Thủ tục thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Việc lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị không chỉ giúp quy hoạch không gian sống một cách khoa học, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân mà còn góp phần phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, để triển khai một dự án đầu tư trong lĩnh vực này, các chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện. Việc nắm vững và thực hiện đúng các bước trong quy trình lập dự án không chỉ giúp doanh nghiệp đảm bảo tính pháp lý mà còn góp phần rút ngắn thời gian triển khai, nâng cao hiệu quả đầu tư. Bài viết sau của Luật Việt An sẽ cung cấp các thông tin cần thiết về thủ tục thực hiện thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị.

Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, khu đô thị là gì?

Theo Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là một tập hợp các kế hoạch đề xuất cung cấp vốn trong thời gian trung hạn hoặc dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh tại một địa điểm cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định. Các dự án đầu tư cho phép tìm hiểu về các nhà đầu tư, những dự định cụ thể và các kế hoạch mà họ sẽ thực hiện. Dự án đầu tư là yếu tố quan trọng đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp phép đầu tư. Đồng thời, những dự án này cũng là nền tảng để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án.

Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới có thể được hiểu là tập hợp các đề xuất cung cấp vốn trung hạn hoặc dài hạn, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư vào hạ tầng cho khu dân cư mới.

Thủ tục thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Bước 1: Có một khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Thông thường với những dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Để có được đất làm dự án chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:

• Một phương thức phổ biến là chủ đầu tư trước đó đã mua hoặc thu gom một số lô đất liền kề, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với các dự án khi đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
• Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư).
• Tham gia đấu giá đất, thường diễn ra tại các địa phương có kế hoạch phát triển dự án khu dân cư hoặc đô thị. Địa phương sẽ tổ chức bán đấu giá để chọn lựa chủ đầu tư thích hợp cho dự án, đặc biệt là đối với các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng.

Bước 2: Thực hiện đền bù

Đây có thể được coi là bước quan trọng nhất trong một dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của dự án. Để giảm bớt rủi ro, rất nhiều dự án sẽ thất bại. Để làm như vậy, chủ đầu tư phải mua được ít nhất 60 – 70% đất trong khu vực dự án dự định.

Khi chủ đầu tư có đất, họ có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà nước có thể đứng ra công tác đền bù để hỗ trợ chủ đầu tư, ban bồi thường sẽ thống kê, định giá và chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù.

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải xin phép từ các cơ quan chính quyền, như UBND cấp Quận, Huyện (đối với các dự án lớn hoặc khi chủ đầu tư là tổ chức, sẽ cần phép từ UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó tuân thủ các quy hoạch của nhà nước và là lựa chọn phù hợp để phát triển khu dân cư, sẽ có văn bản đồng ý cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư.

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Đến bước này, chủ đầu tư phải được Quy hoạch kiến trúc và Sở Xây dựng chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Điều này bao gồm mật độ xây dựng, số lượng đất được phân lô, số lượng đất dành cho trường học, chợ, bệnh viện và các tiện ích khác, chiều cao, điện và thoát nước.

Sau khi chủ đầu tư xác định phương án đầu tư hạ tầng, họ thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư hoặc khu đô thị. Một số hạng mục bao gồm đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước và đèn chiếu sáng…

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500

Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã được thiết kế ở trên, “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” sẽ được đưa ra được quyết định 1/500.

Quyết định 1/500 là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện các dự án và đầu tư hạ tầng. Quyết định bao gồm tất cả thông tin liên quan đến khu đất, bao gồm chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, số lượng block, chiều cao, lùi trước và sau, đường xá,…

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý được cấp bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho phép các chủ đầu tư thực hiện công tác xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình. Trong trường hợp các dự án đầu tư khu dân cư hoặc khu đô thị, giấy phép xây dựng không chỉ xác định các hạng mục cụ thể mà còn liên quan đến hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, đèn chiếu sáng, cấp nước, năng lượng, hệ thống thu gom và xử lý nước thải, cùng với nhiều yếu tố khác.

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,…

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…) bao gồm: Nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô

Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư, đô thị,… phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.

Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

Theo Điều I Mục B Văn bản Đầu tư Số: 2200/HD-UBND, Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án gồm:

• Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
• Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư

Theo Điều VI Mục B Văn bản Đầu tư Số: 2200/HD-UBND, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư được quy định như sau:

• UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án thu hút đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là văn bản quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật, kết quả lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.
• UBND tỉnh giao UBND cấp huyện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án/tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cụ thể:
• UBND cấp huyện là bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/ mời thầu dự án có sử dụng đất thuộc địa bàn mà UBND cấp huyện là đơn vị quản lý dự án sau đầu tư và dự án thuộc địa bàn của 02 huyện trở lên mà có phần diện tích đất lớn hơn trong dự án.
• UBND cấp huyện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/ mời thầu dự án có sử dụng đất thực hiện trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật về Đất đai; Luật Đấu thầu và pháp luật có liên quan, chịu trách nhiệm trước pháp luật, UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh về nội dung công việc, nhiệm vụ được giao.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về vấn đề thủ tục thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!