Giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng

Tranh chấp thuê mặt bằng là loại tranh chấp hợp đồng được cụ thể hóa từ một loại hợp đồng có trong quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc xác định các phương thức giải quyết tranh chấp này. Để giải đáp thắc mắc của quý khách hàng, Công ty Luật Việt An xin đưa ra bài viết giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng sau đây.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Luật Trọng tài thương mại năm 2010;
• Luật Hoà giải ở cơ sở năm 2013;
• Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hoà giải thương mại.

Tranh chấp thuê mặt bằng là gì?

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận của các bên để bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền cho việc thuê của mình.

Căn cứ vào bản chất cũng như các điều khoản trong Hợp đồng có thể nhận định được hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015.

Như vậy tranh chấp thuê mặt bằng là một dạng tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, có thể mang yếu tố của hợp đồng thương mại.

Giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng

Trong trường hợp các bên xảy ra tranh chấp thì trước hết cần thương lượng, hoà giải để có thể hiểu được khó khăn của các bên mà có sự điều chỉnh cho hợp, bảo đảm được quyền lợi của mỗi bên mà không làm ảnh hưởng tới mối quan hệ giữa hai bên.

Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống và lâu đời nhất. Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Các bên không cần lo lắng vấn đề bảo mật thông tin, tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức mà không cần trải qua nhiều trình tự thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

Hoà giải

Hoà giải là việc các bên tự do thỏa thuận với nhau thông qua một bên thứ ba để đi đến thống nhất cuối cùng.

Bên thứ ba phải có uy tín với 2 bên, có kinh nghiệm, kiến thức về lĩnh vực hoà giải. Có biện pháp, phương pháp, cách thức hoà giải phù hợp

Cũng như biện pháp thương lượng, biện pháp hoà giải đòi hỏi 2 bên phải có thiện chí, được người hoà giải uốn nắn, chỉ ra cho các bên hiểu. Hoà giải thành hay không phụ thuộc vào ý chí của các bên và sự điều hoà, am hiểu, sự hỗ trợ của bên thứ ba.

Kết quả hoà giải có thể là bắt buộc nếu được Toà án công nhận theo Điều 419 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Trọng tài

Trường hợp một trong hai bên của hợp đồng thuê mặt bằng tham gia hợp đồng có hoạt động thương mại, và hợp đồng có ghi nhận thỏa thuận trọng tài, trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyền giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan đến hợp đồng theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài gồm:

• Nguyên tắc thoả thuận trọng tài: Thoả thuận trọng tài là thoả thuận giữa các bên. Thoả thuận này có thể có trước hoặc sau tranh chấp;
• Nguyên tắc trọng tài độc lập vô tư khách quan;
• Nguyên tắc trọng tài phải căn cứ vào pháp luật;
• Tôn trọng sự thoả thuận của các bên;
• Nguyên tắc giải quyết 1 lần: trọng tài không có cơ quan cấp trên nên phán quyết trọng tài có giá trị trung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm như bản án sơ thẩm của Toà án và không có thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

Toà án

Trong trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo định của pháp luật. Kết quả của quá trình tố tụng là Toà án đưa ra bản án có giá trị pháp lý bắt buộc với các bên đương sự. Nếu các bên đương sự không tình nguyện thi hành thì sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước. Giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng tại Toà án phải tuân thủ các thủ tục nghiêm ngặt do luật tố tụng quy định và có thể sẽ trải qua nhiều giai đoạn, cụ thể trình tự được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện, nộp tiền tạm ứng án phí

• Đơn khởi kiện;
• CMND/CCCD/ Sổ hộ khẩu của người khởi kiện;
• Bản sao hợp đồng thuê có công chứng/chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Bước 2: Sau khi nhận được Biên lai tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ đưa Thông báo về việc thụ lý vụ án;

Bước 3: Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử như:

• Lập hồ sơ vụ án;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác
• Xác định quan hệ tính chất dân sự và các luật áp dụng;
• Làm rõ tình tiết liên quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Biện pháp quy định mà Toà án quyết định trong quá tình giải quyết vụ việc dân sự nhằm: giải quyết các nhu cầu cấp bách của đương sự, bảo toàn tình trạng tài sản, bảo vệ bằng chứng hoặc bảo đảm cho việc thi hành án.
• Tổ chức phiên họp, kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ: đảm bảo các đương sự được biết và tiếp cận tất cả các tài liệu, chứng cứ, trao đổi, bổ sung chứng cứ đã giao nộp có liên quan đến tranh chấp thuê mặt bằng, giúp đương sự có điều kiện thực hiện việc tranh tụng tại phiên toà.
• Hoà giải (trong tố tụng): là hoạt động tố tụng do Toà án tiến hành nhằm giúp đỡ các đương sự thoả thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp. Hoà giải trong tố tụng dân sự được thực hiện theo nguyên tắc tôn trọng sự tự nguyện thoả thuận của các đương sự; không được dùng vũ lực hoặc đe doạ dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thoả thuận.
• Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án: xét xử sơ thẩm là việc xét xử lần đầu và toàn bộ vụ án tranh chấp thuê mặt bằng.
• Thực hiện xét xử phúc thẩm vụ án: là việc Toà án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Đối tượng giải quyết: nội dung bị kháng cáo, kháng nghị. Để xét xử buộc phải có đơn yêu cầu, đơn kháng cáo, kháng nghị của Viện kiểm sát.

Lưu ý: Đối với tranh chấp thuê mặt bằng có yếu tố nước ngoài, về cơ bản việc giải quyết tranh chấp tại Toà án được tiến hành tương tự như giải quyết tranh chấp thông thường, song cần lưu ý về thẩm quyền của Toà án giải quyết, theo đó, Toà án nhân dân cấp tỉnh là cơ quan giải quyết tranh chấp có yếu tố nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp thuê mặt bằng phát sinh từ hợp đồng thuê mặt bằng, đương sự có thể yêu cầu Toà án nơi thực hiện hợp đồng giải quyết.

Một số câu hỏi liên quan đến giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng

Khi giải quyết tranh chấp, ai phải chịu trách nhiệm trả phí?

Theo quy định của pháp luật thì án phí khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án sẽ do bên thua kiện chịu trách nhiệm chi trả. Tuy nhiên, trước đó người khởi kiện sẽ phải đóng khoản tiền tạm ứng phí khi nộp đơn khởi kiện.

Có phải mọi tranh chấp thuê mặt bằng đều được Toà án tiến hành hoà giải hay không?

Theo quy định của pháp luật, phạm vi hoà giải được áp dụng đối với hầu hết các vụ án dân sự trừ:

• Những vụ án không được hoà giải (Điều 206): Những vụ án phát sinh từ giao dịch vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội;
• Hoặc những vụ án không hoà giải được (Điều 207): nhằm đảm bảo hiệu quả hoà giải, tránh hoà giải chỉ mang tính hình thức, ví dụ như trường hợp bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đã triệu tập hợp lệ lần 2 mà vẫn cố tình vắng mặt; đương sự không thể tham gia hoà giải được vì lý do chính đáng; đương sự là người mất năng lực hành vi dân sự; 1 trong các bên đề nghị không tiến hành hoà giải.

Người có quyền kháng cáo kháng nghị, đối tượng kháng cáo kháng nghị trong giải quyết tranh chấp tại Tòa án được quy định như thế nào?

Người có quyền kháng cáo kháng nghị:

• Kháng cáo: đương sự, người đại diện của đương sự, cơ quan tổ chức khởi kiện vì lợi ích của người khác.
• Kháng nghị: viện kiểm sát cùng cấp, cấp trên

Đối tượng kháng cáo kháng nghị:

• Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;
• Quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về giải quyết tranh chấp dân sự, giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng, hợp đồng thuê nhà, thuê văn phòng, thuê kho xưởng xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.