Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
• Căn cứ Luật Nhà ở 2014;
• Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Hợp đồng mua bán chung cư

• Nhà chung cưlà nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưlà sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán dưới dạng văn bản. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở cũng như quyền sở hữu căn nhà đó sang cho bên mua. Bên mua phải tiến hành trả tiền, thanh toán cho người bán theo đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Điều kiện của nhà chung cư tham gia giao dịch

Căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau mới được là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà chung cư

Bên bán nhà chung cư

Bên bán trong hợp đồng mua bán nhà chung cư phải có điều kiện sau đây:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua nhà chung cư

Bên mua của hợp đồng mua bán nhà chung cư là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Bên mua trong hợp đồng mua bán nhà chung cư là tổ chức thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
• Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;
• Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Hợp đồng mua bán nhà chung cư phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng.

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư

Nội dung trong hợp đồng mua bán nhà chung cư có thể gồm những điều khoản sau:

Thông tin của các bên

• Nếu bên bán là cá nhân thì không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.
• Nếu bên mua là tổ chức thì ghi các thông tin về tổ chức. Nếu bên mua là cá nhân thì ghi các thông tin về cá nhân, nếu có nhiều người mua là cá nhân cùng đứng tên trong hợp đồng thì tại mục này phải ghi đầy đủ thông tin về những người cùng mua căn hộ chung cư; không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

Thông tin về căn hộ chung cư

Hợp đồng phải ghi nhận đầy đủ đặc điểm của căn hộ chung cư như sau:

• Ví trí căn hộ (số căn hộ, tầng, thuộc tòa nào…); địa chỉ căn hộ; diện tích sàn, diện tích sử dụng, diện tích khác được mua bán cùng với căn hộ…
• Đặc điểm về đất xây dựng nhà chung cư có căn hộ.
• Giấy tờ pháp lý của căn hộ như hồ sơ, giấy tờ về đất đai (Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án bất động sản…); hồ sơ, giấy tờ về xây dựng; hồ sơ, giấy tờ về đầu tư dự án.
• Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến căn hộ (Ghi thông tin về việc hoàn thành xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án được phê duyệt).

Giá căn hộ, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán

• Các bên thỏa thuận giá bán căn hộ (chưa bao gồm VAT), kinh phí bảo trì, bảo hành;
• Phương thức thanh toán: trả tiền mặt hoặc chuyển khoản;
• Thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần hoặc nhiều lần; đối với mỗi lần thanh toán thì các bên thỏa thuận cụ thể thời gian thanh toán.

Quyền và nghĩa vụ các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

• Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật.
• Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên. Bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, đảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua

• Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.
• Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế.

Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp

Các bên liệt kê các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp, đồng thời thỏa thuận bên phải thực hiện việc nộp các khoản thuế, phí và lệ phí trên.

Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng

Các bên thỏa thuận các trường hợp được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Các điều khoản khác

Công ty luật Việt An gợi ý một số điều khoản cần thiết khác để quý khách hàng tham khảo:

• Bảo hành căn hộ;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
• Chấm dứt hợp đồng;
• Cam kết các bên;
• Tranh chấp và giải quyết tranh chấp.

Quý khách hàng tham khảo mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư, nếu có bất kỳ khó khăn gì liên quan đến chuyển nhượng, mua bán nhà chung cư, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được tư vấn tốt nhất và nhanh nhất!