Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Với sự ra đời của Luật này, đã quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ năm 1/8/2024 (điều chỉnh sớm hơn 5 tháng so với quy định ban đầu). Để tìm hiểu những điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm chuẩn bị cho việc áp dụng sắp tới, Công ty Luật Việt An xin đưa ra bài viết dưới đây.
Bối cảnh ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh tế quan trọng, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân và góp phần ổn định xã hội. Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Tuy nhiên, vẫn còn đó một số hạn chế trong quá trình thực thi các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Thứ nhất, về kinh doanh bất động sản. Quy định về phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản, quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, hay quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa được đưa ra rõ ràng, cụ thể.
Thứ hai, về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đã có hiện tượng đội ngũ môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, đạo đức kinh doanh, gây thiệt hại cho khách hàng. Hay việc các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thêm vào đó, việc quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản còn chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng đầu cơ, làm giá, thổi giá bất động sản.
Thứ ba, về việc điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản. Các giải pháp liên quan đến vấn đề này chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai điều tiết, bình ổn còn gặp nhiều khó khăn, tác động chậm.
Thứ tư, về công tác quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin phục vụ quản lý kinh doanh bất động sản vẫn còn chậm, gặp nhiều vướng mắc, chưa đảm bảo yêu cầu. Hay công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục
Do đó, việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm khắc phục những bất cập nêu trên là vô cùng cấp thiết, nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định, bền vững.
Những điểm nổi bật tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Phạm vi điều chỉnh
Để làm rõ phạm vi điều chỉnh, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về các trường hợp không áp dụng hay bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh lần lượt tại khoản 2 Điều 1, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, Luật mới bổ sung các trường hợp Luật không áp dụng:
“2. Luật này không áp dụng đối với các trường hợp:
a) Cơ quan, tổ chức thực hiện bản nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách; chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do sáp nhập, hợp nhất theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật v dot e quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.”
Hay cụ thể tại Điều 5, đã bổ sung quy định cụ thể các loại hình thuộc công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Có thể thấy, phần nào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản và tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật.
Về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
Tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thay vì quy định chung về nội dung về bất động sản như tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật mới quy định cụ thể về các trường hợp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Khác với Luật tiền nhiệm, tại đây đã bổ sung quy định các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nêu: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Việc sửa đổi, bổ sung quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, hạn chế tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện sau:
Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điều kiện của cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Nội dung môi giới bất động sản
Nội dung môi giới bất động sản quy định tại Điều 62 bao gồm:
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
Tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản như sau:
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.
Hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Theo quy định ở Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hiệu lực thi hành của Luật này từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, điều chỉnh thời điểm có hiệu lực so với thời điểm ban đầu (1/1/2025) sớm hơn 5 tháng. Theo đó Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ thay đổi thời điểm bắt đầu có hiệu lực thành 1/8/2024.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ hết hiệu lực thi hành kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.
Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về các quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở, pháp luật doanh nghiệp, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.
Skype Chat
Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số: 01010266/TP/ĐKHĐ, cấp lần đầu ngày 23/10/2007 tại Sở Tư pháp Thành phố Hà Nội.
