Thu hổi sổ đỏ hay thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay tước quyền sử dụng đất năm 2025

Sổ đỏ là một loại giấy tờ có giá trị và được nhà nước cấp cho tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất. Tài sản đất đai thuộc vào sở hữu toàn dân và do nhà nước đại đại diện làm chủ sở hữu  và quản lý . Nhà nước trao quyền cho tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Và đây cũng là một trong những khái niệm trừu tượng để làm rõ vấn đề này, thì các bạn các bạn cùng luật sư Công ty Luật Việt An phân tích vấn đề này, để làm sáng tỏ câu hỏi mà chúng ta đặt ra là khi nào thì sổ đỏ bị thu hồi, hay nói các khách là thu hồi Giấy quyền sử dụng đất khi nào?

Cũng có ý kiến cho rằng khi đã được cấp sổ đỏ thì không bao giờ bị thu hổi, và quyền sở hữu sổ đỏ là vĩnh viễn.

Trái ngược với quan điểm này, thì sổ đỏ sau khi được cấp vẫn có thể sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên nhà nước muốn thu hồi đất hay thu hồi sổ đỏ thì cần phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định của pháp luật hiện hành cũng như người sử dụng đất cũng phải tuân thủ đúng các nguyên tắc sử dụng đất. 

Hãy cùng Luật sư Luật Việt An phân tích vấn đề nay theo quy định hiện hành.

6 trường hợp thu hồi quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 152, khoản 2 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, có 6 trường hợp mà Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp.

​1. Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong sổ đỏ đã cấp

Trường hợp này xảy ra khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất đã cấp sổ đỏ cho người sử dụng.

2. Cấp đổi sổ đỏ

Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ, sổ đỏ cũ sẽ bị thu hồi để cấp sổ mới.​ 

3. Cấp mới sổ đỏ khi có biến động

Khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ, sổ cũ sẽ bị thu hồi.​ 

4. Sổ đỏ cấp không đúng quy định

Sổ đỏ đã cấp bị thu hồi trong các trường hợp sau:

• Cấp không đúng thẩm quyền.
• Cấp cho người không đủ điều kiện sử dụng đất.
• Cấp cho diện tích đất không đúng.
• Cấp cho mục đích sử dụng đất không đúng.
• Cấp với thời hạn sử dụng đất không đúng.
• Cấp cho nguồn gốc sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật.​ 

5. Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy

Khi Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy sổ đỏ đã cấp, sổ đỏ đó sẽ bị thu hồi.​ 

6. Sổ đỏ trong các vụ án thi hành án

Trong trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp sổ đỏ đã cấp, sổ đỏ đó sẽ bị thu hồi.​

Trình tự thủ tục thu hồi quyền sử dụng đất:

Tuy nhiên nhà nước và cơ quan có thẩm quyền muốn thu hồi đất, thu hồi quyền sử dụng đất của bạn cần phải tuận thủ theo đúng trình tự thủ tục và quy định của pháp luật hiện hành. Dưới đây là 8 bước liên quan đến thu hồi đất hay thu hồi quyền sử dụng đất.

Bước 1.  Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi:

Theo đó, Trước khi thông báo thu hồi đất được ban hành, UBND cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan, tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các nội dung sau đây:

+ Mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án, công trình được triển khai trên vùng đất dự kiến thu hồi;

+ Các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

+ Dự kiến nội dung kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

+ Dự kiến khu vực tái định cư trong trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư.

Như vậy, so với trước đây, Luật Đất đai 2024 quy định thêm trường hợp phải tổ chức họp với các người sử dụng đất có đất bị thu hồi, để phổ biến các thông tin cần thiết, các quyền lợi mà người sử dụng đất có được khi bị thu hồi đất. Việc Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về việc họp để phổ biến các thông tin đến người sử dụng đất, sẽ giúp cho người dân phần nào sẽ am hiểu hơn về dự án và các quy định pháp luật.

Bước 2. Thông báo thu hồi đất:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024 thì việc gửi thông báo được quy định như sau:

– Phải gửi thông báo đến từng người dân: UBND cấp xã nơi có  đất thu hồi gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có), đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có  đất thu hồi trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

– Phải thông báo trên truyền thanh, truyền hình: Trường hợp không liên lạc được, không gửi được thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) thì thông báo trên một trong các báo hàng ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp và phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày liên tiếp; niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không phải gửi thông báo thu hồi đất lại;

So với trước đây thì Luật Đất đai 2013, quy định về việc chỉ gửi thông báo đến từng người có đất bị thu hồi. Điều này sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi trong trường hợp người có đất bị thu hồi vì một lý do nào đó mà không nhận được thư. Đồng thời, trong trường hợp không gửi được thông báo đến người có  đất bị thu hồi thì sẽ áp dụng biện pháp nào để có cơ sở buộc họ phải biết bởi nếu chỉ “thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có  đất thu hồi” thì sẽ không đảm bảo trong trường hợp họ đã đi khỏi địa phương… Vậy nên, Luật Đất đai có phần cải thiện hơn về vấn đề trên, để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Bước 3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm đếm

– UBND cấp xã nơi có đất thu hồi phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các cơ quan có liên quan và người có đất thu hồi thực hiện việc điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, phân loại diện tích đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định nguồn gốc đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi;

– UBND cấp xã nơi có đất thu hồi phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư điều tra, xác định, thống kê đầy đủ các thiệt hại thực tế về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề;

– Trường hợp người có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận trong thực hiện.

Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 15 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, nếu không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Bước 4. Lấy ý kiến, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý; có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

Theo đó, Luật Đất đai 2024 có phần cải thiện hơn, trong trường hợp nếu người dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì phải đối thoại với người thu hồi đất để đưa ra phương án chung. Thay vì trước đây chỉ quy định là họp trực tiếp với người dân và niêm yết công khai tại trụ sở UBND. Tuy nhiên, Thực tế hiện nay tại các địa phương khi lấy ý kiến của người dân về phương án bồi thường; nếu người dân không đồng ý, họ chỉ đối thoại cho “có lệ” và khi trình chính là phương án cũ khi lấy ý kiến từ người dân. Vì vậy, văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024, cần làm rõ nội dung này, đảm bảo phù hợp với thực tiễn hiện nay để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người dân.

Bước 5. Gửi, phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 6. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt

Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định việc ban hành quyết định thu hồi đất sau đó mới thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường. Nay, Luật Đất đai 2024 quy định, Cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi trước. Điều này đã bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, chú trọng đến việc ổn định đời sống của dân và đặt quyền lợi của người sử dụng lên trước.

Bước 7. Ban hành quyết định thu hồi đất:

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành quyết định thu hồi đất. Tùy theo từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn theo quy định của pháp luật.

Bước 8. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có)

Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành việc bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2024.

Sử dụng đất đất cần phải bảo đảm các nguyên tắc nào?

Để sử dụng đất đai hiệu quả, và đúng qug định của pháp luật hiện hành thì bạn cần tuân thủ các điều kiện và nguyên tắc sử dụng đất sau:

Căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Trên đây là những phân tích của Luật sư Công ty Luật Việt An về đất đã được cấp sổ đỏ vẫn có thể bị thu hồi, và khi đất thuộc vào diện bị thu hồi thì cần tuân thủ trình tự thủ tục như thế nào, để sử dụng đất có hiệu quả và bảo về nguồn tài nguyên đất, chúng ta cần phải tuân thủ nguyên tắc như thế nào để khai thác và sủ dụng đất theo đúng quan điểm tấc đất tấc vàng. 

Xin cảm tạ quý độc giả đã lắng nghe và ủng hộ kênh Luật Việt An. Xin mến chào và hẹn gặp lại.