Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;
• Luật kinh doanh bất động sản 2014;
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP/ Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn liền với đất đai, được Nhà nước trao cho người sử dụng đất để người sử dụng đất được khai thác, sử dụng nhằm phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Quyền sử dụng đất được chuyển giao thông qua các giao dịch hợp pháp.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lợi ích khi tham gia giao kết hợp đồng. Bên chuyển nhượng sẽ thu được một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng đã chuyển giao. Bên nhận chuyển nhượng được xác lập quyền sử dụng đất từ sự chuyển giao của bên chuyển nhượng.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạn đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng như giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.
• Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất nghiêm ngặt, theo quy định pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản trong thị trường đất đai.

Để trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất cần thỏa mãn các điều kiện được quy định sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể

Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

• Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
• Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
• Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
• Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
• Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
• Như vậy, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thành lập thành văn bản theo quy định và được tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 501 Bộ luật dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

• Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin của các bên

• Họ tên, số CMND/CCCD, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên.
• Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đầy đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.
• Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của người đại diện.
• Nếu bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đầy đủ thông tin về cả hai vợ chồng.

Thông tin về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
• Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất như hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?

Giá và phương thức thanh toán

• Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).
• Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không, trả một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền Việt Nam hay bằng vàng, bằng tiền mặt hay chuyển khoản).

Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng

Các bên cáo thể ấn định thời hạn, địa điểm, phương thức cụ thể để giao đất, giao tiền.

Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Các bên có thể thỏa thuận mức phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chậm bàn giao đất.

Phương thức giải quyết tranh chấp

Các bên thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp trong trường hợp có tranh chấp xáy ra như tự thương lượng, hòa giải thông qua người thứ ba, khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm tra, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin vui lòng liên hệ Coogn ty luật Việt An để được hỗ trợ cụ thể!