Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 với nhiều nội dung mới tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Nghị định 02 quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp). Như vậy, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Với quy định mới này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản có vốn ít vẫn được phép kinh doanh.

Phải công khai thông tin

Tuy đã bỏ yêu cầu quy định về số vốn pháp định 20 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản thì phải công bố thông tin về doanh nghiệp tại sàn giao dịch bất động sản, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Cùng đó là thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh…

Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Đây là điểm mới được ghi nhận trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Theo đó, đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau: (i) có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng); (ii) không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: (i) có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án., nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; (ii) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Điều kiện về vốn

Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án cũng vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu trên.

Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng quy định đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện gồm:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2022.