Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Triển khai Luật Đấu thầu 2023, tính đến thời điểm hiện nay, Chính phủ đã ban hành tổng số 03 Nghị định hướng dẫn Luật Đấu thầu 2023: Nghị định số 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 24/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP. Mới đây, ngày 16/9/2024, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 115/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Nghị định có hiệu lực đồng thời với ngày ban hành Nghị định (16/9/2024). Sau đây, Luật Việt An sẽ phân tích một số nội dung đáng chú ý của Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn những nội dung nào?

Nghị định này quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu, Luật Đất đai về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, gồm:

Quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

• Bảo đảm cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư;
• Ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư;
• Chi phí lựa chọn nhà đầu tư;
• Phương thức lựa chọn nhà đầu tư;
• Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư;
• Quy trình, thủ tục, chi phí, lộ trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư qua mạng; cơ sở dữ liệu quốc gia về lựa chọn nhà đầu tư; trường hợp không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;
• Phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu;
• Nội dung hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Kiểm tra, giám sát hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Xử lý tình huống trong lựa chọn nhà đầu tư.

Quy định chi tiết Luật Đất đai về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Quy định chi tiết điểm b khoản 1 và khoản 9 Điều 126 của Luật Đất đai 2024 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Xác định các dự án đầu tư có sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo Điều 4 Nghị định 115/2024/NĐ-CP, dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai bao gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn: theo điểm a khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024.
• Các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực: điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể tại Khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 126. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
2. a) Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật này mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;

1. b) Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.”

Như vậy, nhằm hướng dẫn quy định Luật Đất Đai 2024, Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết cụ thể các dự án đầu tư có sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

• Tại khoản 2 Điều 4, Nghị định cũng đã làm rõ phạm vi các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn NĐT theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực được xác định gồm dự án xây dựng như: Công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt; công trình cấp nước sạch; xây dựng chợ; xây dựng công trình trạm dừng nghỉ; công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không; dự án xã hội hóa trong các lĩnh vực, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;….
• Nghị định cũng quy định hai điều kiện tiên quyết khi tổ chức đấu thầu là các quỹ đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được HĐND cấp tỉnh quyết định.

So với Nghị định 25/2020/NĐ-CP trước đây, Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã khắc phục những khoảng trống pháp lý khi thiếu quy trình lựa chọn nhà đầu tư các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đồng thời, đã góp phần đồng bộ, hoàn thiện cơ chế pháp lý lựa chọn NĐT trong tất cả lĩnh vực hạ tầng xã hội, nhất là lĩnh vực bất động sản.

Ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư

Nghị định 115/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ các nhà đầu tư được hưởng ưu đãi và mức ưu đãi.

Đối tượng được hưởng ưu đãi và mức ưu đãi

Nghị định 115/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ các nhà đầu tư được hưởng ưu đãi và mức ưu đãi.

• Cụ thể, nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện với môi trường, kỹ thuật hiện có tốt nhất nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường đối với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường mức độ cao được hưởng mức ưu đãi 5% khi đánh giá hồ sơ dự thầu;
• Nhà đầu tư cam kết chuyển giao công nghệ, thực hiện hoạt động công nghệ cao đối với các công nghệ cao, sản phẩm công nghệ cao thuộc Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển và Danh mục sản phẩm công nghệ cao được khuyến khích phát triển được hưởng mức ưu đãi 2% khi đánh giá hồ sơ dự thầu.
• Nhà đầu tư thuộc đối tượng ưu đãi trên được lựa chọn ký kết hợp đồng phải thực hiện theo đúng cam kết trong hồ sơ dự thầu, hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cách tính ưu đãi

Điểm tổng hợp của đối tượng được hưởng ưu đãi được tính theo công thức sau:

T’TH = TTH + TTH x MƯĐ

Trong đó:

• T’TH: là điểm tổng hợp của nhà đầu tư được hưởng ưu đãi đã bao gồm mức ưu đãi để so sánh, xếp hạng.
• TTH: là điểm tổng hợp của nhà đầu tư được hưởng ưu đãi khi chưa bao gồm mức ưu đãi.
• MƯĐ: là mức ưu đãi nhà đầu tư được hưởng

Đây là công thức tính hưởng ưu đãi lần đầu tiên được quy định, nhằm hướng dẫn nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước khi áp dụng các quy định về ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư.

Đơn giản hóa trình tự, thủ tục lựa chọn đầu tư

Điểm mới đáng chú ý tại Nghị định 115/2024/NĐ-CP so với Nghị định 25/2020/NĐ-CP là việc đơn giản hóa quy trình, thủ tục, cắt giảm thời gian, chi phí trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư theo hướng đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm thời gian, chi phí trong lựa chọn nhà đầu tư; phân cấp triệt để cho địa phương trong công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như:

• Lồng ghép, cắt giảm một số thủ tục trung gian như: Cắt thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư ; thẩm định hồ sơ mời quan tâm, danh sách nhà đầu tư đáp ứng về kỹ thuật; cho phép lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ mời quan tâm đồng thời với quá trình thực hiện thủ tục về quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Bãi bỏ thủ tục UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư về hồ sơ chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ nhằm nâng cao tính chủ động và trách nhiệm của địa phương.
• Chỉ quy định thời gian tối thiểu để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu; thời gian lập, thẩm định, trình phê duyệt các nội dung trong đấu thầu do người có thẩm quyền quyết định và chịu trách nhiệm về tiến độ, chất lượng.
• Đẩy nhanh lộ trình lựa chọn nhà đầu tư qua mạng và lược bỏ các chi phí thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư trên Hệ thống mạng đấu thầu Quốc gia.

Có thể thấy, các quy định trên không chỉ góp phần phù hợp với các quy định của Luật Đấu thầu 2023 mà còn góp phần thúc đẩy quá trình lựa chọn nhà đầu tư theo hướng đơn giản, nhanh gọn, minh bạch và tạo tính cạnh tranh trong đấu thầu.

Trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ

Đối với dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 35 của Luật Đấu thầu:

• Công bố dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Đánh giá hồ sơ dự thầu;
• Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
• Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ

Đối với dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị theo quy định của pháp luật về kiến trúc, áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật Đấu thầu:

• Công bố dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;
• Đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính;
• Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
• Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm

Đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Đấu thầu:

• Công bố dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Mời quan tâm;
• Trường hợp dự án có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì thực hiện theo quy định về dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ hoặc dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ.

Lưu ý trường hợp tại thời điểm đóng thầu nếu có ít hơn 03 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiên dự án thì cơ quan có thẩm quyền có thể lựa chọn phương án:

• Cho phép gia hạn thời điểm đóng, có thể chỉnh hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu nhằm tăng thêm số lượng nhà đầu tư thực hiện dự án, tham dự thầu
• Cho phép mở thầu ngay để tiến hành đánh giá.

Như vậy, đối với các dự án có sử dụng đất (bao gồm dự án “khu đô thị”, “khu dân cư nông thôn”) sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi; không áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền cũng không phải thực hiện thủ tục xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm mà tiến hành tổ chức đấu thầu sau khi đã công bố dự án.

Quy định mới sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp có thể thỏa thuận “ngầm” hay “dàn xếp” khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Các dự án sử dụng đất đều phải tiến hành đấu thầu một cách công khai, minh bạch ngay khi chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án.

Thay đổi cách xác định tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất

Trước đây Nghị đinh 25/2020/NĐ-CP xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trước đây gọi là M3) ở các địa phương gặp khó khăn do:

• Không có quỹ đất tham chiếu vì chưa có kết quả đấu giá hoặc có quá nhiều quỹ đất tham chiếu dẫn đến khó khăn trong việc tổng hợp;
• Khó xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến;
• Khó phối hợp giữa các cơ quan tại địa phương trong công tác thẩm định giá trị này.

Đây là một trong những lý do dẫn đến việc nhiều địa phương lúng túng khi tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Để khắc phục những bất cập trên, Điều 48 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (gọi chung là giá trị M) khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị; khu dân cư nông thôn tính theo tỷ lệ % thay vì số tiền như trước đây.

Tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước là tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu được xác định theo công thức dựa trên các thông số của:

• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu thứ i.
• Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu thứ i.
• Số khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu.

Như vậy, tỷ lệ % được tính trên cơ sở tham chiếu tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá quyền sử dụng đất (chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá) các khu đất thực hiện dự án tại địa phương. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế (giá trị M) sẽ bằng tỷ lệ nộp ngân sách do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án.

Lưu ý xử lý tình huống trong lựa chọn nhà đầu tư

Điều 59 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định xử lý nhiều tình huống phức tạp nảy sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư đã phát sinh trên thực tế nhưng trước đây chưa được quy định, gây khó khăn, vướng mắc khi thực hiện như:

Trường hợp tại thời điểm đóng thầu không có nhà đầu tư nào nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án, hồ sơ dự thầu

Bên mời quan tâm, bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo một trong hai cách sau đây:

• Cho phép gia hạn thời điểm đóng thầu tối đa 30 ngày;
• Quyết định hủy thông báo mời quan tâm, thông báo mời thầu, đồng thời yêu cầu bên mời quan tâm, bên mời thầu điều chỉnh hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu và tổ chức lại việc lựa chọn nhà đầu tư.

Trường hợp tại thời điểm đóng thầu có ít hơn 03 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án, hồ sơ dự thầu

Bên mời quan tâm, bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét, giải quyết trong thời hạn không quá 24 giờ kể từ thời điểm đóng thầu theo một trong hai cách sau đây:

• Cho phép gia hạn thời điểm đóng thầu, đồng thời rà soát, chỉnh sửa hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu (nếu cần thiết) nhằm tăng thêm số lượng nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án, tham dự thầu.
• Cho phép mở thầu ngay để tiến hành đánh giá.

Trường hợp phát hiện hồ sơ mời thầu có nội dung dẫn đến cách hiểu không rõ hoặc khác nhau

Bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét, xử lý theo các bước sau đây:

• Sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu;
• Thông báo cho tất cả các nhà đầu tư đã nộp hồ sơ dự thầu về việc sửa đổi hồ sơ mời thầu và yêu cầu các nhà đầu tư nộp bổ sung hồ sơ dự thầu;
• Tổ chức đánh giá lại hồ sơ dự thầu.

Trên đây là một số nội dung đáng chú ý tại Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!