Quy định mới về cấp GCN quyền sử dụng đất trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP từ 1/8/2024

Mới đây, ngày 29/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định mới về cấp GCN quyền sử dụng đất. Sau đây, Luật Việt An sẽ phân tích quy định mới về cấp GCN quyền sử dụng đất trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP từ 1/8/2024.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP thay thế văn bản nào?

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai sẽ chính thức có hiệu lực kể từ 1/8/2024.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP thay thế Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi bổ sung bởi:

• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
• Nghị định số 148/2020/NĐ-CP;
• Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.

6 trường hợp phải đăng ký biến động đất đai cấp mới GCN quyền sử dụng đất từ 1/8/2024

Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định 06 trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới GCN quyền sử dụng đất như sau:

• Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.
• Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
• Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
• Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
• Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.
• Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây Khoản 2 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT quy định 10 trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, hiện nay theo quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã rút gọn các trường hợp chỉ còn 6 trường hợp phải đăng ký biến động đất đai cấp mới GCN quyền sử dụng đất.

9 trường hợp được cấp đổi GCN quyền sử dụng đất đã cấp từ 1/8/2024

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về 9 trường hợp được cấp đổi GCN quyền sử dụng đất đã cấp như sau:

• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
• Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định này;
• Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;
• Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;
• Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
• Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
• Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

Như vậy, so với Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định mới đã bổ sung thêm các trường hợp được cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định.
• Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Quy định mới này nhằm hướng dẫn chi tiết trong trường hợp GCN quyền sử dụng đất có yếu tố chung/riêng nay có những thay đổi. Đồng thời với trường hợp do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất, Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể 2 trường hợp: (i) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp; (ii) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

Cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu không quá 03 ngày làm việc

Theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Đối với đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện như sau:

• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 10 ngày làm việc.
• Trường hợp bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm: không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng: không quá 05 ngày làm việc.
• Trường hợp xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng: không quá 03 ngày làm việc.

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp thì thời gian thực hiện như sau:

• Trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 1 Điều 38 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 05 ngày làm việc;
• Trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 38 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc.

Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp do bị mất là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận đã cấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, thời gian đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng.

Như vậy, tổng thời gian cho cả quá trình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu chỉ còn không quá 23 ngày làm việc (đăng ký đất đai lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc).

So với quy định cũ tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận từ 30 ngày xuống còn 23 ngày làm việc. Điều này giúp giảm thiểu đáng kể thời gian của người dân và các tổ chức.

Đây là 1 điểm mới thể hiện sự thực tiến của quy định pháp luật, giải quyết tình trạng hồ sơ đã được chấp thuận nhưng 1-2 tháng chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mẫu hồ sơ mới về đăng ký đất đai

Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết bộ hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

• Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Điều 28.
• Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Điều 29.
• Các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Điều 30.

Một trong những điểm mới của Nghị định 101/2024/NĐ-CP là đã ban hành mẫu đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cụ thể:

Đối với đăng ký đất đai lần đầu

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định:
• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo Mẫu số 05/ĐK.

Đối với đăng ký biến động đất đai

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định:

Như vậy, người dân lưu ý kể từ ngày 1/8/2024 sẽ áp dụng mẫu hồ sơ mới này về đăng ký đất đai theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Quy định đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất bằng phương tiện điện tử

Đăng ký đất đai bằng phương tiện điện tử

Mục 4 Chương 5 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết trình tự thủ tục đăng ký đất đai trong các trường hợp cụ thể nhằm hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về thủ tục đăng ký đất đai.  Một trong những quy định mới về cấp GCN quyền sử dụng đất trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP từ 1/8/2024 là quy định hướng dẫn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng hình thức online tại Điều 48.

• Theo đó, việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và giao dịch điện tử. Trong đó, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu điện tử là các văn bản điện tử, dữ liệu điện tử đã được xác thực thể hiện đầy đủ thành phần, nội dung của các giấy tờ.
• Việc quy định về đăng ký đất đai bằng phương tiện điện tử nhằm cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cũng như hướng dẫn người dân khi thực hiện thủ tục hành chính này.

Cấp GCN quyền sử dụng đất bằng phương tiện điện tử

Điều 50 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử.

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử là văn bản điện tử được xác thực trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng giấy.

Lưu ý, mẫu sổ đỏ/sổ hồng mới từ 01/8/2024 theo Luật Đất đai 2024 sẽ thực hiện theo mẫu tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Theo đó, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) sẽ được in thêm mã QR. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp mã số duy nhất trên toàn quốc.

Trên đây là những phân tích về quy định mới về cấp GCN quyền sử dụng đất trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP từ 1/8/2024. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!