Các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp FDI

Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, hoạt động đầu tư tại Việt Nam diễn ra vô cùng sôi nổi. Theo đó, số lượng các công ty có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập gia tăng theo các năm nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Doanh nghiệp FDI khi hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam được quyền sử dụng đất theo các hình thức được quy định trong Luật đất đai. Khi sử dụng đất tại Việt Nam doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai. Trong bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách hàng những tư vấn pháp lý khái quát về các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp FDI.

Khái quát về doanh nghiệp FDI

Khái niệm

• Doanh nghiệp FDI (Foreign Direct Investment) là doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được hiểu là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là người sử dụng đất gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Mục đích thành lập

Mục đích của công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) nhằm mở rộng thị trường, tận dụng cơ hội kinh doanh ở quốc gia mới, tăng cường sự hiện diện toàn cầu và tạo ra lợi nhuận.

Hình thức đầu tư

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có những hình thức đầu tư như:

• Doanh nghiệp được thành lập với 100% vốn đầu tư nước ngoài;
• Công ty nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam;
• Công ty/ tổ chức có sự hợp tác đầu tư kinh doanh theo hợp đồng BCC (hình thức thỏa thuận hợp pháp giữa các nhà đầu tư với nhau, với mục đích hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, sản phẩm).

Các loại hình doanh nghiệp

Theo quy định của Luật đầu tư năm 2020, thì không có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc lựa chọn loại hình doanh nghiệp. Do vậy, mà nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào theo quy định của Luật Doanh nghiệp:

• Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên;
• Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên;
• Công ty cổ phần;
• Công ty hợp danh;
• Doanh nghiệp tư nhân.

Điều kiện để trở thành công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

• Thành lập/có vốn góp sở hữu bởi nhà đầu tư nước ngoài;
• Kinh doanh ngành, nghề không bị cấm;
• Được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Thực hiện đầy đủ các thủ tục thành lập doanh nghiệp

Các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp FDI

Doanh nghiệp FDI là một trong các đối tượng sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Doanh nghiệp FDI được sử dụng đất với các hình thức như sau:

Giao đất nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đây là một trong những hình thức thu hút đầu tư hiệu quả, thúc đẩy thị trường bất động sản và giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tại Việt Nam.

Lưu ý: Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho doanh nghiệp FDI vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì doanh nghiệp sẽ được bồi thường về đất nếu có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện một số dự án nhất định. Căn cứ Điều 120 Luật Đất đai 2024, công ty FDI được nhà nước cho thuê đất trong trường hợp:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thẩm quyền cho các doanh nghiệp FDI thuê đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Doanh nghiệp, các thành viên là chủ sở hữu doanh nghiệp khi chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí.

Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một trong những hình thức nhận quyền sử dụng đất phổ biến mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể thực hiện là nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hình thức hợp tác kinh tế giữa các bên, cho phép doanh nghiệp nước ngoài sử dụng quyền sử dụng đất như một phần vốn góp vào các dự án đầu tư.

Tổ chức muốn góp vốn điều lệ bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện sau:

• Người sử dụng đất có giấy chứng quyền sử dụng đất;
• Đất mà chủ thể muốn góp vốn không thuộc bất kỳ trường hợp tranh chấp nào;
• Quyền sử dụng đất này không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận góp vốn;
• Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng.

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp/khu công nghệ cao

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao. Đây là các khu vực chiến lược có tính năng động, phù hợp cho các hoạt động sản xuất, nghiên cứu và phát triển công nghệ cao.

Nhận quyền sử dụng đất theo các trường hợp đặc biệt

Ngoài các trường hợp nêu trên, tổ chức kinh tế, công ty có vốn đầu tư nước ngoài còn có thể nhận quyền sử dụng đất theo một số trường hợp đặc biệt như:

• Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
• Có quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;
• Theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận thế chấp để xử lý nợ;
• Có văn bản chia, tách quyền sử dụng đất đối với nhóm người có chung quyền sử dụng đất;
• Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận;
• Theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc bản án của Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo.

Thời hạn sử dụng đất

• Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
• Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
• Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
• Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất

Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Trên đây là phân tích về các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp FDI. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn các quy định của pháp luật, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!