Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai

Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được ban hành vào ngày 30/7/2024, là một văn bản quan trọng hướng dẫn chi tiết việc thi hành Luật Đất đai 2024. Nghị định này bao quát nhiều vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, từ việc giao đất, cho thuê đất, đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và giải quyết tranh chấp đất đai. Đặc biệt, Nghị định này đã đơn giản hóa các thủ tục hành chính, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các dịch vụ liên quan đến đất đai. Nghị định 102/2024/NĐ-CP bắt đầu hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

Thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Theo Điều 30 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chẳng hạn như không nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, và đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế nhưng vẫn không tuân thủ, cơ quan thuế sẽ có trách nhiệm gửi thông báo về tình trạng này.

Thông báo này, kèm theo các tài liệu liên quan, sẽ được gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để tiến hành các thủ tục cần thiết nhằm đề nghị cấp có thẩm quyền thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Điều kiện thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

• Nếu hành vi vi phạm phải xử phạt vi phạm hành chính, trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản kiến nghị từ cơ quan có thẩm quyền về vi phạm liên quan đến đất đai, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để tiến hành thu hồi đất.
• Đối với các hành vi vi phạm không yêu cầu xử phạt hành chính, đất sẽ được thu hồi sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra hoặc kiểm tra về việc vi phạm này.

Sau khi nhận được văn bản và tài liệu từ cơ quan có thẩm quyền, cơ quan quản lý đất đai trong vòng 30 ngày phải hoàn thành hồ sơ thu hồi đất và trình lên Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm Tờ trình về việc thu hồi đất; dự thảo Quyết định thu hồi đất theo Mẫu số 01d tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; các tài liệu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đến.

UBND cấp có thẩm quyền sau khi nhận hồ sơ sẽ thông báo quyết định thu hồi đất trong vòng 10 ngày. Những người liên quan có 45 ngày để xử lý tài sản trên đất. Sau đó, trong vòng 15 ngày kể từ khi hết thời hạn thông báo, UBND có trách nhiệm ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện. Nếu người sử dụng đất không tuân thủ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi đất​.

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Theo khoản 6 Điều 32 Nghị định, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện việc thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất và công bố thông tin này trên cổng hoặc trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Đồng thời, cơ quan này cũng có trách nhiệm chỉ đạo việc xử lý giá trị còn lại của các khoản đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, UBND cấp có thẩm quyền phải chỉ đạo UBND cấp huyện tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Điều 39 của Nghị định. Điều này bao gồm việc bố trí kinh phí cần thiết để thực hiện các biện pháp cưỡng chế thu hồi đất.

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Nhìn chung, Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai đã tiếp tục phát huy các chức năng và nhiệm vụ cơ bản của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng đồng thời đưa ra những cải tiến về tổ chức, quy trình nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân trong bối cảnh mới.

Cụ thể, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP là đơn vị hạch toán phụ thuộc của Văn phòng đăng ký đất đai và được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai. Theo quy định mới của Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã quy định Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành cơ quan có có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản như một đơn vị sự nghiệp công lập.

Việc này nhằm hướng đến mục tiêu tăng cường phân cấp, phân quyền nhưng cũng đồng thời nâng cao năng lực trách nhiệm cho các cơ quan cấp dưới.

Tăng cường việc phát triển quỹ đất thực hiện dự án nhà ở

Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã đưa ra các quy định mới để thúc đẩy việc phát triển quỹ đất nhằm phục vụ cho các dự án nhà ở và khu đô thị, trong bối cảnh nguồn đất ở đang ngày càng hạn chế nhưng nhu cầu lại tăng cao. Đáng chú ý, Nghị định này giới thiệu Dự án tạo quỹ đất như một công cụ mới, giúp tăng cường khả năng cung cấp đất cho các dự án nhà ở.

Cụ thể, Dự án tạo quỹ đất được thực hiện qua hai hình thức chính:

• Dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị với mục tiêu phục vụ hỗn hợp, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, bao gồm cả nhà ở.
• Dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án khu dân cư nông thôn, bố trí tái định cư, hoặc dành đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số.

Nguồn vốn thực hiện các dự án này được lấy từ nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công hoặc vốn đầu tư công, phù hợp với quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư với đất xây dựng khu chung cư, đất kết hợp đa mục đích

Đất khu chung cư

Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu trong khu chung cư bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, sân, vườn hoa, cây xanh xung quanh, và đất dành cho các công trình hạ tầng bên ngoài phục vụ trực tiếp cho khu chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các khu vực này cho các chủ sở hữu căn hộ, văn phòng, hoặc cơ sở thương mại tự tổ chức quản lý và sử dụng theo quy định của dự án đầu tư. Mỗi chủ sở hữu sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ của mình, bao gồm cả phần diện tích sử dụng chung, và quyền sử dụng này được bảo đảm ổn định lâu dài.

Đất kết hợp đa mục đích

Việc sử dụng đất với mục đích kết hợp phải tuân theo các điều kiện cụ thể:

• Mục đích sử dụng đất kết hợp không được dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Diện tích đất dùng cho mục đích kết hợp không được vượt quá 50% diện tích đất dành cho mục đích chính, trừ trường hợp sử dụng đất ở kết hợp với mục đích khác.
• Các công trình xây dựng trên đất nông nghiệp phục vụ mục đích kết hợp phải có quy mô phù hợp và dễ dàng tháo dỡ khi cần thiết.

Ngoài ra, việc sử dụng đất cho mục đích kết hợp cần phải được lập thành phương án cụ thể và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trên đây là một số nội dung cần chú ý của Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.