Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ ngày 10/02/2025

Khi thực hiện dự án đầu tư, bên cạnh thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cũng phải tiến hành thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Đặc biệt từ năm 2025, với quy định mới về thủ tục đầu tư đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý quy định tại Nghị định 19/2025/NĐ-CP. Sau đây Luật Việt An sẽ giúp khách hàng tìm hiểu rõ hơn về Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ ngày 10/02/2025.

Mục đích của bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. 

• Việc yêu cầu bảo đảm thực hiện dự án đầu tư qua các hình thức ký quỹ hoặc bảo lãnh giúp đảm bảo dự án đầu tư được hoạt động hợp pháp, hiệu quả, thể hiện cam kết thực sự của nhà đầu tư với dự án.
• Khi nhà đầu tư vi phạm tiến độ, chậm triển khai hoặc không thực hiện đúng nội dung đã đăng ký, cơ quan nhà nước có quyền xử lý số tiền ký quỹ, như một hình thức chế tài tài chính.
• Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư chủ yếu áp dụng đối với dự án giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc giao đất/cho thuê đất phải đi kèm điều kiện ràng buộc để tránh lãng phí tài nguyên. Ký quỹ là một công cụ kinh tế để kiểm soát việc sử dụng đất đúng mục tiêu đầu tư.
• Ngoài ra, một số nhà đầu tư đăng ký dự án với quy mô lớn để chiếm đất, nhưng không đủ năng lực tài chính. Ký quỹ là cách để cơ quan nhà nước kiểm soát và loại bỏ các dự án treo.

Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ ngày 10/02/2025

Việc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo các trường hợp và yêu cầu, điều kiện quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư, Điều 25, 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Trường hợp phải tiến hành thủ tục

Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

• Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Hình thức bảo đảm

Nhà đầu tư  bảo đảm thực hiện dự án đầu tư bằng hai hình thức: Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. 

Mức ký quỹ

Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:

• Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức bảo đảm là 3%;
• Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 2%;
• Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 1%.

Vốn đầu tư của dự án được xác định để làm căn cứ tính mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư này không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu có). Trường hợp tại thời điểm ký kết Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư mà chưa xác định được chính xác các chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho Nhà nước thì cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ vào dự toán chi phí trong Đề xuất dự án do nhà đầu tư lập để xác định số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Thoả thuận thực hiện dự án đầu tư

Theo Khoản 1 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư phải được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư.

Nội dung chủ yếu của thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

• Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
• Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
• Biện pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước;
• Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên liên quan;
• Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên.

Bước 2: Tiến hành bảo đảm dự án đầu tư

Nhà đầu tư có thể bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư thông qua 2 hình thức đó là ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ.

Căn cứ khoản 5 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp một trong các quyết định:

• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư;
• Quyết định chấp thuận nhà đầu tư;
• Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư);
• Hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm).

Bước 3: Thông báo với cơ quan đăng ký đầu tư

Sau khi tiến hành nộp tiền ký quỹ, nhà đầu tư thông báo đến Sở kế hoạch và Đầu tư để được xác nhận đã nộp ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, làm cơ sở để có thể tiến hành thực hiện dự án.

Bước 4: Cơ quan đăng ký đầu tư xác nhận

Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo về việc nhà đầu tư đã thực hiện kỹ quỹ cho Sở Tài nguyên và Môi trường để xác nhận, làm cơ sở thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Tiền bảo đảm thực hiện dự án được nộp vào tài khoản của Sở Kế hoạch và Đầu tư mở tại ngân hàng thương mại được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, do Nhà đầu tư lựa chọn; Nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở, duy trì tài khoản bảo đảm thực hiện dự án và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản.

Lưu ý thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ ngày 10/02/2025 đối với dự án đầu tư áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Đối với dự án áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt thuộc trương hợp theo Điều 36a Luật Đầu tư năm 2020, được sửa đổi năm 2024, thì thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được áp dụng theo Điều 4 Nghị định 19/2025/NĐ-CP. Cụ thể:

“Điều 4. Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Việc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo các trường hợp và yêu cầu, điều kiện quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư, Điều 25, 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và các quy định sau:

…1. Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp cam kết bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trước thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án đã được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất).”

Đối với nghĩa vụ hoàn trả nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án:

• Hoàn trả 50% số tiền ký quỹ hoặc giảm 50% số tiền bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư gửi Ban quản lý văn bản thông báo khởi công kèm theo các tài liệu quy định tại khoản 8 Điều 36a của Luật Đầu tư;
• Hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư gửi Ban quản lý biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng để đưa vào khai thác sử dụng.

Như vậy, về cơ bản, đối với dự án đầu tư áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt, việc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư tương tự như đối với dự án đầu tư thông thường khác. Tuy nhiên, cần lưu ý thời điểm thực hiện ký quỹ hoặc nộp cam kết bảo lãnh như sau:

• Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư);
• Hoặc trước thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư);
• Hoặc trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án đã được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất).

Ngoài ra, về việc hoàn trả nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án, nếu như Khoản 9 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định thời điểm hoàn trả đối với dự án đầu tư thông thường là “tại thời điểm nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng”, thì đối với thủ tục đầu tư đặc biệt này, thời điểm hoàn trả ngay tại thời điểm nhà đầu tư gửi Ban quản lý văn bản thông báo khởi công kèm theo các tài liệu.

Trên đây là tư vấn về thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ ngày 10/02/2025. Qúy khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn thủ tục đầu tư, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!