Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư

Trong một vài năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiến tỷ trọng cao trong tổng số nhà ở xây dựng mới, và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Cùng với đó, việc tranh chấp trong việc mua bán nhà chung cư ngày càng gia tăng và trở thành điểm nóng trên thị trường. Trong bài viết này, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách những thông tin cần thiết về vấn đề giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai 2013;
• Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020;
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020;
• Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD.

Quy định về nhà chung cư

Căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau mới được là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

• Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật: quyền sở hữu căn hộ chung cư;
• Có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng phục vụ cho nhu cầu chung của các tổ chức, cá nhân;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Phân biệt nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư

Đặc điểm của tranh chấp mua bán chung cư

Các tranh chấp mua bán chung cư có những đặc điểm chung như sau:

• Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư thường phát sinh đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tranh chấp xảy ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại của người tiêu dùng là rất hạn chế;
• Phần lớn tranh chấp mua bán chung cư mang tính tập thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lí đối với chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở trên.

Các tranh chấp thường gặp khi mua bán chung cư

Những tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường gặp hiện nay gồm:

• Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng, bên có nghĩa vụ giao mà không thực hiện nghĩa vụ khi đã nhận đủ tiền từ bên mua;
• Tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án mở dự án nhà chung cư nhưng chưa được phép dẫn đến thiệt hại cho người mua;
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
• Tranh chấp khi bàn giao nhà không đúng như giao kết, nhà chưa được hoàn thiện, chất lượng không đảm bảo như quy định tại hợp đồng;
• Tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng chung cư.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp khi mua bán chung cư

Việc dẫn đến tranh chấp khi mua bán chung cư thường xuất phát từ một trong những nguyên nhân sau:

• Chủ đầu tư cố tình vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của thương nhân kinh doanh bất động sản và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng;
• Bản thân người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư đã không tìm hiểu kĩ lưỡng các thông tin pháp lí về dự án hoặc không hiểu hết các điều khoản của hợp đồng như đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch…;
• Có những tranh chấp xảy ra do các quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư không đồng bộ, không phù hợp thực tiễn, các tiêu chuẩn kĩ thuật do cơ quan chức năng đưa ra trái ngược nhau khiến chủ đầu tư dễ dàng lựa chọn điểm yếu này để đưa ra các điều khoản giao dịch có lợi cho mình và gây thiệt hại cho người tiêu dùng;
• Do các quyết định không phù hợp, thiếu minh bạch của cơ quan quản lí nhà nước.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư

Tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư là một dạng của tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo đó để giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực dân sự thì pháp luật Dân sự đã quy định các phương pháp giải quyết tranh chấp có thể được áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm:

• Thương lượng;
• Hòa giải (thương mại hoặc cơ sở);
• Trọng tài thương mại;
• Toà án.

Với các hình thức hòa giải hoặc trọng tài, các bên cần có thỏa thuận ghi nhận các hình thức này trong hợp đồng mua bán nhà chung cư để áp dụng, đồng thời thỏa mãn một số yếu tố luật định để cấu thành thẩm quyền, chẳng hạn như một bên cần có hoạt động thương mại.

Thông thường, trong giao kết hợp đồng dân sự, cụ thể là mua bán bất động sản, các bên thường ưu tiên sự thỏa thuận, đàm phán của nhau khi có tranh chấp xảy ra và sau đó nếu không thể giải quyết được thì lựa chọn áp dụng việc khởi kiện ra Tòa án để Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư tại Tòa án

Bài viết sẽ trình bày thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Với các vụ án có yếu tố hình sự, quy định về thủ tục sẽ được áp dụng theo Bộ luật Tố tụng Hình sự và các văn bản pháp lý liên quan.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện để nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân

Căn cứ theo Điều 36 Bộ luật Dân sự năm 2015, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Tòa án nhân dân cấp huyện.

Để khởi kiện tại Tòa án, người khởi kiện cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên khởi kiện là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên bị kiện (bị đơn) như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên bị kiện (bị đơn) là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Tài liệu có liên quan: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bị tranh chấp; các chứng từ có liên quan trong việc mua bán, …;
• Tài liệu, chứng cứ trong việc các bên đã giải quyết bằng đàm phán, hòa giải như Biên bản thỏa thuận.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì nguyên đơn nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có căn hộ chung cư có tranh chấp. Theo đó người nộp hồ sơ có thể thực hiện nộp hồ sơ theo 01 trong 02 phương thức sau:

• Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có căn hộ chung cư;
• Nộp hồ sơ thông qua đường bưu điện đến Toà án nhân cấp huyện nơi có căn hộ chung cư;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án nhân dân thụ lý đơn khởi kiện

Tòa án nhân dân cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ phía nguyên đơn. Theo đó, cán bộ nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hoàn thiện và hợp pháp của hồ sơ mà nguyên đơn giao nộp:

• Nếu hồ sơ còn thiếu sót, chưa hợp pháp thì cán bộ tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo cho nguyên đơn sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hồ sơ;
• Nếu hồ sơ đã hoàn thiện thì cán bộ Tòa án tiếp nhận hồ sơ và ghi vào biên bản giao nhận và giao cho bên nộp hồ sơ Thông báo tạm ứng án phí.

Sau khi nguyên đơn thực hiện nghĩa vụ đóng tiền tạm ứng án phí tại cơ quan Thi hành án có thẩm quyền bắt đầu thụ lý giải quyết tranh chấp theo trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 3: Tòa án nhân dân tiến hành xét xử sơ thẩm

Tòa án sẽ mời các bên đương sự đến Tòa án để làm bản tự khai và mở các phiên họp hoà giải; phiên họp kiểm tra, công khai chứng cứ.

Bước 4: Tòa án ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Sau khi thực hiện các công việc trên, lấy được ý kiến của các bên đương sự, Tòa án sẽ xét xử sơ thẩm. Theo đó, Tòa án sẽ ra quyết định hoặc bản án để giải quyết tranh chấp cho các bên tham gia vụ kiện.

Bước 5: Xét xử phúc thẩm (nếu có)

Sau khi có quyết định hoặc bản án, nếu có kháng cáo kháng nghị thì thực hiện thủ tục xét xử phúc thẩm theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; nếu không có kháng nghị thì các bên thực hiện theo quyết định được nêu ra trong bản án của Tòa án.

Quý khách hàng có nhu liên quan đến giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư, giải quyết tranh chấp dân sự xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.