Quy định mới của Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển

Nghị định 42/2024/NĐ-CP ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết quy định của Điều 190 Luật Đất đai 2024 về hoạt động lấn biển. Nghị định đã quy định cụ thể, rõ ràng về chế độ quản lý, kiểm soát hoạt động lấn biển nhằm thể hiện chính sách khuyến khích lấn biển và chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện lấn biển của Nhà nước ta. Sau đây, Luật Việt An xin cung cấp các quy định mới của Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển.

Phạm vi điều chỉnh

Nghị định 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển, cụ thể hóa chính sách khuyến khích lấn biển và chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện lấn biển quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2024.

Đối với hoạt động lấn biển phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.

Khái niệm về lấn biển và dự án đầu tư lấn biển

Khoản 1, khoản 2 Điều 3 Nghị định 42/2024/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm chi tiết về lấn biển và dự án đầu tư lấn biển:

• Lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam.
• Dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển của dự án đầu tư là tập hợp các giải pháp, đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động san lấp, lấn biển, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch nhằm tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế – xã hội, phòng chống thiên tai, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Khu vực được lấn biển

Căn cứ Điều 4 Nghị định Nghị định 42/2024/NĐ-CP, khu vực biển được xác định để lấn biển phải được xác định cụ thể vị trí, diện tích, ranh giới, tọa độ theo quy định của pháp luật về đo đạc và bản đồ. Việc xác định khu vực biển để lấn biển đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại điểm a, b và d khoản 2 Điều 190 Luật Đất đai năm 2024.

Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có hoạt động lấn biển

Căn cứ Điều 5 Nghị định 42/2024/NĐ-CP việc chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có hoạt động lấn biển thực hiện như sau:

• Theo quy định của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Việc lựa chọn nhà đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai, đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Được lập thành dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư.

Việc lập dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư có hoạt động lấn biển thực hiện như thế nào?

Theo nghị định 42/2024/NĐ-CP dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư có hoạt động lấn biển chính là dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án

Nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong đó, phải xác định cụ thể:

• Vị trí, diện tích, ranh giới, tọa độ khu vực biển;
• Chi phí lấn biển bao gồm: chi phí trực tiếp để tiến hành các hoạt động xây dựng các công trình, công tác xây dựng phục vụ cho các hoạt động lấn biển theo quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Tiến độ thực hiện công trình lấn biển (toàn bộ hoặc từng phần) và tiến độ sử dụng đất sau khi hoàn thành công trình lấn biển.

Trình tự, thủ tục lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, phê duyệt dự án đầu tư

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định thiết kế xây dựng;
• Việc tổ chức thi công, nghiệm thu hạng mục hoặc công trình xây dựng của dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Chủ đầu tư dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư có trách nhiệm đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thông báo hàng hải.
• Dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao khu vực biển để lấn biển đồng thời với giao đất, cho thuê đất.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển

Từ ngày 16/04/2024, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 42/2024/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển bằng nguồn vốn đầu tư công

Bước 1:

• Chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo hướng dẫn của Cơ quan tài nguyên và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất.

Bước 3:

• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất với dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác

Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:

• Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
• Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
• Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;
• Người trúng đấu giá nộp tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu hoặc trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 hoặc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:

• Chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
• Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển

Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 7 Nghị định 42/2024/NĐ-CP, hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển phải kèm theo dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đơn xin giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển để lấn biển thực hiện theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 42/2024/NĐ-CP:

Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Căn cứ Điều 9 Nghị định 42/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lấn biển thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư để tính giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp tổng chi phí phát triển lớn hơn tổng doanh thu phát triển thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
• Việc xử lý phần chênh lệch giữa chi phí lấn biển đã được quyết toán với chi phí lấn biển đã được tính trong tổng chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư (sau đây gọi là phần chênh lệch) được thực hiện như sau:
• Trường hợp chi phí lấn biển đã được quyết toán nhỏ hơn chi phí lấn biển đã được tính trong tổng chi phí phát triển thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch;
• Trường hợp chi phí lấn biển đã được quyết toán lớn hơn chi phí lấn biển đã được tính trong tổng chi phí phát triển thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
• Trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ ngày hoàn thành việc lấn biển, chủ đầu tư phải lập hồ sơ đề nghị quyết toán chi phí lấn biển gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thẩm định. Trong thời hạn không quá 90 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị quyết toán của chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết toán chi phí lấn biển và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển

Căn cứ Điều 10 Nghị định 42/2024/NĐ-CP việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện như sau:

• Đối với phần diện tích đất không thuộc diện tích lấn biển thì sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Đối với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển, chủ đầu tư dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành lấn biển thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định này, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có hoạt động lấn biển có thể đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ công trình lấn biển hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch sau khi có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu.Quy định này nhằm mục đích bảo đảm nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển theo đúng tiến độ và quy hoạch.

Trên đây là những quy định mới của Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển. Quý khách hàng có vướng mắc hoặc có nhu cầu tư vấn quy định pháp luật về hoạt động lấn biển xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.