Tư vấn liên quan đến lĩnh vực chuyển nhượng đất đai

Công ty Luật Việt An xin đưa ra tư vấn sơ bộ cho khách hàng về việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật nhà ở năm 2014
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Về việc mua đất đai gắn liên với nhà ở:

Theo quy định pháp luật hiện nay, giao dịch về mua bán đất đai, nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Về mặt chủ thế: Bên bán là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về chuyển nhượng; nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch dân sự ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Việc mua bán đất đai gắn liên với nhà ở cần đảm bảo các nội dung:

• Việc mua bán phải lập thành hợp đồng và tiến hành công chứng tại các văn phòng công chứng;
• Tiến hành sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền nơi có bất động sản.

Khi đáp ứng các nội dung trên về cơ bản việc mua bán đất đai là đúng quy định pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo hộ.

Mua bán đất đang  trong khu quy hoạch dự án có gặp rủi ro gì không?

Theo quy định tại điều 49, Luật đất đai năm 2014 về đất đai đang trong quy hoạch dự án thì:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Do đó, trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất thì việc chuyển nhượng sẽ không được thực hiện. Bởi lẽ hợp đồng chuyển nhượng đất đai sẽ phải thông qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Để được pháp luật đảm bảo quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng hai bên khi ký kết hợp đồng này sẽ phải có công chứng của phòng công chứng hay văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất hoặc sẽ phải có chứng thực của UBND xã / phường nơi có đất để đảm bảo tính xác thực, đảm bảo tính hợp pháp. Đối với đất đai đang nằm trong quy hoạch dự án sẽ rất khó để xin xác thực của cơ quan nhà nước cũng như sang nhượng tên trên sổ đỏ. Trong trường hợp hai bên vẫn cố thực hiện các thủ tục mua bán đất đai, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro về sau, nhất là trong trường hợp đất trong kết hoạch thu hồi đất.

Trên đây là tư vấn sơ bộ của Việt An về vấn trên, nếu có bất kỳ khó khăn nào liên quan khách hàng vui lòng liên hệ cho Công ty Luật Việt An để được tư vấn cụ thể hơn.

Xin trân trọng cảm ơn!