Quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ

Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đóng vai trò quan trọng trong việc triển khai các dự án đầu tư, đảm bảo tính pháp lý và sự đồng bộ về hạ tầng. Đây là bước quan trọng trước khi một dự án có thể được cấp phép xây dựng và hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ cho từng lô đất. Vậy quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ diễn ra như thế nào? Sau đây, Luật Việt An sẽ tư vấn và giải đáp thắc mắc cho quý khách hàng.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009, được sửa đổi bổ sung năm 2015, 2018, 2019, 2020 thì có thể hiểu quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ (hoặc bản đồ) của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500. 

Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Ý nghĩa của quy hoạch 1/500?

• Quy hoạch 1/500 là sự cụ thể hóa toàn bộ nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung, là cơ sở quan trọng để xác định chính xác từng ranh giới khu đất và vị trí xây dựng công trình, giúp cho việc thiết kế cơ sở và kỹ thuật thi công trở nên dễ dàng hơn.
• Đồng thời luôn phải gắn với một chủ thể hoặc một dự án đầu tư nhất định như: xây dựng dân dụng, dự án đầu tư, công nghiệp … và đây cũng là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép xây dựng sau này cho dự án và lập dự án đầu tư xây dựng.
• Thông qua bản quy hoạch 1/500, người đang có ý định mua đất của dự án có thể xác thực được tình trạng pháp lý rõ ràng của lô đất. Ngoài bản quy hoạch 1/500, bạn cũng nên kiểm tra các giấy tờ gồm chứng nhận đã đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước và văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cấp có thẩm quyền.
• Nếu như quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 do địa phương nơi có công trình, dự án thực hiện thi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ do các cơ quan, đơn vị kinh doanh, công ty kinh doanh bất động sản thực hiện.

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm những nội dung gì?

Theo Khoản 1 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009, được sửa đổi bổ sung năm 2015, 2018, 2019, 2020 và Điều 20 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 72/2019/NĐ-CP, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, thì nội dung đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm:

• Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
• Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.
• Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có).
• Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch.
• Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
• Đánh giá môi trường chiến lược

Khi nào phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500?

Theo Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bổ sung năm 2020, một số đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500, bao gồm:

• Bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn;
• Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu chức năng;

Cụ thể tại Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 72/2019/NĐ-CP, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, các khu chức năng cần lập quy hoạch 1/500 bao gồm:

• Trường hợp dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không phải lập bản đồ 1/500. Nhưng cần đảm bảo nhiều yếu tố phù hợp theo quy hoạch 1/2000 tương tự như trường hợp công trình đơn lẻ.
• Trường hợp dự án lớn hơn 5ha và nhà chung cư trên 2ha thì phải lập bản đồ 1/500 theo quy định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng trên cơ sở bản đồ chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.

Quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ

Dưới đây là quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch chi tiết 1/500 đến khi ra sổ đỏ:

Nghiên cứu và chuẩn bị hồ sơ quy hoạch 1/500

Để thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch theo quy định hợp pháp thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như sau:

• Tờ trình đề nghị thẩm định: đây được xem là cơ sở quan trọng để cơ quan thẩm quyền xem xét phê duyệt bản quy hoạch.
• Phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị. Dự án, công trình xây dựng có được thực hiện hay không là phụ thuộc nhiều nhất vào chủ đầu tư.
• Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan thẩm quyền. Văn bản phải đảm bảo còn hiệu lực pháp lý trước khi chuyển đến cơ quan thẩm định.
• Văn bản công nhận là chủ đầu tư hoặc chứng nhận đầu tư dự án từ UBND thành phố. Văn bản cũng phải đảm bảo còn giá trị pháp lý.
• Bản thuyết trình về việc thực hiện quy hoạch 1/500 có đính kèm sơ đồ, bản vẽ thu nhỏ khổ A3, bảng biểu thống kê, chú thích, phụ lục, hình ảnh minh họa.
• Bản đồ ranh giới chi tiết, rõ ràng của lô đất, dự án, công trình xây dựng.

Lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

• Thuê đơn vị tư vấn lập quy hoạch.
• Khảo sát thực địa, đo đạc bản đồ địa hình khu vực.
• Đề xuất phương án quy hoạch chi tiết gồm phân khu chức năng, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cây xanh, cấp thoát nước…
• Thực hiện đánh giá tác động môi trường nếu cần thiết.

Nộp hồ sơ thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Nộp hồ sơ đề nghị thẩm định tại cơ quan có thẩm quyền. Theo Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 72/2019/NĐ-CP, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP quy định về cơ quan thẩm quyền phê duyệt hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 như sau:

• Bộ Xây dựng: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với những dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ;
• UBND cấp tỉnh: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh;
• UBND cấp huyện: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Lưu ý: Trong mọi trường hợp phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện đều phải có ý kiến thống nhất của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện phê duyệt.

Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết: thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Triển khai dự án và xin cấp phép xây dựng

• Lập hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật.
• Xin giấy phép xây dựng hạ tầng theo quy hoạch 1/500 đã được duyệt: Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Đối với trường hợp nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 có bản quy hoạch 1/500 được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng.
• Triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước…).

Hoàn công hạ tầng và nghiệm thu dự án

• Báo cáo hoàn thành thi công các hạng mục theo thiết kế đã duyệt.
• Cơ quan chức năng kiểm tra, nghiệm thu công trình hạ tầng.

Phân lô, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Chủ đầu tư lập hồ sơ tách thửa, phân lô theo quy hoạch.

Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho từng lô đất tại Sở Tài nguyên & Môi trường.

Cơ quan quản lý kiểm tra hồ sơ, xác nhận nghĩa vụ tài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho từng lô đất theo quy định.

Dịch vụ tư vấn quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ của Luật Việt An

• Tư vấn các trường hợp lập quy hoạch 1/500;
• Soạn thảo hồ sơ, giấy tờ về lập dự án quy hoạch, đồ án quy hoạch;
• Tư vấn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
• Dịch vụ xin giấy phép xây dựng cho dự án, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Tư vấn pháp lý thường xuyên trong quá trình lập và triển khai dự án đầu tư.

Trên đây là tư vấn Quy trình thực hiện lập dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!