Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Ngày 15 tháng 8 năm 2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, nhiều quy định mới về đất đai sẽ được chính thức áp dụng từ ngày 15/8/2025. Sau đây, Luật Việt An sẽ cập nhật các quy định đáng chú ý tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai được sửa đổi bổ sung theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 như sau:

• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về
• giá đất;
• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai;
• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 112/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về đất trồng lúa;
• Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, Nghị định 226/2025/NĐ-CP còn thay thế, bổ sung, bãi bỏ một số cụm từ tại các điều, khoản của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.

Chính thức bãi bỏ khung giá đất từ ngày 15/8/2025

Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/8/2025. Theo đó, các quy định sau đây cũng hết hiệu lực thi hành:

• Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;
• Nghị định số 26/2021/NĐ-CP về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14 thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Như vậy, quy định của Chính phủ về khung giá đất tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP đã chính thức bị bãi bỏ từ ngày 15/8/2025. Bảng giá đất sẽ ổn định trong chu kỳ 5 năm, thay vì điều chỉnh hàng năm; hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành định kỳ, nhằm phản ánh biến động thị trường theo từng địa phương.

Đáng lưu ý, UBND cấp xã (thay vì cấp huyện) sẽ được giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được quyền đặt hàng hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Việc bãi bỏ khung giá đất là bước tiến tất yếu khi Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá sát với giá thị trường. Cơ chế mới giúp tăng tính linh hoạt, đồng thời hạn chế tình trạng áp giá quá thấp hoặc quá cao gây bất công bằng.

Thay đổi cơ quan có thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá đất

• Trước đây, khoản 5 Điều 13 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định: Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
• Khoản 8 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi quy định trên như sau: Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.

Quy định mới của Nghị định 226/2025/NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với thời điểm hiện tại, bởi sau khi sắp xếp lại bộ máy, Sở Tài nguyên và Môi trường đã được sáp nhập vào Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thành Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Hiện nay, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh ngoài Sở Nông nghiệp và Môi trường còn có Văn phòng Đăng ký đất đai, Tổ chức Phát triển Quỹ đất.

Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung Điều 14a vào Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó:

• Trường hợp bồi thường đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai mà không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
• Trường hợp khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.

Quy định này có ý nghĩa bảo đảm việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện sát với thiệt hại thực tế và phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng địa phương.

Sửa đổi quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi Điều 50 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP về thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang mục đích khác.

Theo đó:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tổng hợp nhu cầu và lập danh mục dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn, trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận danh mục dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận danh mục dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
• Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang mục đích khác mà không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục quy định ở trên.

Như vậy, nếu như quy định trước đây chỉ quy định chung chung về trách nhiệm của “cơ quan có chức năng quản lý đất đai”  thì quy định mới đã quy định cụ thể trách nhiệm của Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác.

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

Tại Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, nội dung về thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất được sửa đổi:

• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định này đã bỏ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đồng thời, sửa đổi viẹc trình phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cấp tỉnh lên “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” (trước đây quy định là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

Sửa đổi loạt quy định về đăng ký, cấp sổ đỏ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã ký xác nhận bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 9 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, nếu như trước đây, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền ký xác nhận bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định thì theo quy định mới, thẩm quyền này có thể thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã ký xác nhận.

Cụ thể, trường hợp mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của cấp xã thì do cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã ký xác nhận.

Sửa quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) như sau:

• Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ.
• Trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Thời hạn nợ tiền sử dụng đất được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ.

Về mức tiền và thời hạn được ghi nợ vẫn thực hiện theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

• Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản này là toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Việc ghi nợ tiền sử dụng đất cho đối tượng quy định tại điểm a khoản này được áp dụng trong thời hạn từ ngày 01/08/2024 đến hết ngày 31/07/2029, việc thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bổ sung trường hợp đất có nguồn gốc nông, lâm trường được cấp sổ đỏ mà không phải lập phương án sử dụng đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung khoản 5 vào Điều 26 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc nông, lâm trường.

Theo đó, đối với trường hợp đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà nông, lâm trường hoặc các công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất trước đó đã giải thể hoặc phá sản không còn trực tiếp quản lý, sử dụng đất thì:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng đủ điều kiện;
• Không phải lập phương án sử dụng đất theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai năm 2024.

Các biểu mẫu mới tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Tại Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định thay thế các mẫu như sau: Mẫu số 01, 02, 03, 04, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất bằng các biểu mẫu mới tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Quy định này nhằm phù hợp với quy định mới về thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai sau quá trình sắp xếp, tổ chức đơn vị hành chính, đặc biệt là việc bỏ chính quyền địa phương cấp huyện.

Lưu ý các điều khoản chuyển tiếp áp dụng quy định mới

Để bảo đảm tính thống nhất và xử lý các tình huống đang triển khai, Điều 8 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định rõ:

• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Trường hợp đã triển khai nhưng chưa có quyết định phê duyệt trước ngày nghị định có hiệu lực thì thực hiện theo quy định của Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
• Xác định giá đất cụ thể: Trường hợp đã triển khai trước ngày nghị định có hiệu lực nhưng chưa có quyết định giá đất thì UBND cấp có thẩm quyền có thể: Tiếp tục ban hành quyết định giá đất theo quy định pháp luật trước đây, hoặc áp dụng quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
• Giao đất, cho thuê đất gắn với giao rừng, cho thuê rừng: Nếu đã giao đất, cho thuê đất nhưng chưa giao/cho thuê rừng thì thực hiện theo pháp luật lâm nghiệp và Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Nếu đã giao rừng, cho thuê rừng nhưng chưa giao/cho thuê đất thì thực hiện theo trình tự, thủ tục tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
• Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng: Các dự án đã được HĐND cấp tỉnh thông qua trước ngày nghị định có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích theo quy định.

Trên đây là cập nhật quy định mới đáng chú ý tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn quy định pháp luật về đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!