Cho mượn quyền sử dụng đất

Cho mượn quyền sử dụng đất là loại giao dịch khá phổ biến trong những thời kỳ trước, nhất là đối với loại đất nông nghiệp. Hiện nay, loại hình giao dịch này vẫn còn tồn tại nhưng tương đối ít, chủ yếu được thực hiện giữa những người thân quen. Qua bài viết sau đây, Luật Việt An sẽ cung cấp tới Quý khách hàng nội dung quy định về cho mượn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013.

Quy định pháp luật hiện hành về cho mượn quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch về đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Có thể thấy, Luật Đất đai hiện hành không đề cập đến việc cho mượn quyền sử dụng đất. Không chỉ vậy, văn bản pháp luật đất đai qua các thời kỳ cũng không có quy định về cho mượn quyền sử dụng đất.

Việc cho mượn quyền sử dụng đất có trái với quy định pháp luật không?

Mặc dù không có quy định về quyền cho mượn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng pháp luật hiện hành cũng không có quy định cấm việc này.

Ngoài ra, tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng mượn tài sản như sau: “Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Theo Điều 495 Bộ luật này, đối tượng của hợp đồng mượn tài sản là tài sản không tiêu hao. Áp dụng tinh thần quy định tại Khoản 2 Điều 112 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản không tiêu hao được hiểu là tài sản khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.

Trong khi đó, hợp đồng/ giao dịch mượn quyền sử dụng đất có đối tượng là quyền sử dụng đất – tài sản vô hình vốn là loại tài sản không tiêu hao. Do đó, quyền sử dụng đất vẫn có thể là đối tượng của hợp đồng mượn tài sản.

Ngoài ra, trên thực tiễn xét xử, Tòa án vẫn thừa nhận hiệu lực của giao dịch/ hợp đồng mượn quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy, mặc dù pháp luật đất đai không có quy định về cho mượn quyền sử dụng đất nhưng việc cho mượn quyền sử dụng đất vẫn là một giao dịch hợp pháp.

Điều kiện cho mượn quyền sử dụng đất

Như phần trên đã phân tích, Luật Đất đai 2013 không có quy định về cho mượn quyền sử dụng đất. Xét về bản chất, cho mượn quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Do đó, áp dụng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, về cơ bản, để thực hiện quyền cho mượn quyền sử dụng đất thì chủ tịch cho mượn cũng cần có quyền hợp pháp đối với thửa đất đó. Do vậy vẫn cần đáp ứng 04 điều kiện cơ bản sau đây:

Lưu ý: Trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 thì không cần có Giấy chứng nhận.

Lưu ý quy định về cho mượn quyền sử dụng đất trước đây

Tương tự như Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai ở thời kỳ trước cũng không có quy định cụ thể về cho mượn quyền sử dụng đất. Do đó, về cơ bản, để giải quyết, Tòa án vẫn áp dụng quy định về hợp đồng mượn tài sản tại Bộ luật Dân sự tại thời điểm tương ứng.

Tuy nhiên, cần lưu ý, đối với trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất xảy ra từ trước 08/01/1988 (Luật Đất đai 1987 có hiệu lực) mà bên cho mượn đất đã không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất trong cả thời gian dài và bên mượn đất sử dụng ổn định đã kê khai, đăng ký sử dụng đất hoặc được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai qua các thời kỳ thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi đất của bên cho mượn đất mà quyết định cho người đang sử dụng đất được sử dụng đất đó.

Cho mượn đất có đòi lại được không?

Cơ sở đòi lại quyền sử dụng đất khi cho mượn

• Trên thực tế, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cho mượn quyền sử dụng đất thì Tòa án sẽ căn cứ quy định về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết.
• Theo đó, trong quan hệ mượn tài sản, bên mượn tài sản có trách nhiệm trả lại tài sản cho bên cho mượn theo đúng thỏa thuận hoặc ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được (Khoản 3 Điều 496 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, khi cho mượn đất, nếu bên cho mượn có đầy đủ chứng cứ chứng minh việc cho mượn quyền sử dụng đất và bên cho mượn là người có quyền sử dụng đất thông qua việc đứng tên trên Giấy chứng nhận, sổ địa chính hoặc những giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Thực tiễn giải quyết những vụ án về đòi lại quyền sử dụng đất khi cho mượn

Trên thực tế, những tranh chấp liên quan đến việc đòi lại quyền sử dụng đất khi cho mượn đều xuất phát từ những giao dịch cho mượn đất từ những thời kỳ trước nhưng đến nay mới phát sinh tranh chấp. Có thể thấy, người mượn sử dụng đất trong thời gian rất dài.

Trong quan hệ tranh chấp này, trên thực tiễn, phần lớn bên cho mượn đất đều khó có thể chứng minh quyền sở hữu của mình do không có, làm mất giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thậm chí, có những trường hợp bên mượn đất lại là người được cấp Giấy chứng nhận trong quá trình sử dụng đất vì có sự thay đổi, cải cách ruộng đất qua các thời kì.

Không chỉ vậy, Luật Đất đai 1993, 2003 và hiện tại là Luật Đất đai 2013 đều thống nhất quy định một nội dung như sau:

“Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Luật Đất đai hiện hành cũng không quy định về hình thức cho mượn quyền sử dụng đất. Như vậy, thực tiễn, nếu việc cho mượn đất xảy ra từ lâu và người mượn đất đã sử dụng ổn định trên đất đó thì người cho mượn rất khó có thể chứng minh quyền đối với thửa đất đó.

Nhìn chung, các tranh chấp về việc cho mượn quyền sử dụng đất tương đối phức tạp, có những tranh chấp đã kéo dài trên dưới 10 năm mà chưa thể giải quyết triệt để. Một phần nguyên nhân xuất phát từ việc pháp luật hiện hành chưa có quy định hướng dẫn cụ thể việc giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cho mượn quyền sử dụng đất. Do đó, cần căn cứ vào tình tiết cụ thể của mỗi vụ án và những quy định pháp luật liên quan để giải quyết vụ án cũng như bảo đảm quyền lợi của mỗi bên.

Cách đòi lại đất cho mượn

Để đòi lại đất cho mượn, bên cho mượn đất có thể sử dụng một trong những phương án sau đây:

Thông báo yêu cầu bên mượn đất trả lại đất

• Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho mượn đất có quyền đòi lại đất của mình, kể cả trong trường hợp chưa đến thời hạn trả hoặc bên mượn vẫn chưa đạt được mục đích.
• Do đó, để đòi lại đấy, bên cho mượn đất có thể thông báo bằng văn bản, lời nói hoặc những hình thức khác để yêu cầu bên mượn trả lại đất.

Khởi kiện đòi lại đất cho mượn

• Đối với trường hợp bên mượn đất cố tình không trả lại đất khi bên cho mượn đã nhiều lần yêu cầu, thì bên cho mượn có thể nhờ đến sự can thiệp của Tòa án để giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện.
• Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên cho mượn – người khởi kiện cần phải chuẩn bị đơn khởi kiện và những tài liệu kèm theo để chứng minh yêu cầu đòi lại đất của mình. Ví dụ: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hợp đồng cho mượn đất hoặc những tài liệu khác có giá trị chứng minh về thỏa thuận cho mượn đất.

Một số câu hỏi liên quan

Hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất có phải công chứng/ chứng thực không?

Xét quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, về nguyên tắc, pháp luật chỉ yêu cầu công chứng/ chứng thực những giao dịch về đất đai làm thay đổi hoặc có thể làm thay đổi người sử dụng đất (đứng tên trên Giấy chứng nhận) như: chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và thế chấp.

Do đó, hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất sẽ không phải công chứng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này, do đó, khi lập hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất thì các bên nên tiến hành công chứng/ chứng thực theo quy định để hạn chế rủi ro pháp lý xảy ra.

Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất khi cho mượn có phải hòa giải cơ sở không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ -HĐTP, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất khi cho mượn là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, không bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có mảnh đất.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đâi, dịch vụ luật sư tư vấn đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai của Công ty Luật Việt An

• Tư vấn pháp luật đất đai;
• Dịch vụ luật sư đất đai, quan hệ đất đai, giải quyết những tranh chấp liên quan đến việc cho mượn quyền sử dụng đất đúng theo quy định pháp luật.
• Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai;
• Hỗ trợ soạn thảo, chuẩn bị đơn từ; văn bản khởi kiện nộp tại Tòa án;
• Tham gia tố tụng tại Tòa án trong trường hợp giải quyết tranh chấp tại Tòa.

Quý khách hàng có thắc mắc liên quan về nội dung Quy định về cho mượn quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất!