng là người nước ngoài.

Trình t th tc và h sơ:

Bước 1. Anh và người nước ngoài lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản anh lưu, 01 bản người nước ngoài lưu); 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2. Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

Bước 3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, người nước ngoài nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

  • 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (đã công chứng, chứng thực);
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của người nước ngoài: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

  • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của anh và 01 bản của người nước ngoài;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 4. Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
  • Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Trân trọng,

CÔNG TY LUẬT - ĐẠI DIỆN SỞ HỮU TRÍ TUỆ Việt An

Luật sư: Đỗ Thị Thu Hà

Văn phòng tại Hà Nội

Mobile: 0979 05 77 68

Mobile: 0977 86 08 08

Email: info@luatvietan.vn

Yahoo Online

Yahoo Online

Hotline: 0933 11 33 66
Mr Dong

Văn phòng tại TP Hồ Chí Minh

Mobile: 0913 38 07 50

Mobile: 0975 58 79 58

Email: saigon@luatvietan.vn

Yahoo Online

Skype Online

Tư vấn pháp luật đất đai

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn, Luật Việt An xin tư vấn như sau: Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật...

Bán lại căn hộ cho người nước ngoài

Lời đầu tiên chúng tôi trân trọng cảm ơn sự tín nhiệm của anh dành cho dịch vụ tư vấn luật của Công ty Luật Việt An! Theo Điều 159 Luật nhà ở, cá nhân...

Tư vấn điều kiện mua nhà ở xã hội

Với nội dung yêu cầu tư vấn của chú, Luật Việt An xin tư vấn như sau: Theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở thì người có công với cách mạng theo quy...
Công ty tư vấn luật - Đại diện sở hữu trí tuệ Việt An

Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số: 01010266/TP/ĐKHĐ, cấp lần đầu ngày 23/10/2007 tại Sở Tư pháp Thành phố Hà Nội.

Giấy đăng ký hoạt động của Chi Nhánh Luật Việt An tại TP Hồ Chí Minh

Đại diện bởi: Bà Đỗ Thị Thu Hà (Giám đốc Công ty)

Mã số thuế: 0102392370