Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 24/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định ra đời bao gồm nhiều quy định liên quan đến việc quản lý và kinh doanh bất động sản như quy trình chuyển nhượng dự án, điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, và các loại hợp đồng mẫu cần thiết trong kinh doanh bất động sản.

Những thông tin cơ bản về Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

• Ngày ban hành: 24/07/2024.
• Ngày bắt đầu hiệu lực: 01/08/2024.
• Loại văn bản: Nghị định.
• Cơ quan ban hành: Chính phủ.
• Người ký: Trần Hồng Hà.

Cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện tối đa 10 giao dịch 1 năm

Điều 9.3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”. Đây là chủ thể của luật kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư khi kinh doanh, do vậy luật đã đặt ra hạn mức cho các hoạt động của nhóm chủ thể này.

Căn cứ vào điểm b Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định rõ ràng về giới hạn số lần mua bán bất động sản đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được phép thực hiện tối đa 10 giao dịch mua bán trong một năm với tổng giá trị hợp đồng không quá 3.000 tỉ đồng. Quy định này nhằm kiểm soát và hạn chế tình trạng các cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản một cách tự phát, gây ra sự bất ổn và khó kiểm soát trong thị trường.

Việc giới hạn số lần giao dịch không chỉ giúp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý nhà nước. Những cá nhân muốn vượt quá giới hạn này cần phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật, đồng thời tuân thủ các quy định nghiêm ngặt hơn về thuế và các nghĩa vụ khác liên quan đến hoạt động kinh doanh​.

Quy định về sàn giao dịch bất động sản

Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Theo Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm:

• Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó:
  
• Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ tại Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều chức năng quan trọng, đảm bảo tính pháp lý, tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể như:

• Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh: Sàn giao dịch phải đảm bảo rằng các bất động sản tham gia giao dịch đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật, bao gồm việc kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ và điều kiện kinh doanh. Đây là một khâu quan trọng giúp người mua, người bán, và cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản​.
• Cung cấp thông tin bất động sản: Các sàn giao dịch có trách nhiệm niêm yết và cung cấp thông tin về các bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Việc này giúp người mua có thể dễ dàng tiếp cận thông tin minh bạch và chính xác về sản phẩm.
• Dịch vụ môi giới: Sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, thương thảo các giao dịch. Hoạt động môi giới này phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đảm bảo rằng các giao dịch diễn ra hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
• Hỗ trợ ký kết hợp đồng và thanh toán: Sàn giao dịch không chỉ giúp các bên lập và ký kết hợp đồng mà còn hỗ trợ trong việc thanh toán, bàn giao hồ sơ và bất động sản. Điều này đảm bảo quy trình giao dịch diễn ra nhanh chóng, an toàn và đúng pháp luật.
• Lưu trữ thông tin và giao dịch: Một trong những chức năng quan trọng của sàn giao dịch là lưu trữ thông tin liên quan đến các giao dịch đã thực hiện, đảm bảo tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng.
• Xác nhận giao dịch: Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch sẽ được xác nhận bằng văn bản hoặc điện tử. Quy định này giúp tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng cho các giao dịch, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan​.

Nhìn chung, những quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP cho thấy sự chuyên nghiệp hóa và quy chuẩn hóa của lĩnh vực này. Điều này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch và uy tín của thị trường mà còn bảo vệ người tiêu dùng, đảm bảo rằng các giao dịch bất động sản được thực hiện đúng pháp luật, an toàn và hiệu quả. Hơn nữa, các quy định về việc lưu trữ thông tin và xác nhận giao dịch còn giúp cơ quan nhà nước kiểm soát tốt hơn hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó điều tiết thị trường một cách hợp lý​.

Sử dụng số định danh cá nhân

Theo khoản 5 Điều 40 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, khi công dân Việt Nam đã có số định danh cá nhân và các cơ sở dữ liệu quốc gia như dân cư, đăng ký đầu tư, và đăng ký doanh nghiệp đã được kết nối và vận hành, họ có thể sử dụng số định danh cá nhân để thay thế cho các giấy tờ xác minh nhân thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu và các loại giấy tờ khác trong thủ tục liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định này giúp đơn giản hóa quy trình thủ tục và giảm bớt các yêu cầu về giấy tờ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, quy trình cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản diễn ra như sau:

• Chủ tịch Hội đồng thi sẽ báo cáo quá trình tổ chức và phê duyệt kết quả kỳ thi cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Dựa trên báo cáo và kết quả thi, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phê duyệt danh sách những người đủ điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề (theo mẫu quy định trong Phụ lục XXII của Nghị định).
• Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành in và cấp phát chứng chỉ.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ của những người đã được cấp chứng chỉ trong thời gian 10 năm kể từ ngày cấp.

Chứng chỉ sẽ được trao trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc gửi theo thông báo. Nếu người được cấp chứng chỉ không thể nhận trực tiếp, chứng chỉ sẽ được gửi qua đường bưu điện.

Có thể nhận thấy, quy trình cấp chứng chỉ cho thấy sự nghiêm ngặt và minh bạch trong việc đảm bảo tính hợp pháp cho những cá nhân tham gia vào lĩnh vực môi giới.

Ban hành các mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng

Khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã quy định 11 mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản áp dụng từ ngày 01/8/2024 như sau:

Mẫu hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở:

• Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Mẫu hợp đồng trong hoạt động xây dựng:

• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;

Mẫu hợp đồng trong liên quan đến dự án bất động sản:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Trên đây là một số nội dung pháp lý cần lưu ý liên quan đến quy định mới của Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về quy định về định giá đất, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.