Từ ngày 01/01/2026 áp dụng bảng giá đất mới áp sát giá thị trường

Ngày 18/01/2024, Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Theo Luật Đất đai 2024 sẽ thay thế Luật Đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trừ quy định tại Điều 190 và Điều 248 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2024. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được tính theo giá trị thực tế của thị trường. Đây là một thay đổi lớn so với Luật Đất đai 2013, nơi giá đất được định theo khung giá. Như vậy, từ năm 2026, các tỉnh, thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới hàng năm, chi tiết đến từng khu vực, từng thửa đất (xây dựng theo từng khu vực, từng vị trí). Giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng đến các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ. Trong bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ cung cấp cho khách hàng những tư vấn pháp lý khái quát về nội dung từ ngày 01/01/2026, sẽ áp dụng bảng giá đất mới áp sát giá thị trường.

Bảng giá đất là gì?

Căn cứ Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là một công cụ quản lý nhà nước quan trọng trong lĩnh vực đất đai, được định nghĩa là bảng tổng hợp các mức giá đất được quy định cho từng loại đất theo từng vị trí và khu vực địa lý cụ thể. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện các nghĩa vụ tài chính và quản lý liên quan đến đất đai. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được công bố công khai và là căn cứ để tính toán nhiều khoản phí, lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Với sự thay đổi trong Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, Bảng giá đất sẽ được xây dựng trên nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường, kỳ vọng mang lại sự minh bạch và công bằng hơn trong quản lý và sử dụng đất đai.

Sự thay đổi trong quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013

• Bãi bỏ “khung giá đất” do Chính phủ ban hành.
• Nguyên tắc định giá đất: Áp sát giá thị trường, nguyên tắc thị trường (tương tự như giá giao dịch thực tế trên thị trường).
• Quy định cụ thể về trách nhiệm xây dựng và công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Thay vì chu kỳ 05 năm, bảng giá đất sẽ được cập nhật và công bố hàng năm vào ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo, đảm bảo tính thời sự và khả năng phản ứng linh hoạt với biến động thị trường.

Từ ngày 01/01/2026, sẽ áp dụng bảng giá đất mới áp sát giá thị trường

Phương thức xây dựng bảng giá đất mới

Thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/, Luật Đất đai 2024 sẽ quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng tùy theo từng khu vực hoặc vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất thì xây dựng bảng giá chuẩn cho từng thửa đất. Để bảo đảm tính khả thi khi bỏ khung giá đất, đưa ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18, bảng giá đất hiện hành sẽ được sử dụng đến hết năm 2025. Với quy định này, các địa phương có đủ thời gian xây dựng, đưa ra bảng giá đất mới từ khi luật có hiệu lực thi hành đến cuối năm 2025.

• Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan thực hiện xây dựng bảng giá đất, sau đó trình lên Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định bàng giá đất lần đầu.
• Và hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
• Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Như vậy, có thể thấy, quy định về định giá đất đã được chỉnh lý trên cơ sở bảo đảm phương pháp xác định giá theo thị trường, công khai và bảo đảm độc lập trong xác định, thẩm định và quyết định giá đất.

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất mới 

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
• Tính thuế sử dụng đất
• Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân
• Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai
• Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
• Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.
• Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.

Như vậy theo quy định mới này, Bảng giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để xác định nhiều khoản nghĩa vụ tài chính và các giá trị liên quan đến đất đai. Cụ thể, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất hàng năm và tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các khoản lệ phí quản lý và sử dụng đất, cũng như tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hoặc tiền bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất cũng sẽ dựa trên bảng giá đất này.

Một điểm đáng chú ý và là sự bổ sung quan trọng so với Luật Đất đai 2013 là việc Luật Đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi áp dụng của bảng giá đất. Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được dùng để tính tiền thuê đất (một điểm mới so với trước đây) và quan trọng hơn là tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch, công bằng hơn trong việc định giá đất và quản lý đất đai, đồng thời giảm thiểu tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước quy định và giá thị trường, tạo cơ sở vững chắc cho việc thu ngân sách và phát triển kinh tế – xã hội.

Căn cứ xác định giá đất mới

• Căn cứ xác định giá, gồm thời hạn sử dụng đất (đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hay trong hạn mức nhận chuyển quyền sẽ không căn cứ vào thời hạn sử dụng), thông tin đầu vào để xác định giá, các yếu tố khác ảnh hưởng và quy định pháp luật liên quan tại thời điểm định giá.
• Trong đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất, gồm giá được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, trúng đấu giá, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
• Giá đất còn được xác định dựa trên thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Tác động của Bảng giá đất mới áp sát giá thị trường

Đối với Nhà nước

Đây là cơ hội vàng để tăng cường nguồn thu ngân sách từ đất đai một cách minh bạch, hiệu quả, khi các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng sẽ được tính toán sát với giá trị thực của thị trường hơn. Sự thay đổi này cũng góp phần quan trọng vào việc minh bạch hóa công tác quản lý đất đai, hạn chế tiêu cực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư

Đặc biệt là những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, việc giá đất đầu vào tăng cao sẽ trực tiếp làm đội chi phí đầu tư và có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận dự án. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững mạnh hơn và tính toán kỹ lưỡng về hiệu quả đầu tư. Mặc dù vậy, sự minh bạch về giá đất cũng sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo môi trường đầu tư công bằng và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là nguồn vốn FDI.

Đối với người dân

Một mặt, họ sẽ phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính cao hơn khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như cấp sổ đỏ hay chuyển mục đích sử dụng. Nhưng mặt khác, đây là cơ hội lớn để người dân nhận được mức bồi thường thỏa đáng hơn nhiều khi đất bị Nhà nước thu hồi, góp phần ổn định cuộc sống sau tái định cư. Điều này cũng làm cho các giao dịch đất đai trở nên minh bạch hơn, công bằng hơn.

Trên đây là phân tích về vấn đề từ ngày 01/01/2026, sẽ áp dụng bảng giá đất mới áp sát giá thị trường. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn các quy định của pháp luật, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!