Tranh chấp hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày: 11/09/2018

Tôi tên Nguyệt 62 tuổi, có làm Hợp Đồng Chuyễn Nhượng 1 thửa đất 150m2 của ông Đoàn và ông Đoàn có làm Hợp Đồng Ủy Quyền cho môi giới là ông Quân làm đại diện. ( Hai Hợp Đồng này làm cùng ngày tại văn phòng Công Chứng).

Tôi đã tất toán sổ Tiết Kiệm và cả 2 người nhận số tiền mặt của tôi là 298.000.000 đồng tại Ngân Hàng Sacombank

Ông Quân có làm thêm Phụ Lục Hợp Đồng Chuyễn Nhượng Quyền Sử Dụng Đất với tôi là bên bán đã nhận đủ tiền và có cam kết nếu thửa đất phát sinh tranh chấp và qui hoạch thì hoàn tiền đủ

Sau khi đo đạc – Vị trí thửa đất nêu trên thì không đúng địa điểm như đã thỏa thuận

Sau khi xin thông tin của Phòng Tài Nguyên Môi Trường thì tôi có văn bản – Thửa đất bị qui hoạch mở lộ giới.

Tôi báo tin cho ông Đoàn thì ông Đoàn nhắn tin là: Ông đã bán đất cho ông Quân và ra pháp luật rồi.(nhưng ông không có chứng cứ hợp đồng mua bán chỉ có Hợp Đồng Ủy Quyền cho ông Quân được quyền chuyển nhượng, tặng cho v.v..

Trong Hợp Đồng Ủy Quyền điều 2 khoản 1. Nghỉa vụ và quyền của bên A (bên ủy quyền)

Chịu trách nhiệm về cam kết do bên B (bên nhận ủy quyền) thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

Như vậy, tôi khởi kiện ông Đoàn hay ông Quân? và yêu cầu Tòa Án như thế nào? Xin hướng dẩn dùm tôi. Tôi thành thật rất cám ơn.

Theo những thông tin bạn trao đổi, Luật Việt An xin tư vấn sơ bộ cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015;
Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
Luật đất đai 2013.

Khởi kiện ai?

Việc xác định khởi kiện ai đồng nghĩa với việc xác định tư cách bị đơn trong vụ án dân sự. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 68 Bộ luật tố dụng dân sự 2015, bị đơn trong vụ án dân sự là người bị nguyên đơn khởi kiện hoặc bị cơ quan, tổ chức, cá nhân khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị người đó xâm phạm. Vậy ai là người trực tiếp xâm phạm lợi ích của bạn?

Từ những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng giữa ông Đoàn và ông Quân tồn tại một Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù ông Đoàn nhắn tin cho bạn rằng ông đã bán đất cho ông Quân nhưng chưa xác minh được liệu có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn và ông Quân hay không mà chỉ xác minh được thực tế có một hợp đồng ủy quyền được công chứng. Như vậy, rất có khả năng giao dịch mua bán đó được núp dưới bóng một hợp đồng ủy quyền và thực tế trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông Đoàn.

Trường hợp bạn tìm hiểu và có căn cứ xác minh việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập song song với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Quân và ông Toàn, khi đó hợp đồng ủy quyền là giả tạo sẽ vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự. Quyền và lợi ích của bạn bị xâm phạm trực tiếp bởi giao dịch giữa ông Quân và ông Toàn, bạn hoàn toàn có thể tiến hành nộp đơn khởi kiện cả ông Đoàn và ông Quân.

Trường hợp bạn không có các căn cứ về việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Quân và ông Toàn, như vậy việc ông Quân tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vẫn đúng thẩm quyền do hợp đồng ủy quyền hợp pháp và có hiệu lực. Nói cách khác, giao dịch giữa bạn và ông Quân là phù hợp với phạm vi đại diện.

Việc giao kết giữa bạn và ông Quân là hợp pháp nếu như mảnh đất không thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013, nếu đất nằm trong diện quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thì không được phép chuyển nhượng. Dù bạn không biết là đất thuộc diện quy hoạch nhưng đây là nghĩa vụ mà pháp luật buộc người mua đất phải biết. Mảnh đất không được pháp luật cho phép chuyển nhượng nên giao dịch giữa bạn và ông Quân vô hiệu, hai bên trao trả nhau những gì đã nhận. Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự, giao dịch phù hợp với phạm vi đại diện nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện tức ông Đoàn. Như vậy, trường hợp này, bạn có thể làm đơn kiện ông Đoàn ra tòa và để tên ông Quân với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tóm lại, bạn có thể khởi kiện ông Đoàn. Tùy trường hợp mà bạn có thể tiến hành khởi kiện cả ông Quân.

Yêu cầu Tòa án như thế nào?

Bạn làm một đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm tới Tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất. Đơn khởi kiện phải có những nội dung sau đây:

Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Trường hợp gặp bất kỳ khó khăn nào đối với đơn khởi kiện, bạn có thể liên hệ Luật Việt An, cung cấp thêm thông tin để được hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Việt An, nếu khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì xin vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn cụ thể.