Dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng

Trong bối cảnh ngành xây dựng năm 2026 đang siết chặt các quy chuẩn về tiến độ, chất lượng và đặc biệt là sự biến động về giá nguyên vật liệu, một bản hợp đồng chặt chẽ chính là ‘tấm khiên’ bảo vệ quyền lợi tối thượng cho các bên. Tuy nhiên, việc tự soạn thảo dựa trên các mẫu có sẵn trên mạng thường dẫn đến những kẽ hở pháp lý chết người, từ việc thiếu điều khoản bù giá đến quy trình nghiệm thu không rõ ràng. Một hợp đồng xây dựng sơ sài không chỉ là tờ giấy thiếu chữ ký, mà là một ‘quả bom nổ chậm’ có thể thiêu rụi hàng tỷ đồng và uy tín của doanh nghiệp bất cứ lúc nào. Dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng chuyên nghiệp không chỉ giúp bạn ‘số hóa’ các cam kết mà còn đảm bảo tuân thủ các quy định mới nhất về đầu tư và quản lý xây dựng tại Việt Nam. Trong bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ trình bày cụ thể các yếu tố then chốt của vấn đề

Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo Điều 80 Luật Xây dựng 2015 quy định chung về hợp đồng xây dựng thì hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng. Luật cũng quy định về chủ thể có thẩm quyền giao kết hợp đồng xây dựng, nhìn chung gồm hai nhóm chủ thể sau:

• Bên giao thầu:
  • Là Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư. Theo Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng.
  • Là Tổng thầu hoặc Nhà thầu chính trong trường hợp họ giao lại một phần công việc cho nhà thầu phụ.
• Bên nhận thầu:
  • Là Tổng thầu hoặc Nhà thầu chính khi ký kết với Bên giao thầu là Chủ đầu tư.
  • Là Nhà thầu phụ khi ký kết với Tổng thầu hoặc Nhà thầu chính.
  • Bên nhận thầu có thể là Liên danh các nhà thầu. Trong trường hợp này, các thành viên liên danh phải có thỏa thuận liên danh, trong đó quy định rõ thành viên đứng đầu.

Lưu ý: Bên nhận thầu cũng có thể là Nhà thầu nước ngoài (tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng tại Việt Nam)

Tại sao doanh nghiệp cần dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng chuyên nghiệp?

Hạn chế rủi ro từ sự biến động giá vật liệu xây dựng

Trong bối cảnh giá cả biến động, việc sử dụng các mẫu hợp đồng sơ sài (“copy-paste”) thường dẫn đến tranh chấp khi giá vật liệu tăng cao. Dịch vụ chuyên nghiệp sẽ giúp doanh nghiệp vận dụng đúng các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi:

• Lựa chọn đúng loại giá hợp đồng: Thay vì áp dụng “Hợp đồng trọn gói” hoặc “Đơn giá cố định” (nơi nhà thầu chịu rủi ro về giá,), chuyên gia sẽ tư vấn sử dụng “Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh”. Loại hợp đồng này cho phép đơn giá thay đổi dựa trên trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng,.
• Thiết lập cơ chế điều chỉnh giá chặt chẽ:
  • Theo quy định, việc điều chỉnh giá phải được thỏa thuận cụ thể về phương pháp điều chỉnh và nguồn dữ liệu ngay trong hợp đồng.
  • Dịch vụ chuyên nghiệp sẽ xây dựng công thức điều chỉnh giá cụ thể (như công thức GTT​=GHD​×Pn​ được quy định tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP), trong đó xác định rõ các hệ số điều chỉnh (Pn​) tương ứng với rổ hàng hóa/vật liệu.
  • Xác định rõ cơ sở dữ liệu đầu vào để tính toán (ví dụ: chỉ số giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Bộ Xây dựng hoặc Tổng cục Thống kê). Nếu không quy định rõ nguồn chỉ số này ngay từ đầu, các bên sẽ không có cơ sở để kích hoạt điều chỉnh khi thị trường biến động.
• Quy định về ngưỡng và phạm vi điều chỉnh:
  • Hợp đồng cần quy định rõ trường hợp nào được điều chỉnh. Ví dụ, Luật Xây dựng 2025 cho phép điều chỉnh khi có sự thay đổi về chính sách của Nhà nước hoặc sự kiện bất khả kháng.
  • Đối với khối lượng công việc phát sinh lớn hơn 20% so với hợp đồng ban đầu, các bên phải thống nhất đơn giá mới. Dịch vụ soạn thảo chuyên nghiệp sẽ đảm bảo các điều khoản này được ghi nhận chi tiết để tránh việc áp dụng đơn giá cũ cho khối lượng phát sinh lớn, gây thiệt hại cho nhà thầu.

Đảm bảo tính tương thích với hệ thống pháp luật 2026

Năm 2026 là thời điểm quan trọng khi hệ thống pháp luật xây dựng có sự thay đổi lớn. Hợp đồng cần được soạn thảo bởi chuyên gia để đảm bảo tuân thủ Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và một số điều từ 01/07/2026).

• Tránh rủi ro hợp đồng vô hiệu:
  • Theo Luật Xây dựng 2025, hợp đồng xây dựng chỉ có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện, bao gồm việc người ký kết phải đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền và tuân thủ các nguyên tắc ký kết.
  • Nội dung hợp đồng phải tuân thủ các quy định bắt buộc mới nhất. Luật Xây dựng 2025 quy định chi tiết các nội dung chủ yếu của hợp đồng tại Điều 82 (bao gồm căn cứ pháp lý, phạm vi công việc, giá, tạm ứng, thanh toán, bảo hành…),. Một bản hợp đồng cũ trên mạng có thể thiếu các nội dung bắt buộc này, dẫn đến rủi ro pháp lý.
• Tuân thủ quy định mới về năng lực hoạt động: Luật Xây dựng 2025 siết chặt quy định về năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng (Điều 88). Dịch vụ chuyên nghiệp sẽ giúp rà soát hồ sơ năng lực của các bên (chứng chỉ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề) để đảm bảo bên nhận thầu đủ điều kiện ký kết, tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu do bên nhận thầu không đủ điều kiện năng lực.
• Xử lý quy định chuyển tiếp: Doanh nghiệp cần lưu ý Điều 95 của Luật Xây dựng 2025 về quy định chuyển tiếp. Các dự án hoặc hợp đồng đang thực hiện dở dang tại thời điểm luật mới có hiệu lực cần có phương án xử lý phù hợp để không bị gián đoạn hoặc vi phạm quy định mới.

Tránh các tranh chấp về tiến độ và chất lượng

Việc “copy-paste” hợp đồng thường dẫn đến các điều khoản chung chung về chất lượng (ví dụ: “đảm bảo chất lượng tốt”). Dịch vụ soạn thảo chuyên nghiệp sẽ cụ thể hóa các yêu cầu này dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc:

• Cơ sở pháp lý về chuẩn hóa: Theo Luật Xây dựng 2025, hoạt động xây dựng bắt buộc phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và tiêu chuẩn áp dụng (theo nguyên tắc tự nguyện áp dụng nhưng phải được người quyết định đầu tư chấp thuận).
• Ràng buộc trong hợp đồng: Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP quy định rõ chất lượng sản phẩm của hợp đồng xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn (tiêu chuẩn Việt Nam hoặc tiêu chuẩn quốc tế như Eurocodes, ASTM… nếu được thỏa thuận) cũng như chỉ dẫn kỹ thuật áp dụng cho công trình.
• Ý nghĩa: Việc đưa cụ thể các mã tiêu chuẩn này vào hợp đồng giúp các bên có thước đo chính xác để đối chiếu khi xảy ra tranh luận về chất lượng vật liệu hay biện pháp thi công, thay vì dựa vào cảm quan chủ quan.

Ngoài ra, hợp đồng chuyên nghiệp không chỉ quy định thời hạn cuối cùng mà còn chia nhỏ rủi ro qua các mốc tiến độ và chế tài đi kèm:

• Kiểm soát theo mốc (KPI tiến độ): Nghị định 37/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP yêu cầu tiến độ thực hiện hợp đồng phải thể hiện rõ các mốc hoàn thành, bàn giao các công việc và sản phẩm chủ yếu. Đối với gói thầu lớn, tiến độ thi công có thể lập cho từng giai đoạn. Dịch vụ chuyên nghiệp sẽ thiết lập các mốc này làm điều kiện tiên quyết để giải ngân hoặc kích hoạt điều khoản phạt.
• Quy định về phạt vi phạm:
  • Theo Luật Xây dựng 2025, thưởng/phạt hợp đồng phải được các bên thỏa thuận cụ thể.
  • Đối với các công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức phạt không được vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Dịch vụ soạn thảo chuyên nghiệp giúp doanh nghiệp tính toán mức phạt tối ưu nằm trong giới hạn luật định này nhưng vẫn đủ sức răn đe.
  • Bồi thường thiệt hại: Bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại thực tế do lỗi của mình gây ra cho bên kia. Mặc dù nguồn tài liệu không liệt kê chi tiết định nghĩa “thiệt hại gián tiếp”, nhưng Luật quy định nguyên tắc bồi thường “toàn bộ thiệt hại thực tế”, bao gồm cả chi phí sửa chữa, kiểm định và khắc phục sai sót. Một hợp đồng chuyên nghiệp cần làm rõ phạm vi này để bao gồm cả các thiệt hại mang tính hệ quả (nếu pháp luật dân sự cho phép và các bên thỏa thuận).

Ngoài ra, hợp đồng chuyên nghiệp còn giải quyết vấn đề “tranh cãi về chất lượng” khi thanh toán bằng quy trình nghiệm thu khắt khe, cụ thể:

• Điều kiện nghiệm thu: Luật Xây dựng 2025 quy định hạng mục công trình chỉ được nghiệm thu khi đáp ứng yêu cầu thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng. Các bên chỉ được nghiệm thu các sản phẩm đáp ứng yêu cầu chất lượng.
• Quyền từ chối: Bên giao thầu có quyền từ chối nghiệm thu sản phẩm không đạt chất lượng theo hợp đồng và không thanh toán cho các sản phẩm sai sót,.
• Hồ sơ thanh toán minh bạch: Để được thanh toán, hợp đồng cần quy định rõ hồ sơ bắt buộc bao gồm biên bản nghiệm thu khối lượng và chất lượng đã được xác nhận. Đối với hợp đồng trọn gói hay đơn giá cố định, biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để tránh tranh chấp về số tiền phải trả.

Các loại hợp đồng xây dựng hiện nay

• Theo tính chất công việc: Bao gồm hợp đồng tư vấn, thi công xây dựng, cung cấp thiết bị, EPC (Thiết kế – Mua sắm – Thi công), và chìa khóa trao tay (Turnkey),…,.
• Theo hình thức giá: Bao gồm trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, kết hợp, v.v…,,.

Lưu ý: Đối với các dự án phức tạp, việc kết hợp các loại hình này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc để tránh xung đột giữa các điều khoản về phạm vi công việc và cơ chế thanh toán

Quy trình triển khai dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng của Luật Việt An

Quy trình triển khai dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng

• Bước 1: Khảo sát hồ sơ: Nghiên cứu hồ sơ mời thầu, báo cáo khả thi và yêu cầu của các bên.
• Bước 2: Tư vấn cấu trúc: Đề xuất hình thức giá hợp đồng (Trọn gói, Đơn giá điều chỉnh, hay Chi phí cộng phí).
• Bước 3: Soạn thảo & Rà soát: Xây dựng bản thảo chi tiết, giải trình các rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng.
• Bước 4: Hỗ trợ đàm phán: Đồng hành cùng khách hàng trong các buổi họp chốt điều khoản với đối tác.

Nội dung cốt lõi của dịch vụ soạn thảo hợp đồng tại Luật Việt An

• Thiết lập điều khoản thanh toán và tạm ứng chặt chẽ: Quy định rõ tỷ lệ tạm ứng, điều kiện giải ngân gắn liền với hồ sơ nghiệm thu và bảo lãnh ngân hàng.
• Quản lý thay đổi và phát sinh: Thiết kế quy trình 4 bước để xác nhận phát sinh (Yêu cầu -> Báo giá -> Phê duyệt -> Thực hiện), giúp kiểm soát hạng mục ngoài dự toán và tránh tình trạng đội vốn cuối dự án.
• Quy định chi tiết về bảo hành và bảo hiểm công trình: Xác định thời hạn bảo hành (thường 12-24 tháng) và mức tiền giữ lại bảo hành (3-5%). Yêu cầu bắt buộc về bảo hiểm rủi ro xây dựng lắp đặt (CAR).
• Cơ chế giải quyết tranh chấp: Tư vấn lựa chọn giữa Trọng tài thương mại (VIAC) để bảo mật thông tin hoặc Tòa án để thực thi cưỡng chế, tùy thuộc vào ưu thế của khách hàng.

Hợp đồng xây dựng không chỉ là thủ tục hành chính, mà là văn bản chiến lược quyết định sự thành bại của một dự án. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia kinh tế xây dựng giàu kinh nghiệm, Luật Việt An cam kết mang đến những bản hợp đồng cá nhân hóa, chặt chẽ và chuẩn pháp lý nhất cho doanh nghiệp. Quý khách có thắc mắc vui lòng liên hệ để được hỗ trợ kịp thời!