Các trường hợp tranh chấp đất đai

Đất đai luôn là tư liệu sản xuất có vai trò và vị trí quan trọng đối với lợi ích của cá nhân nói riêng và sự phát triển đời sống xã hội của một quốc gia nói chung. Cũng chính bởi xuất phát từ nhu cầu lợi ích từ đất đai như vậy, không ít những tranh chấp đất đai đã xảy ra. Trong bài viết sau đây, Luật Việt An sẽ trình bày về các trường hợp tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành.

Cơ sở pháp lý liên quan

• Luật Đất đai năm 2013.

Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Nói rõ hơn, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ.

Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai mang những điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
• Thứ hai, nội dung tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Trong thực tiễn, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất. Cũng từ đó, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đại cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
• Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tư quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
• Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu.

Các trường hợp tranh chấp đất đai

Trên thực tế, thường xuất hiện các dạng tranh chấp đất đai phổ biến như sau:

Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biển, việc phát sinh thưởng là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị “hớ” trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa vụ đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục… đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như:

• Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
• Không trả tiền thuê đất;
• Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
• Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trường hợp tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Trường hợp tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu như:

• Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.
• Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.

Tranh chấp do lấn chiếm đất

Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.

Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v v… do đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như:

• Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
• Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Nguyên nhân khách quan

Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại.

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất thực dân, phong kiến. Hay tại miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn.

Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, cùng với đó là sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Điều đó đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến trình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, hoặc cho thuê, hoặc cho mượn, hoặc đã bị tịch thu, v.v…

Nguyên nhân chủ quan

• Hạn chế trong chính sách, pháp luật đất đai. Có thể thấy trong thực tiễn, người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
• Hạn chế trong công tác tổ chức thi hành pháp luật. Công tác quản lý Nhà nước chưa được đảm bảo, dẫn tới xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết.
• Bất cập trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo. Một số vụ việc người dân chưa biết cách làm việc với tổ chức thi hành án làm cho khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc, dẫn tới phát sinh những khiếu kiện khác phức tạp hơn.
• Sự thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận người dân. Với sự tồn tại nhận thức phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục về đất đai, cùng với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và sự tăng giá đất trong nền kinh tế thị trường, nên việc tranh chấp, xung đột đất đai ngày càng gia tăng, phức tạp.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai tại Luật Việt An

Với đội ngũ chuyên gia pháp lý có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật Việt An luôn sẵn sàng hỗ trợ và giải đáp những vấn đề liên quan đến pháp luật đất đai như sau:

• Tư vấn giải quyết về tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi ly hôn.
• Tư vấn về tranh chấp tài sản là đất đai trong thời kỳ hôn nhân.
• Tư vấn về quyền sử dụng đất đai, nhà ở đối với người nước ngoài hay người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
• Giải quyết về tranh chấp đất đai là tài sản đã tặng cho.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến đất đai tại cơ quan có thẩm quyền, Tòa án các cấp.

Quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc về giải quyết tranh chấp đất đai, pháp luật dân sự, các quy định liên quan, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!