Thực trạng rủi ro hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản ở nước ta tăng trưởng khá ấn tượng, nhất là sự tăng nhanh của các dự án được gọi là “phân lô, bán nền”. Bên cạnh việc mang lại hiệu quả, góp phần tích cực cho phát triển kinh tế, xã hội thì việc kinh doanh quyền sử dụng trong lĩnh vực bất động sản trên thực tế nói trên đã nảy sinh những vấn đề bất cập, khách hàng có thể đối mặt với những rủi ro pháp lý nhất định. Vậy, thực trạng rủi ro hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì, Công ty Luật Việt An sẽ mang đến cái nhìn khái quát trong bài viết sau đây.

Cơ sở pháp lý liên quan

• Luật Đất đai năm 2013.
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.
• Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Luật Đầu tư năm 2020.

Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất (chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất) nhằm mục đích kiếm lời thông qua hoạt động giao dịch hoặc thỏa mãn các nhu cầu tiêu dùng.

Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản

• Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản rất đa dạng. Đó có thể là nhà đầu tư tạo lập bất động sản giao dịch với người có nhu cầu về mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu tiêu dùng; hoặc là người không tạo lập các bất động sản nhưng đang sở hữu bất động sản trong tư cách là chủ thể kinh doanh cung ứng nhà ở, công trình xây dựng thông qua các giao dịch để tìm kiếm lợi ích; hoặc là các bên tham gia giao dịch không vì mục đích kinh doanh, mua bán nhằm để phục vụ mục đích cá nhân.
• Thứ hai, đối tượng giao dịch trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất phải đủ điều kiện để được phép đưa vào kinh doanh. Những tài sản này, nếu không đáp ứng điều kiện đó sẽ không được phép tham gia thị trường bất động sản.
• Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản, có công chứng chứng thực theo các quy định của pháp luật. Bởi lẽ, các bất động sản thường có giá trị lớn, việc giao dịch phức tạp, qua nhiều công đoạn với thời gian nhiều khi kéo dài. Do đó, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các chủ thể mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, Nhà nước cần có sự can thiệp về mặt thủ tục pháp lý tránh các tranh chấp khiếu nại về sau.
• Thứ tư, thông qua các giao dịch, các chủ thể kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động của mình. Về mặt thực tế, các giao dịch bất động sản đều hướng tới một lợi ích trong kinh doanh. Do vậy, từ đầu tư tạo lập hay xác lập các giao dịch, chủ thể kinh doanh bất động sản đều coi mục đích kiếm lời chính là nhu cầu tất yếu trong hoạt động kinh doanh.

Phân loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Tiêu chí để phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác định như sau:

• Thứ nhất, việc xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản xuất phát từ nhu cầu sở hữu, khai thác sử dụng bất động sản của chủ thể kinh doanh. Do vậy, người có nhu cầu mua nhà để sở hữu nhà ở, người có nhu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất, người có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản. Cho nên, mỗi một chủ thể tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản đều xuất phát từ một nhu cầu nhất định.
• Thứ hai, các hợp đồng kinh doanh bất động sản phân biệt ở bất động sản khi tham gia giao dịch, bất động sản đó là nhà ở, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất, bất động sản đó đã có sẵn hay bất động sản đó sẽ hình thành trong tương lai. Từ đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở hay công trình xây dựng hoặc là quyền sử dụng đất.
• Thứ ba, xuất phát từ năng lực tài chính của các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản. Thực tế, nhu cầu của người mua và muốn sở hữu nhà, công trình xây dựng là rất lớn, song với năng lực tài chính hạn hẹp người tham gia giao dịch sẽ tìm cơ hội khác như thuê bất động sản hay thuê mua bất động sản thay vì mua để sở hữu nhà, công trình xây dựng ngay từ thời điểm khởi phát giao dịch.

Do đó, theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân biệt thành:

• Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.
• Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng.
• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
• Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án về bất động sản.

Thực trạng rủi ro hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thực trạng hiện nay

Hiện nay, đã có thực trạng đó là sau khi được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thậm chí rất nhiều dự án chưa được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ mới có Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 thì vừa tiến hành đồng thời việc gia phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng vừa tiến hành “mở bán dự án”. Theo đó, chủ đầu tư (bên bán) sẽ ký kết với bên nhận chuyển nhượng (khách hàng) một hợp đồng, có thể là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, với cam kết là chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng lô đất được xác định và khách hàng sẽ đóng số tiền từ 90% đến 95% giá trị lô đất. Sau khoản thời gian trung bình 12 tháng đến 24 tháng, khách hàng sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nộp đủ số tiền còn lại.

Đây có thể xem là phương thức “lách luật” đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản năm.

Rủi ro đối với hợp đồng đặt cọc

Rủi ro từ “hợp đồng đặt cọc để ký hợp đồng đặt cọc”.

“Hợp đồng đặt cọc để ký hợp đồng đặt cọc”, thực tiễn có thể được gọi là hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ hay hợp đồng đặt chỗ, v.v…

Trên thực tế, trong dự án kinh doanh đất nền, khách hàng thường ký “hợp đồng đặt cọc để ký hợp đồng đặt cọc” với bên môi giới (bên phân phối) mà không phải với chủ đầu tư.

Ví dụ như: Dự án kinh doanh đất nền do công ty X làm chủ đầu tư và công ty Y phân phối thì trước hết, khách hàng sẽ ký hợp đồng đặt cọc với Y, sau một thời gian thỏa thuận thì Y mới tiến hành cho khách hàng ký hợp đồng đặt cọc với X. Như vậy, khách hàng sẽ phải ký hai hợp đồng, một hợp đồng với công ty Y và một hợp đồng với công ty X. Trong trường hợp này, sau khi khách hàng đã ký hợp đồng với công ty Y mà X từ chối ký hợp đồng với khách hàng thì ai sẽ chịu trách nhiệm đền cọc cho khách hàng. Theo Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định về nghĩa vụ hỗ trợ, tư vấn của môi giới mà không có quy định nào bắt buộc môi giới phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này. Mặt khác, lợi dụng sự thiếu hiểu biết và cả tin chủa nhiều khách, nhiều “công ty phân phối ma” sau khi nhận cọc của khách hàng và “biến mất” khiến khách hàng rơi vào khó khăn.

Rủi ro với hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng

Trường hợp khách hàng đã ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư thì vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà khách hàng có thể gặp phải.

Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể, tuy nhiên trên thực tế, các bên dùng thường chỉ dùng một khoản tiền hoặc tài sản khác có giá trị khoảng 5% đến 30% để đặt cọc. Trong khi phần lớn các dự án kinh doanh đất nền hiện nay thì khách hàng phải thanh toán đến 95% giá trị quyền sử dụng đất để được ký hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất sau khi ký hợp đồng đặt cọc ít nhất là 12 tháng. Có thể nhận thấy rằng đây là hình thức huy động vốn trá hình cho việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai” vốn không được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép. Do đó, sẽ thiếu căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nhận chuyển nhượng nếu chủ đầu tư từ chối giao kết hợp đồng hoặc quá trình triển khai gặp khó khăn, nhất là đối với những dự án mà mới có chủ trường đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.

Rủi ro với nhận chuyển nhượng “hợp đồng đặt cọc”

Hiện nay, việc nhận chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc diễn ra khá phổ biến đối với khách hàng đầu tư bất động sản theo kiểu “lướt sóng”.

Thực tế cho thấy một hợp đồng đặt cọc có thể chuyển nhượng qua nhiều người khác nhau, ví dụ như X ký hợp đồng đặt cọc với Y để nhận chuyển nhượng lô đất, sau đó X đã chuyển nhượng “hợp đồng đặt cọc” này X1 và có thể là X2 hay X. Giả sử rằng sau khi X bán cọc cho X1 nhưng Y không đồng ý ký hợp đồng với X1 thì Y liệu có vi phạm hợp đồng không. Theo quy định tại Điều 382 của Bộ luật Dân sự năm 2015, giả định rằng nếu không có thỏa thuận khác thì Y có quyền từ chối ký kết hợp đồng với X1. Do đó, quyền lợi của những khách hàng nhận chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc như X1 sẽ bị ảnh hưởng nhất định trong trường hợp X1 đã thanh toán xong cho X và X “biến mất”.

Rủi ro với hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác kinh doanh

Trên thực tế, nhiều dự án kinh doanh đất nền đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn (có thể là hợp đồng vay vốn) hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành chỉ cho phép huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng đối với dự án kinh doanh nhà ở. Còn đối với dự án kinh doanh đất nền thì không có quy định, do vậy, khung pháp lý điều chỉnh vấn đề này là Luật Đầu tư năm 2020. Luật đầu tư năm 2020 quy định tại khoản 14 Điều 3 về hợp đồng hợp tác kinh doanh như sau: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế”. Theo quy định trên thì hợp đồng hợp tác kinh doanh là việc hợp tác giữa các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong kinh doanh nhằm phần chia lợi nhuận và sản phẩm, không thành lập pháp nhân mới và việc hợp tác này sẽ được triển khai kinh doanh trên một pháp nhân có sẵn của các bên hợp tác kinh doanh.

Xét về bản chất, thì những hợp đồng này được coi là hợp đồng “mua bán đất dự án” nhưng xét về hình thức pháp lý thì đó lại là hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra sẽ căn cứ vào quy định của luật đầu tư để giải quyết. Như vậy, nhà đầu tư là cá nhân (khách hàng) sẽ khó yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại tiền nếu hai bên không có những điều khảo khác trong hợp đồng.

Quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc về hợp đồng kinh doanh bất động sản, pháp luật thương mại, tư vấn pháp luật dân sự, tư vấn pháp luật đất đai xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!