Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư

Ngày 03/9/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2025 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Nghị định này chính thức có hiệu lực kể từ ngày 03/9/2025, trong đó, có nhiều quy định mới về xác định địa bàn ưu đãi đầu tư; thành phần hồ sơ, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư; cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư,… Sau đây, Luật Việt An sẽ cập nhật quy định đáng chú ý tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư.

Hướng dẫn về hồ sơ bản điện tử khi thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư

Nhà đầu tư được lựa chọn một trong các hình thức nộp hồ sơ bao gồm trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích để giải quyết thủ tục hành chính phù hợp với hình thức tiếp nhận của thủ tục hành chính đó.

Theo đó, đối với thủ tục nộp trực tuyến, Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã bổ sung quy định hướng dẫn về hồ sơ bản điện tử khi thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 31/2021/NĐ-CP như sau:

• Bản điện tử của hồ sơ phải có chữ ký số theo quy định pháp luật về giao dịch điện tử và có giá trị pháp lý như hồ sơ bản giấy đã nộp cho Bộ Tài chính, Cơ quan đăng ký đầu tư;
• Trường hợp có sự khác nhau giữa hồ sơ bản giấy và bản điện tử, nội dung hồ sơ bản giấy có giá trị pháp lý cuối cùng.

Sửa đổi, bổ sung các tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đầu tư

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hiện này được sửa đổi, gồm những nội dung quy định tại khoản 1 Điều 31 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Khoản 8 Điều 1 Nghị định 239/2025/NĐ-CP.

Về cơ bản, thành phần hồ sơ theo quy định mới này cũng tương tự như quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật Đầu tư năm 2020 trước đây. Tuy nhiên, tài liệu, giấy tờ giải trình đề xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư có sự điều chỉnh, gồm:

• Giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này, đề xuất dự án đầu tư xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư;
• Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư.

Rút ngắn thời gian chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Chấp thuận chủ trương đầu tư

Quy định mới tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cụ thể:

• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Bộ Tài chính tổ chức thẩm định hồ sơ và lập báo cáo thẩm định trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (trước đây là 40 ngày); Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Tài chính (trước đây là 07 ngày).
• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định (trước đây là 07 ngày).

Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Trước đây, theo Khoản 3 Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ khi dự án đáp ứng các điều kiện. Tuy nhiên, từ ngày 03/9/2025, quy định mới tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã rút ngắn thời gian xuống còn “10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.

Quy định mới tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư này đã góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm gánh nặng thời gian cho nhà đầu tư, tăng tính minh bạch và kịp thời trong công tác quản lý nhà nước về đầu tư. Việc rút ngắn thời hạn giải quyết không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, tiết kiệm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp mà còn góp phần nâng cao sức hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam trong bối cảnh cạnh tranh thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước ngày càng gay gắt.

Đơn giản hóa thủ tục liên quan đến thời hạn và gia hạn dự án đầu tư

Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã sửa đổi bổ sung Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, đơn giản hóa thủ tục liên quan đến thời hạn hoạt động và gia hạn dự án:

• Thời hạn dự án được tính từ ngày phê duyệt hoặc bàn giao đất, với điều chỉnh nếu chậm bàn giao đất.
• Không yêu cầu điều chỉnh thời hạn nếu chậm bàn giao đất không ảnh hưởng tiến độ; nhà đầu tư có thể tự chọn thủ tục điều chỉnh.
• Cho phép gia hạn hàng năm cho dự án phù hợp điều kiện đến khi có kế hoạch sử dụng đất, chỉ thực hiện thủ tục hành chính cho năm đầu tiên.
• Cập nhật tiêu chí không gia hạn cho dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, bổ sung tiêu chuẩn máy móc và danh mục công nghệ cấm.

Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án đầu tư

Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã sửa đổi bổ sung Điều 32 và Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP tập trung đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án đầu tư:

• Sửa đổi và bổ sung Điều 32 Nghị định 31/2021/NĐ-CP: Thêm quy định về hồ sơ đề xuất; cập nhật thời hạn nộp, lấy ý kiến, và quyết định phê duyệt của Thủ tướng, bao gồm đánh giá tác động môi trường. Chi tiết hóa cấu trúc nhà ở và đất cho nhà ở xã hội.
• Sửa đổi và bổ sung Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP: Cập nhật thủ tục phê duyệt cấp tỉnh, lấy ý kiến, và thời hạn, đặc biệt với ban quản lý khu. Bổ sung nhằm xử lý dự án liên tỉnh, với cơ quan chủ trì phối hợp cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư tại địa phương.

Xác định địa bàn ưu đãi đầu tư theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư là sửa đổi quy định về nguyên tắc xác định địa bàn ưu đãi đầu tư trong bối cảnh tổ chức lại đơn vị hành chính.

Theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP trước đây, quy định này chủ yếu áp dụng ở cấp huyện, trong khi thực tiễn hiện nay đã triển khai mạnh việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Điều này dẫn đến nhiều tình huống pháp lý chưa được điều chỉnh đầy đủ.

Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã khắc phục khoảng trống đó, quy định cụ thể nguyên tắc xác định địa bàn ưu đãi đầu tư đối với đơn vị hành chính cấp xã sau khi sắp xếp, chia tách hoặc nâng cấp. Cách xác định được thiết kế linh hoạt:

Đơn vị hành chính cấp xã thuộc cấp huyện là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Đơn vị hành chính cấp xã thuộc cấp huyện là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Đơn vị hành chính cấp xã mới thành lập từ nhiều đơn vị hành chính cấp xã thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khác nhau trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp thì xác định như sau:

• Đơn vị hành chính cấp xã mới thành lập được xác định là địa bàn ưu đãi đầu tư tính theo đa số của số lượng đơn vị hành chính cấp xã đang hưởng;
• Trường hợp số đơn vị hành chính cấp xã thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn và địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn bằng nhau thì đơn vị hành chính cấp xã mới thành lập được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Trường hợp số đơn vị hành chính cấp xã thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và địa bàn không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư bằng nhau thì đơn vị hành chính cấp xã mới thành lập được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
• Trường hợp số đơn vị hành chính cấp xã thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn và địa bàn không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư bằng nhau thì đơn vị hành chính mới thành lập được xác định là điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung phải phù hợp với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã sửa đổi bổ sung Điều 61 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, theo đó, tại các địa bàn khó khăn, UBND cấp tỉnh có thể trình Thủ tướng cho phép thành lập hoặc giao đơn vị sự nghiệp có thu làm chủ đầu tư hạ tầng KCN, KCX, khu công nghệ số tập trung. Đây được coi là giải pháp linh hoạt, hỗ trợ địa phương trong thu hút đầu tư.

Nhà đầu tư hạ tầng KCN, KCX, khu công nghệ cao và khu kinh tế cũng được mở rộng quyền kinh doanh, bao gồm:

• Xây dựng và cho thuê nhà xưởng, văn phòng, kho bãi.
• Định giá cho thuê đất, phí hạ tầng và các loại dịch vụ khác, với yêu cầu đăng ký khung giá định kỳ 6 tháng/lần với Ban quản lý.
• Thu phí hạ tầng và thực hiện chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng theo quy định pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản.

Quy định mới này sẽ góp phần tạo sự minh bạch, thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời tăng quyền chủ động cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng.

Trên đây là cập nhật một số quy định đáng chú ý tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn thủ tục đầu tư, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất!