Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố mẫu hợp đồng xây dựng từ 26/06/2026

Quyết định 1040/QĐ-BXD là văn bản công bố 07 mẫu hợp đồng xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/6/2026 và áp dụng từ ngày 01/7/2026. Việc ban hành các mẫu hợp đồng xây dựng mới nhằm thống nhất việc áp dụng pháp luật, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị tư vấn trong quá trình soạn thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng.

Hợp đồng xây dựng là cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm giữa các bên trong quá trình đầu tư, thi công và quản lý dự án xây dựng. Công ty Luật Việt An cập nhật những nội dung đáng chú ý của Quyết định 1040/QĐ-BXD, các loại hợp đồng xây dựng theo quy định mới và những lưu ý quan trọng khi áp dụng các mẫu hợp đồng này trên thực tế.

Các loại hợp đồng xây dựng theo quy định mới nhất

Hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng.

Theo Điều 82 Luật Xây dựng năm 2025 và Điều 6 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng được phân loại như sau:

Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện

• Hợp đồng tư vấn xây dựng (hợp đồng tư vấn)
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng
• Hợp đồng thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng
• Hợp đồng thiết kế – thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng chìa khóa trao tay
• Hợp đồng xây dựng khác như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng rà phá bom mìn.

Theo hình thức giá hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng năm 2025 và khoản 2 Điều 6 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP, theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng bao gồm các loại sau đây:

• Hợp đồng trọn gói;
• Hợp đồng theo đơn giá cố định;
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;
• Hợp đồng theo thời gian;
• Hợp đồng theo chi phí cộng phí;
• Hợp đồng theo kết quả đầu ra;
• Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm;
• Hợp đồng hỗn hợp;
• Hợp đồng xây dựng khác.

Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng

• Hợp đồng thầu chính: Hợp đồng xây dựng được giao kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính;
• Hợp đồng thầu phụ: Hợp đồng xây dựng được giao kết giữa nhà thầu chính với nhà thầu phụ, gồm cả trường hợp nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định;
• Hợp đồng giao khoán nội bộ: Hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức;
• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài: Hợp đồng xây dựng có ít nhất một trong các bên tham gia giao kết hợp đồng là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố mẫu hợp đồng xây dựng từ 26/06/2026

Khoản 2 Điều 34 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định: “Bộ Xây dựng hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng và công bố các mẫu hợp đồng xây dựng để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong quá trình xác lập và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng; tổ chức phổ biến, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực về quản lý hợp đồng xây dựng”.

Trên cơ sở đó, ngày 26/6/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 1040/QĐ-BXD năm 2026 công bố mẫu hợp đồng xây dựng. Trong đó quy định 07 mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất 2026 áp dụng từ 01/7/2026.

Mẫu hợp đồng xây dựng theo quy định mới nhất

Mẫu hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng (Phụ lục I)

Mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng (Phụ lục II)

Mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án (Phụ lục III) 

Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng (Phụ lục IV)

Mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng (Phụ lục V) 

Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI)

Mẫu hợp đồng EPC (Phụ lục VII) 

Kết cấu trong Mẫu hợp đồng xây dựng

Các Mẫu hợp đồng xây dựng được kết cấu gồm 4 Phần chính:

Phần 1

Thông tin giao dịch: các thông tin giao dịch của Bên giao thầu và Bên nhận thầu theo quy định của pháp luật.

Phần 2

Căn cứ giao kết hợp đồng: dẫn chiếu các căn cứ pháp lý sử dụng trong hợp đồng xây dựng theo loại hợp đồng, nguồn vốn thực hiện.

Phần 3

Điều kiện chung của hợp đồng: mang tính chất thành phần “cứng” cần có tại hợp đồng xây dựng.

Phần 4

Điều kiện cụ thể của hợp đồng: mang tính chất các bên tham gia giao kết hợp đồng cần lưu ý để thương thảo, quyết định nội dung cụ thể đưa vào nội dung hợp đồng theo từng điều kiện cụ thể của hợp đồng khi giao kết.

Đối tượng áp dụng đối với các mẫu hợp đồng xây dựng

Các nội dung chủ yếu của Mẫu hợp đồng xây dựng

Trong các Mẫu hợp đồng được công bố gồm các điều khoản cơ bản cần thiết mang tính định hướng về: phạm vi công việc của hợp đồng; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng; bồi thường thiệt hại; áp dụng mô hình giải quyết tranh chấp; sửa đổi hợp đồng;…

Cụ thể theo khoản 4 Điều 82 Luật Xây dựng năm 2025, nội dung hợp đồng xây dựng phụ thuộc vào quy mô, tính chất, mức độ phức tạp của các công việc trong hợp đồng xây dựng. Hợp đồng xây dựng có thể gồm các nội dung sau đây:

• Căn cứ pháp lý áp dụng;
• Luật và ngôn ngữ áp dụng;
• Nội dung và khối lượng công việc;
• Yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao;
• Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng;
• Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;
• Bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng của các bên;
• Sửa đổi hợp đồng xây dựng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng xây dựng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng xây dựng;
• Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
• Rủi ro, sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• Các nội dung khác.

Lưu ý khi sử dụng Mẫu hợp đồng xây dựng

• Tùy biến theo thực tế: Khi sử dụng các mẫu hợp đồng đã công bố, các bên bắt buộc phải bổ sung, điều chỉnh nội dung sao cho phù hợp với: Yêu cầu và điều kiện cụ thể của gói thầu/dự án; Nguồn vốn thực hiện; Quy định pháp luật hiện hành áp dụng cho hợp đồng.
• Vận dụng linh hoạt cho loại hợp đồng chưa công bố: Đối với các loại hợp đồng chưa có mẫu sẵn trong Quyết định này (như hợp đồng tư vấn đầu tư xây dựng, EP, EC, PC…), các bên cần tham khảo, vận dụng các mẫu đã công bố để cập nhật, điều chỉnh và bổ sung làm căn cứ xác lập hợp đồng cho phù hợp với thực tế và yêu cầu quản lý.
• Lưu ý về Hình thức giá hợp đồng: Các mẫu tại Mục 3 được xây dựng dựa trên một hình thức giá cụ thể. Trường hợp các bên áp dụng hình thức giá hợp đồng khác, bắt buộc phải nghiên cứu kỹ các quy định liên quan và hướng dẫn chi tiết tại Mẫu hợp đồng để điều chỉnh lại nội dung cho tương thích.
• Cập nhật theo thay đổi của pháp luật: Tại thời điểm ký kết, nếu pháp luật áp dụng có sự thay đổi, điều chỉnh, các tổ chức và cá nhân liên quan phải lập tức cập nhật, sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
• Bám sát hướng dẫn điều kiện cụ thể: Ngoài các nguyên tắc trên, các bên phải căn cứ vào hướng dẫn tại phần “Điều kiện cụ thể” của từng mẫu để chủ động tinh chỉnh điều khoản theo đặc thù riêng của gói thầu và yêu cầu quản lý.

Một số câu hỏi liên quan

Mẫu hợp đồng xây dựng theo Quyết định 1040/QĐ-BXD có bắt buộc phải sử dụng không?

Không. Các mẫu hợp đồng được công bố tại Quyết định 1040/QĐ-BXD chỉ mang tính chất tham khảo để các tổ chức, cá nhân sử dụng trong quá trình đàm phán, ký kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Các bên có thể sửa đổi, bổ sung nội dung để phù hợp với từng dự án, gói thầu và quy định của pháp luật hiện hành.

Đối với các loại hợp đồng xây dựng chưa có mẫu riêng (như hợp đồng EP, EC, PC hoặc một số hợp đồng tư vấn khác), các bên có thể tham khảo các mẫu hợp đồng đã được công bố để điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với tính chất của gói thầu và quy định pháp luật.

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ khi nào?

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và các bên phải có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của Luật Xây dựng năm 2025.

Hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; trường hợp hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng. Từ thời điểm hợp đồng xây dựng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng xây dựng có thể bị sửa đổi hoặc chấm dứt theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng xây dựng khi nào?

Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng xây dựng trong các trường hợp sau đây:

• Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng xây dựng;
• Thay đổi, điều chỉnh yêu cầu về nội dung, phạm vi công việc, kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện, điều kiện tạm ứng, thanh toán đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng;
• Trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng xây dựng thay đổi cơ bản;
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của Luật Xây dựng năm 2025 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nếu Quý khách hàng cần hỗ trợ từ dịch vụ soạn thảo hợp đồng xây dựng, rà soát hợp đồng xây dựng, giải quyết tranh chấp hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Luật Việt An luôn sẵn sàng đồng hành và cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, hiệu quả.