6 loại đất không được tách thửa bạn cần biết

Hiện nay việc tách thửa gặp rất nhiều khó khăn. Quy định về tách thửa ngày càng chặt chẽ, và nó thuộc vào việc quản lý đất đai của nhà nước. Do vậy trong những năm gần đây nhiều nhà đâu tư gặp khó khăn trong việc tách thửa. Nhiều gia đình, hộ gia đình muốn tách thửa để cho các thành viên trong gia đình có cuộc sống độc lập và quyền sử dụng đất riêng tránh được việc tranh chấp đất đai khi sử dụng chung.

Vậy trước tiên chúng ta hiểu tách thửa là gì:

Dưới đây là phần giải thích đầy đủ và chính xác về tách thửa theo quy định Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025):

Tách thửa đất là việc chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa đất riêng biệt theo yêu cầu của người sử dụng đất, nhằm mục đích chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hoặc sử dụng độc lập. 

Và diện tích tối thiểu được quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa (tùy từng địa phương ban hành)

Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, không phải loại đất nào cũng được phép tách thửa. Dưới đây là một số loại đất không được tách thửa, tùy theo quy định của từng địa phương và quy định của luật đất đai.

Và luật sư Công ty luật Việt An cùng bạn điểm tên 6 loại đất không được tác thửa theo quy định hiện hành.

Thứ nhất. Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

> Nếu thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đang có tranh chấp, kê biên để thi hành án thì không được tách thửa.

2. Đất nằm trong quy hoạch

• Đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi, quy hoạch làm công trình công cộng, giao thông… thì không được tách thửa.

3. Đất nông nghiệp không liền kề khu dân cư

• Nhiều địa phương quy định đất nông nghiệp muốn tách thửa phải nằm gần khu dân cư hiện hữu, có đường giao thông… Nếu không đáp ứng điều kiện này thì không được tách thửa.

4. Đất đang bị thế chấp, tranh chấp

• Nếu thửa đất đang thế chấp ngân hàng hoặc đang có tranh chấp pháp lý thì không đủ điều kiện thực hiện tách thửa.

5. Đất có diện tích nhỏ hơn tối thiểu sau khi tách

• Pháp luật quy định mỗi địa phương có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được tách thửa. Nếu sau khi tách, diện tích nhỏ hơn mức quy định thì không được tách.

6. Đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng

• Như đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, lưới điện cao thế… cũng không được tách thửa.

Để chắc chắn đất của bạn có được tách thửa hay không, bạn nên kiểm tra quy định tách thửa cụ thể tại địa phương (quyết định của UBND cấp tỉnh) nơi có đất, hoặc đất mà bạn đang mong muốn đầu tư hoặc làm dự án.

Chúng tôi cần lưu ý quan trọng khi bạn thực hiện tách thửa thửa:

1. Thửa đất muốn tách phải có sổ đỏ hợp lệ
2. Đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách, do UBND tỉnh quy định
3. Không nằm trong khu vực quy hoạch, khu vực cấm tách thửa
4. Không đang bị kê biên, tranh chấp, hoặc thế chấp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp

Một ví dụ thực tế để bạn dễ hiểu:  Anh Nam có một thửa đất 200m² tại TP.HCM. Theo quy định địa phương, đất ở tại đô thị phải có diện tích tối thiểu sau khi tách là 50m². Vậy anh A có thể tách ra làm 2 thửa, mỗi thửa 100m².

Hồ sơ tách thửa bao gồm

Và bạn đang muốn chuẩn bị một bộ hồ sơ để tách thửa cho mảnh đất của mình, hay bạn đang tìm hiểu thông tin xem tách thửa thì cần những gì hay cùng chúng tôi điểm tên các tài liệu quan trọng để bạn chuẩn bị cho công việc tách thửa đất của mình:

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), hồ sơ tách thửa đất bao gồm:

Các thông tin dưới đây. Tuy nhiên hiện Nghị định 101 chưa có hiệu lực tính đến thời điểm trước ngày 01/08 năm 2024 bạn có thể sử dụng hồ sơ tách thửa đất bao gồm các giấy tờ sau, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43 năm 2014 của chính phủ (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020):

✅ 1. Đơn đề nghị tách thửa đất

• Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
• Người sử dụng đất kê khai và ký tên.

✅ 2. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

• Cần nộp bản gốc để cơ quan có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý hoặc cấp lại.

✅ 3. Bản vẽ sơ đồ thửa đất (nếu có yêu cầu)

• Do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện (hoặc có thể do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện nếu người dân không tự thuê).
• Nếu chia tách đất mà có thay đổi ranh giới, hình dáng, diện tích… thì cần bản vẽ.

✅ 4. Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất

• Bản sao CCCD/CMND và sổ hộ khẩu (nếu là cá nhân).
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu là tổ chức).

✅ 5. Văn bản thỏa thuận phân chia (nếu là đồng sở hữu)

• Nếu thửa đất đứng tên nhiều người thì cần văn bản phân chia hoặc ủy quyền thực hiện thủ tục.

✅ 6. Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

• Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho (nếu nguồn gốc đất mới được nhận). Tất cả các giấy tờ này phải được công chứng. Công chứng với hợp đồng chuyển nhượng, với văn bản thừa kế phải hợp pháp, với hợp đồng tặng cho cũng phải được công chứng.

Nơi nộp hồ sơ để thực hiện tách thửa

Vậy khi bạn đã chuẩn bị hồ sơ xong, sau đó bạn sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nào? Và cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ tách thửa của bạn.

Theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025) và các nghị định hướng dẫn mới như Nghị định 101 năm 2024của Chính phủ, thẩm quyền xử lý và nơi nộp hồ sơ tách thửa đất được quy định như sau:

✅ 1. Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ tách thửa

• Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện – là cơ quan chuyên môn tiếp nhận, thẩm định và thực hiện việc tách thửa.
• Sau khi tách thửa, cơ quan này sẽ thực hiện cập nhật, chỉnh lý trên Cơ sở dữ liệu đất đai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

📌 Trường hợp cấp mới Sổ đỏ sau tách thửa, cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện) sẽ cấp.

✅ 2. Nơi nộp hồ sơ tách thửa

Tùy theo địa phương, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại một trong các nơi sau:

▪️ Trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh huyện

• Thường áp dụng ở các đô thị, thành phố lớn.

▪️ Bộ phận “Một cửa” của UBND cấp huyện hoặc cấp xã

• Theo mô hình “một cửa liên thông”, bộ phận này sẽ tiếp nhận hồ sơ và chuyển đến cơ quan có thẩm quyền xử lý.

▪️ Nộp trực tuyến (nếu địa phương hỗ trợ)

• Qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của địa phương (nhiều tỉnh đã áp dụng hình thức này).

Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa theo luật là bao nhiêu ngày?

Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa đất được quy định như sau:

⏱️ Thời hạn giải quyết hồ sơ tách thửa đất

• Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết được tăng thêm 10 ngày làm việc, tức là không quá 25 ngày làm việc. 

📌 Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) hoặc thời gian cơ quan có thẩm quyền xác minh, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.

Việc tách thửa đất mang lại nhiều hệ quả pháp lý, cả tích cực và tiêu cực, tùy thuộc vào mục đích và quá trình thực hiện. Dưới đây là phân tích cụ thể:

Hậu quả pháp lý của việc tách thửa?

✅ Hậu quả pháp lý tích cực

1. Hình thành thửa đất mới có đầy đủ quyền sử dụng
   • Mỗi thửa đất sau tách được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) riêng.
   • Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền: chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn,…
2. Tạo điều kiện thuận lợi cho phân chia tài sản
   • Trong các trường hợp thừa kế, ly hôn, tặng cho,…, tách thửa giúp việc phân chia đất đai minh bạch, rõ ràng về sở hữu.
3. Hỗ trợ phát triển kinh doanh bất động sản
   • Chủ đất có thể chia nhỏ để chuyển nhượng, đầu tư, hoặc xây dựng nhà ở theo từng nền, phù hợp với quy hoạch cho phép.

❌ Hậu quả pháp lý tiêu cực (nếu vi phạm quy định)

1. Thửa đất mới không đủ điều kiện pháp lý
   • Nếu tách sai quy định về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch, thửa đất sau tách không được cấp Sổ đỏ.
   • Có thể bị yêu cầu hợp thửa lại hoặc xử phạt hành chính.
2. Trách nhiệm pháp lý liên đới
   • Người thực hiện tách thửa sai mục đích (ví dụ: phân lô bán nền trái phép) có thể bị:
     • Xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
     • Buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.
     • Không được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa vi phạm.
3. Bị “treo” quyền sử dụng đất
   • Trong nhiều trường hợp tách thửa xong nhưng chưa đủ điều kiện cấp sổ, chủ đất có thể không được chuyển nhượng, thế chấp, gây thiệt hại tài chính.

📌 Lưu ý quan trọng

• Việc tách thửa phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất, quy định diện tích tối thiểu, và đảm bảo kết nối hạ tầng.
• Người dân cần kiểm tra kỹ quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất và tránh thực hiện thông qua “cò đất” hoặc dịch vụ trái phép.

Trên đây là những thông tin liên quan đến bài viết tách thửa đất của Luật sư  Công ty Luật Việt An. Nếu bạn có yêu cầu tách thửa đất liên hệ Công ty Luật Việt An theo số ĐT: 0961675566. Nếu thấy video của chúng tôi hữu ích xin ủng hộ chúng tôi một lượt thích, và đăng ký kênh để theo dõi những bài viết tiếp theo. Xin mến chào và hẹn gặp lại.