Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền thuê đất không?

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thuê đất tại Việt Nam. Vậy, công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền thuê đất không? Sau đây, Luật Việt An sẽ tư vấn giải đáp thắc mắc cho quý khách hàng.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có phải là người sử dụng đất theo Luật Đất đai không?

Theo Khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Đồng thời theo Điều 4 Luật Đất đai 2024về người sử dụng đất, một trong những chủ thể được coi là người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. 

Như vậy, công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được coi là người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?

Căn cứ Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về người nhận quyền sử dụng đất, công ty có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất dưới các hình thức sau đây:

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Được Nhà nước cho thuê đất;
• Nhận quyền sử dụng đất theo: Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;…

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền thuê đất không?

Căn cứ điểm k Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

… Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;…”

Như vậy, theo quy định này, công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền thuê đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất. Theo đó, công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có thể được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo Điều 120 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Thuê đất trả tiền một lần

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thuê đất trả tiền hàng năm

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

• Các trường hợp không thuộc cho thuê đất trả tiền một lần;
• Các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài có được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân không?

Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, chỉ nhà nước có quyền cho thuê đất đối doanh với công ty có vốn đầu tư nước ngoài. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài không thể trực tiếp thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Trong trường hợp doanh nghiệp nước ngoài đã lựa chọn được một khu đất phù hợp với nhu cầu đầu tư mà khu đất này do một cá nhân hoặc hộ gia đình hiện đang là chủ sử dụng hợp pháp, thì vẫn có thể thuê được thông qua việc thỏa thuận đền bù với chủ sử dụng đất đó để Nhà nước thu hồi lại đất theo hình thức tự nguyện trả lại đất và sau đó tiến hành lập thủ tục xin thuê đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo Khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, công ty có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng điều kiện sau:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và khoản 1 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước cho thuê đất, trừ các trường hợp sau đây:

• Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
• Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ/đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định ở văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư;
• Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;…

Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư, cụ thể:

• Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;
• Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;
• Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất thế nào?

Căn cứ Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định thì công ty có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất cụ thể như sau:

• Công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, góp vốn, cho thuê tài sản gắn liền với đất không?

Căn cứ Khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024, công ty có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, góp vốn, cho thuê tài sản tùy từng hình thức cho thuê đất, cụ thể:

Đối với thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, có quyền:

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Đối với thuê đất thu tiền thuê đất một lần, có quyền:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Trên đây là giải đáp thắc mắc cho câu hỏi: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền thuê đất không? Qúy khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!