Quy định về bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác

Trong bối cảnh kinh tế hiện đại, việc chuyển nhượng quyền thuê đất cho doanh nghiệp đang trở thành một vấn đề cấp bách. Đặc biệt với những quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 được áp dụng từ 1/8/2024, việc hiểu rõ về quy định này là điều vô cùng quan trọng. Bài viết sau đây của Luật Việt An sẽ giúp quý khách tìm hiểu về các quy định về bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Lưu ý: quy định áp dụng từ 1/8/2024. 

Tổng quan về quyền thuê đất

Quy định tại khoản 37, Điều 3, Luật Đất đai 2024, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được định nghĩa như sau:

“Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”

Nếu trong Bộ luật Dân sự 2015, “quyền thuê” có thể được xem là quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền thì Luật Đất đai 2024 xem “quyền thuê” là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuê đất với Nhà nước (Điều 46 Luật Đất đai 2024). 

Theo Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1/8/2024, người sử dụng đất có quyền:

• Chuyển nhượng quyền thuê, và người nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật liên quan. 
• Để thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất như các tài sản khác (Điều 37.2(c), (d) Luật Đất đai 2024).

Điểm mới của pháp luật hiện hành về việc chuyển nhượng quyền thuê đất

Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam, với nhiều điểm sáng trong đó có quy định về “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất. Đây là một khái niệm mới, được quy định cụ thể tại Điều 46, Luật Đất đai 2024, mang lại nhiều lợi ích cho các bên liên quan.

Theo Điều 46, Luật Đất đai 2024, “quyền thuê” bao gồm các nội dung cơ bản sau:

• Quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê đất, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền chuyển nhượng.
• Nghĩa vụ sử dụng đất: Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của hợp đồng thuê đất và pháp luật, sử dụng đất đúng mục đích, đúng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, bảo vệ đất đai, tài nguyên môi trường.

So sánh với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có những điểm mới sau đây về “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm:

Đối tượng được chuyển nhượng quyền thuê đất:

Theo Điều 46.2, Luật Đất đai 2024:

“Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê…” 

So sánh với quy định tại Điều 189, Luật Đất đai  2013, các đối tượng có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liệu với đất thuê đã được loại đi chủ thể là “hộ gia đình” (bản chất là trách nhiệm cá nhân), thu hẹp đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Tuy vậy, Luật Đất đai 2024 cũng hạn chế đối với trường hợp đất được thuê là đất rừng sản xuất theo Điều 184.3 như sau:

“Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.”

Cho phép chuyển nhượng quyền thuê

• Luật Đất đai 2013: Không cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất, chỉ cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.
• Luật Đất đai 2024: Cho phép chuyển nhượng thêm quyền thuê đất, góp phần tạo tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Quy định chi tiết hơn về điều kiện chuyển nhượng

Điều kiện về tài sản chuyển nhượng

Quyền thuê đất gắn liền với đất thuê để được chuyển nhượng phải được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các điều kiện cơ bản dưới đây:

Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng

Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán quyền thuê đất khi đã thực hiện:

• Hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
• Ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Đối với chủ thể nhận chuyển nhượng, Luật Đất đai hiện hành đã bỏ các điều kiện như đã được quy định tại Điều 189, Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Luật 2024 bổ sung thêm quyền của người nhận quyền thuê đất được tiếp tục khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước mà chưa được khấu trừ ở trên, đồng thời bổ sung nghĩa vụ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định (thực hiện sau khi chuyển nhượng).

Quy định rõ hơn về thủ tục chuyển nhượng

Luật Đất đai 2013: Chưa có quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

Luật Đất đai 2024: Quy định rõ hơn về thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất, bao gồm:

• Người sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền thuê đất làm văn bản chuyển nhượng quyền thuê đất.
• Văn bản chuyển nhượng quyền thuê đất phải ghi rõ các nội dung theo quy định.
• Văn bản chuyển nhượng quyền thuê đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
• Sau khi có văn bản chuyển nhượng quyền thuê đất được công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền thuê đất nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Các khó khăn của doanh nghiệp khi muốn bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác

Về thủ tục hành chính

• Hồ sơ thủ tục phức tạp: Doanh nghiệp cần chuẩn bị nhiều loại giấy tờ, hồ sơ theo quy định của pháp luật; Thủ tục rườm rà, tốn thời gian và chi phí.
• Quy trình thực hiện thủ tục thiếu minh bạch: Việc hướng dẫn thực hiện thủ tục chưa cụ thể, rõ ràng; Doanh nghiệp dễ gặp khó khăn trong quá trình thực hiện.

Về pháp lý

• Quy định pháp luật chưa đầy đủ: bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là một điểm mới của Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực từ 1/8/2024. Do vậy, một số quy định về chuyển nhượng quyền thuê đất còn thiếu rõ ràng khi thực hiện trên thực tế và chưa có những tiền lệ để hướng dẫn cán bộ áp dụng khi có yêu cầu của doanh nghiệp.
• Rủi ro pháp lý cao: Giao dịch chuyển nhượng quyền thuê đất có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng nếu không được hướng dẫn đầy đủ và chính xác.

Nếu có bất kỳ nội dung nào chưa rõ, cần tư vấn cụ thể liên quan đến pháp luật đất đai mới được sửa đổi áp dụng từ năm 2024, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Công ty Luật Việt An để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.