Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể đã được ghi trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhưng ngày hết hạn trên giấy tờ chưa phải lúc nào cũng là ngày bắt đầu tính thời hạn theo pháp luật. Với dự án có sử dụng đất, việc xác định ngày giao đất, ngày bàn giao đất thực tế và khả năng tiếp tục sử dụng đất là những việc cần kiểm tra trước khi lập hồ sơ gia hạn. Luật Việt An tổng hợp quy định đang áp dụng năm 2026 và hướng dẫn nhà đầu tư lựa chọn đúng thủ tục điều chỉnh thời hạn hoặc gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
Gia hạn dự án đầu tư và điều chỉnh thời hạn hoạt động khác nhau thế nào?
Điều chỉnh thời hạn hoạt động là việc thay đổi thời hạn của dự án trong quá trình thực hiện. Nhà đầu tư có thể đề nghị tăng hoặc giảm thời hạn; sau điều chỉnh, thời hạn phải đáp ứng giới hạn tương ứng tại Điều 31 Luật Đầu tư 2025. Với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, việc điều chỉnh thời hạn thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Gia hạn thời hạn hoạt động đặt ra khi thời hạn dự án sắp kết thúc hoặc đã kết thúc mà nhà đầu tư muốn tiếp tục thực hiện. Đây là thủ tục có hồ sơ thẩm định riêng theo Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, bao gồm việc xem xét quy hoạch, đất đai và công nghệ trong các trường hợp liên quan.
Có một trường hợp giao thoa đáng chú ý: nếu thời hạn đã cấp ngắn hơn mức 50 năm hoặc 70 năm áp dụng cho loại dự án, thì trong 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động, nhà đầu tư được lựa chọn thủ tục điều chỉnh thời hạn hoặc thủ tục gia hạn theo khoản 8 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Vì vậy, không nên chọn tên thủ tục chỉ dựa vào việc doanh nghiệp gọi nhu cầu của mình là “xin gia hạn”.
| Tình huống | Hướng xử lý cần kiểm tra |
| Muốn tăng hoặc giảm thời hạn khi dự án đang thực hiện | Thủ tục điều chỉnh thời hạn theo loại quyết định, giấy chứng nhận của dự án |
| Dự án sắp hết hạn, thời hạn đã cấp ngắn hơn mức tối đa tương ứng | Trong 12 tháng trước khi hết hạn, có thể lựa chọn điều chỉnh hoặc gia hạn theo quy định |
| Dự án sắp hết hạn, thời hạn đã cấp là 50 hoặc 70 năm tương ứng | Xem xét thủ tục gia hạn và các điều kiện riêng tại khoản 9 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP |
| Chỉ cần cập nhật ngày tính thời hạn do chậm giao hoặc chậm bàn giao đất | Kiểm tra khoản 4, khoản 5 Điều 28; đây có thể là việc cập nhật thông tin, không phải xin thêm một thời hạn mới |
Lưu ý: Kéo dài tiến độ thực hiện dự án khác với kéo dài thời hạn hoạt động của dự án. Một dự án chậm hoàn thành xây dựng hoặc chậm đạt mục tiêu không mặc nhiên được cộng thêm thời gian hoạt động. Cần đối chiếu cả hai mốc ghi trong hồ sơ dự án để chọn thủ tục tương ứng.
Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được xác định từ ngày nào?
Theo Điều 31 Luật Đầu tư 2025, dự án trong khu kinh tế có thời hạn hoạt động không quá 70 năm. Dự án ngoài khu kinh tế thông thường không quá 50 năm; một số dự án tại địa bàn khó khăn, dự án có vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm và các nhóm dự án công nghệ, hạ tầng được luật liệt kê có thể được xác định thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định thời điểm tính thời hạn theo từng trường hợp:
- Thông thường, tính từ ngày cấp quyết định chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.
- Nếu dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tính từ ngày có quyết định tương ứng về đất.
- Nếu đã có quyết định về đất nhưng chậm được bàn giao đất, tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.
Khi nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chậm được bàn giao đất, khoản 4 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp chỉ vì lý do này. Văn bản về đất hoặc bàn giao đất là căn cứ xác định lại thời hạn. Nếu muốn cập nhật thông tin trên giấy tờ dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục theo khoản 5 Điều 28; với dự án chỉ có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hồ sơ cập nhật và thời hạn xử lý được quy định tại khoản 1 Điều 56 Nghị định này.
Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ gia hạn, cần đặt ngày hết hạn ghi trên giấy tờ đầu tư cạnh ngày bắt đầu tính thời hạn theo hồ sơ đất đai. Chênh lệch giữa hai mốc này có thể dẫn đến việc chuẩn bị sai loại hồ sơ.
Điều kiện để được gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
Gia hạn không phải là kết quả tự động khi nhà đầu tư tiếp tục có nhu cầu kinh doanh. Cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ theo khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 và Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Đối với trường hợp dự án đã có thời hạn 50 hoặc 70 năm tương ứng và đề nghị tiếp tục hoạt động, cần đặc biệt kiểm tra:
- Công nghệ: Dự án không thuộc trường hợp sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên; đồng thời không thuộc trường hợp phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam khi kết thúc thời hạn.
- Quy hoạch: Dự án phù hợp với một trong các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch theo quy định pháp luật về quy hoạch.
- Đất đai: Nếu đề nghị gia hạn sử dụng đất, dự án đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo pháp luật đất đai.
Thời gian được xem xét gia hạn căn cứ vào mục tiêu, quy mô, địa điểm và yêu cầu hoạt động của dự án, trong giới hạn thời hạn tối đa theo loại dự án. Do đó, nhà đầu tư nên giải trình số năm thực sự cần để vận hành, khai thác hoặc thu hồi vốn, kèm tài liệu phù hợp, thay vì mặc định đề nghị mức dài nhất.
Đối với dự án sản xuất, Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP mô tả cụ thể trường hợp dây chuyền, máy móc, thiết bị không đáp ứng chỉ tiêu kỹ thuật, công suất, hiệu suất hoặc mức tiêu hao. Tuổi máy móc trên 10 năm, tự nó, không phải căn cứ duy nhất để kết luận dự án không được gia hạn. Trường hợp thuộc diện cần xác định công nghệ, hồ sơ gia hạn phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Hồ sơ gia hạn dự án đầu tư năm 2026 gồm những gì?
Theo khoản 2 Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ kèm bản điện tử, gồm:
- Văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, nêu rõ thời hạn đề nghị và lý do tiếp tục thực hiện.
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đến thời điểm nộp hồ sơ.
- Thông tin về tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền tra cứu trên cơ sở dữ liệu hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.
- Một trong các tài liệu chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính hai năm gần nhất; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ hoặc tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính; hoặc tài liệu khác phù hợp.
- Văn bản xác định công nghệ do cơ quan có thẩm quyền cấp nếu dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 15 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Nhà đầu tư nên chuẩn bị sẵn quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các lần điều chỉnh để đối chiếu thông tin dự án khi làm việc với cơ quan tiếp nhận. Tuy nhiên, không nên trình bày tất cả các giấy tờ này là thành phần bắt buộc của mọi bộ hồ sơ gia hạn khi khoản 2 Điều 64 đã quy định danh mục hồ sơ cụ thể.
Báo cáo tình hình thực hiện dự án cần làm rõ tiến độ góp vốn, sử dụng đất, công trình và hoạt động đã triển khai; những nghĩa vụ còn tồn tại; phương án tiếp tục thực hiện sau khi được gia hạn. Đây là phần giúp cơ quan thẩm định đánh giá nhu cầu và tính khả thi của số năm gia hạn đề nghị.
Nộp hồ sơ ở đâu và thủ tục giải quyết thế nào?
Bước 1 – Xác định cơ quan tiếp nhận. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nộp hồ sơ đến Bộ Tài chính hoặc cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư nhưng không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc đã có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, nộp đến cơ quan đăng ký đầu tư. Cần kiểm tra hồ sơ dự án và địa điểm thực hiện để xác định cơ quan đăng ký đầu tư cụ thể; không mặc nhiên nộp mọi dự án tại Sở Tài chính.
Bước 2 – Lấy ý kiến thẩm định. Trong 02 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, Bộ Tài chính hoặc cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai và cơ quan liên quan. Cơ quan được lấy ý kiến trả lời trong 07 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ.
Bước 3 – Xem xét và ra quyết định. Trong 14 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan chủ trì thẩm định lập báo cáo trình cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc diện này; cơ quan có thẩm quyền quyết định trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận báo cáo. Với dự án chỉ có quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện trình tự tương ứng để quyết định gia hạn.
Lưu ý: Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư có thể dự liệu 14 ngày làm việc để thẩm định hồ sơ hợp lệ và 03 ngày làm việc để cơ quan có thẩm quyền quyết định kể từ khi nhận báo cáo thẩm định. Việc gửi hồ sơ lấy ý kiến trong 02 ngày và trả lời trong 07 ngày được thực hiện trong giai đoạn thẩm định, không cộng thêm thành các khoảng thời gian nối tiếp. Đây là thời hạn giải quyết theo quy định đối với hồ sơ hợp lệ; nếu cần bổ sung tài liệu hoặc làm rõ vấn đề về quy hoạch, quyền sử dụng đất, công nghệ, thời điểm nhận kết quả thực tế có thể muộn hơn. Vì vậy, doanh nghiệp nên hoàn tất việc rà soát hồ sơ trước khi nộp, đặc biệt đối với dự án có sử dụng đất..
Dự án có sử dụng đất cần nộp hồ sơ gia hạn từ khi nào?
Khoản 3 Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP yêu cầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện thủ tục gia hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động. Vì thế, nhà đầu tư nên kiểm tra hồ sơ đất đai và khởi động việc đánh giá khả năng tiếp tục sử dụng địa điểm từ trước mốc này, nhất là khi thời hạn thuê đất và thời hạn dự án không trùng nhau.
Nếu dự án đáp ứng điều kiện về công nghệ và đất đai nhưng chưa đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch tại điểm b khoản 9 Điều 28, khoản 11 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP cho phép cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn từng năm cho đến khi có kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Nhà đầu tư thực hiện thủ tục cho năm đầu tiên; các năm tiếp theo được tự động gia hạn theo cơ chế này cho đến khi có kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Đây là cách xử lý cho tình huống được luật xác định, không áp dụng chung cho mọi dự án vướng quy hoạch.
Việc gia hạn thời hạn hoạt động của dự án không tự động hoàn tất mọi vấn đề về quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính về đất đai khi điều chỉnh hoặc gia hạn được xác định theo pháp luật đất đai và pháp luật liên quan.
Ba tình huống nhà đầu tư thường gặp khó khăn
Dự án đã hết thời hạn nhưng chưa có quyết định gia hạn. Điểm c khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 xác định hết thời hạn hoạt động là một trường hợp chấm dứt hoạt động dự án. Nhà đầu tư không nên tiếp tục triển khai dự án trên giả định rằng hồ sơ nộp muộn sẽ được chấp thuận. Cần kiểm tra ngay tình trạng pháp lý, việc gia hạn có còn được tiếp nhận hay không và các nghĩa vụ liên quan. Nếu dự án chấm dứt, thực hiện việc thông báo, nộp lại giấy tờ theo Điều 66 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án còn ít thời hạn. Khoản 6 Điều 52 Luật Đầu tư 2025 có cơ chế riêng cho dự án đã triển khai trước ngày 01/03/2026, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và chưa thuộc trường hợp bị chấm dứt. Nếu thời hạn còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng, cơ quan có thẩm quyền xem xét thời hạn hoạt động theo đề xuất khi thực hiện thủ tục đầu tư tương ứng. Đây là trường hợp cần đánh giá ngay trong giai đoạn thẩm định giao dịch; không nên chờ đến sát ngày hết hạn mới giải quyết.
Dự án chậm tiến độ vì đất chưa được bàn giao. Cần xác định lại ngày bắt đầu tính thời hạn và tài liệu chứng minh ngày bàn giao thực tế trước khi đề nghị gia hạn. Nếu đủ điều kiện theo khoản 4 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp không phải xin điều chỉnh quyết định đầu tư đã cấp chỉ vì sự chậm trễ này.
Dịch vụ gia hạn dự án đầu tư của Luật Việt An
Luật Việt An tư vấn và thực hiện thủ tục gia hạn thời gian thực hiện dự án đầu tư công ty FDI và gia hạn dự án đầu tư cho doanh nghiệp có vốn Việt Nam. Chúng tôi rà soát hồ sơ đầu tư, đất đai và tình hình thực hiện dự án để xác định thời hạn hoạt động, điều kiện gia hạn, cơ quan có thẩm quyền và phương án phù hợp; soạn hồ sơ, đại diện nhà đầu tư làm việc với cơ quan nhà nước và theo dõi kết quả giải quyết.
Quý khách hàng có dự án sắp hết hạn, đặc biệt là dự án có sử dụng đất, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được kiểm tra hồ sơ và xác định thời điểm nộp phù hợp.
Phụ trách chuyên môn: LS. Đào Mỵ Dung
Kiểm duyệt chuyên môn: TS. LS. Đỗ Thị Thu Hà – Giám đốc Công ty
Hotline/Zalo/WhatsApp: 09 61 57 18 18
Email: info@vietanlaw.com
