Doanh nghiệp FDI có quyền chuyển nhượng đất khu công nghiệp không?

Doanh nghiệp FDI (Foreign Direct Investment) là doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ở Việt Nam tại các khu công nghiệp ngày càng phát triển. Một trong những vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm là quyền sử dụng và chuyển nhượng đất trong các khu công nghiệp. Vậy, liệu doanh nghiệp FDI có quyền chuyển nhượng đất khu công nghiệp không? Các quy định pháp lý nào điều chỉnh vấn đề này? Trong bài viết này, Luật Việt An sẽ giải đáp những câu hỏi trên cho khách hàng. 

Đất khu công nghiệp là loại đất gì?

Theo điểm đ Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“Điều 9. Phân loại đất

…3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

..đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;”

Như vậy, đất khu công nghiệp được xác định là đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Doanh nghiệp FDI có được nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp không?

Theo điểm d Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Như vậy, doanh nghiệp FDI có được nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp. 

Ngoài ra, theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp FDI còn có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Được Nhà nước cho thuê đất; …

Doanh nghiệp FDI được thuê đất trong khu công nghiệp dưới hình thức nào?

Theo Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013, nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có doanh nghiệp FDI để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Doanh nghiệp FDI có thể được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo Điều 120 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Thuê đất trả tiền một lần

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thuê đất trả tiền hàng năm

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

• Các trường hợp không thuộc cho thuê đất trả tiền một lần;
• Các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo đó, căn cứ Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định thì doanh nghiệp FDI được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất như sau:

• Doanh nghiệp FDI đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Doanh nghiệp FDI đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Doanh nghiệp FDI có quyền chuyển nhượng đất khu công nghiệp không?

Theo Khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 43. Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

..2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. a) Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này;
2. b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.”

Dẫn chiếu đến Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai 2024, có thể thấy:

• Đối với trường hợp doanh nghiệp FDI được thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (điểm b Khoản 1 Điều 33). 
• Đối với trường hợp doanh nghiệp FDI được thuê đất thu tiền hàng năm: Không có quyền chuyển nhượng đất mà chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp (điểm e Khoản 1 Điều 34).

Như vậy, doanh nghiệp FDI có quyền chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nếu thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm, doanh nghiệp chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và không có quyền chuyển nhượng đất.

Điều kiện chuyển nhượng đất của doanh nghiệp FDI

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp FDI nói riêng được quyền chuyển nhượng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp là bao lâu?

Theo Khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Trên đây là tư vấn giải đáp thắc mắc về câu hỏi: Doanh nghiệp FDI có quyền chuyển nhượng đất khu công nghiệp không? Qúy khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!