Tư vấn liên quan đến chuyển nhượng (mua bán) nhà xã hội

Lời đầu tiên, Luật Việt An trân trọng cảm ơn sự tín nhiệm của khách hàng dành cho dịch vụ tư vấn luật của Công ty Luật Việt An.

Luật Việt An xin đưa ra tư vấn sơ bộ cho khách hàng về vấn đề pháp lý trên như sau:

Căn cứ pháp lý

Nghị định 65/2013/NĐ-CP;

Nghị định 100/2015/NĐ-CP;

Thông tư 257/2016/TT-BTC;

Luật nhà ở 2014.

Khách hàng có được bán nhà ở xã hội không?

Theo quy định tại điều 19, Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì  “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Có một vài điều kiện để thực hiện bán nhà xã hội như:

• Đã sử dụng nhà tối thiểu 5 năm kể từ ngày trả hết tiền mua nhà;
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với nhà xã hội.

Rõ ràng, sau 05 năm sử dụng và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, về cơ bản khách hàng đã là chủ sở hữu của ngôi nhà, do đó có quyền cho thuê, mua bán, tặng cho,… căn nhà đó. Trong trường hợp này khách hàng có thể tiến hành chuyển nhượng nhà xã hội.

Tuy nhiên, thời hạn 05 này được xác định từ thời điểm khách hàng trả hết tiền mua nhà cho bên bán. Ví dụ khách hàng mua nhà ở xã hội từ ngày 17/12/2013 và trả hết số tiền mua nhà vào thời điểm mua thì đến năm 17/12/2018 khách hàng sẽ được bán nhà này không bị giới hạn đối tượng. Tuy nhiên, khách hàng mua nhà từ 17/12/2013 theo diện mua trả góp, đến 17/03/2015 khách hàng mới trả hết tiền mua nhà, thì đến 17/12/2018 thời gian khách hàng trả hết tiền mua nhà chỉ là 03 năm. Khi đó, việc bán nhà sẽ được điều chỉnh theo khoản 5, điều 19 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP:

 “Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội tại điều 49, Luật nhà ở…”.

Do đó, dù khách hàng đã mua nhà 05 năm, có Giấy chứng nhận, tuy nhiên thời gian khách hàng trả hết tiền mua nhà cho bên bán là dưới 5 năm, thì khách hàng chỉ được bán cho các đối tượng nhất định theo điều luật trên.  

Các loại thuế mà khách hàng phải nộp khi tiến hành chuyện nhượng nhà xã hội:

Thứ nhất, khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thực hiện như sau:

• Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì khách hàng phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
• Trường hợp nhà xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội. Thông thường mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng về giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế riêng của mỗi địa phương, các quy định này được công khai, dễ tìm kiếm, khách hàng có thể tìm kiếm để hiểu rõ hơn. Trường hợp, nhà ở xã hội trên thuộc thành phố Hà Nội, khách hàng tham khảo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND về bảng giá đất.

Thứ hai,  lệ phí công chứng theo quy định  Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng, cụ thể:

• Giá trị tài sản từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu 0,1% giá trị tài sản;
• Giá trị tài sản từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng mức thu 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản;
• Giá trị tài sản từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng mức thu 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng;
• ….

Thứ ba, khách hàng phải nội lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị nhà đất; lệ phí địa chính thông thường là 15.000đ/trường hợp; lệ phí công chứng theo quy định  Thông tư 257/2016/TT-BTC theo từng mức

Đối với trường hợp của khách hàng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà ở.

Thủ tục bán nhà xã hội

Bước 1: Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở;

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và đóng các loại phí, lệ phí cần thiết;

Bước 3: Tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội đối với chủ sở hữu mới.

Lưu ý, trong trường hợp người mua nhà ở xã hội thuộc các được theo quy định tại điều 49, Luật nhà ở bao gồm: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;… thì cần có giấy tờ chứng minh khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Nếu có bất kỳ khó khăn nào liên quan khách hàng vui lòng liên hệ cho Công ty Luật Việt An để được tư vấn cụ thể hơn.

Xin trên trọng cảm ơn!