Một trong những loại hợp đồng được sử dụng nhiều nhất hiện nay là hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bên thuê nhà thường không để ý đến hợp đồng này mà thường ký kết trên hợp đồng có sẵn của chủ nhà. Do đó, để hiểu hơn về loại hợp đồng này cũng như những lưu ý về hợp đồng thuê nhà để đảm bảo quyền lợi của các bên, Luật Việt An đưa ra một số tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà cho Quý khách hàng quan tâm trong bài viết sau đây.
Căn cứ pháp lý
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Luật Nhà ở năm 2014;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
Hợp đồng thuê nhà là gì?
Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dịch vụ, trong đó Bên cho thuê nhà đồng ý cho Bên thuê nhà chiếm hữu và sử dụng căn hộ, nhà ở thuộc sở hữu của mình nhằm mục đích để ở hoặc kinh doanh tùy theo mục đích, chức năng của căn hộ, nhà đó.
Theo Luật Nhà ở, đối tượng của hợp đồng thuê nhà có thể thuộc một trong các trường hợp với chức năng riêng biệt như sau:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong đó, nhà ở riêng lẻ được hiểu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt, như nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Đây là đối tượng phổ biến của hợp đồng thuê nhà.
Các dạng nhà ở khác như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư.
Hình thức hợp đồng
Hợp đồng cho thuê nhà phải lập thành văn bản. Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Điều khoản cơ bản trong hợp đồng
Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự nên các bên tham gia hợp đồng được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật điều chỉnh. Thông thường, một hợp đồng thuê nhà thường có những điều khoản cơ bản như sau:
Thông tin các bên tham gia hợp đồng:
Thông tin các bên thường bao gồm các yếu tố: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của bên cho thuê và bên thuê.
Trường hợp Bên cho thuê nhà là pháp nhân, Bên cho thuê cần đảm bảo có Giấy tờ chứng minh quyền cho thuê của bên cho thuê (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản của bên cho thuê hoặc các giấy tờ tương đương). Đây là căn cứ quan trọng cho Bên thuê nhà thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký đầu tư kinh doanh nếu chức năng của nhà cho thuê là dùng để kinh doanh thương mại.
Chi tiết về đối tượng hợp đồng:
Đối tượng hợp đồng là nhà ở, nhà chung cư, căn hộ.
Nhà ở có thể có sẵn, hoặc được hình thành trong tương lai (đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu sử dụng).
Các thông tin cần thể hiện: Địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà, kết cấu nhà…
Lưu ý: Đối với hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
Thời hạn thuê đất và thời gian giao nhà, thời gian bắt đầu tính tiền thuê nhà: Nên trình bày ngày chính xác và cụ thể, thời hạn, số lượng tháng.
Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê, tiền cọc
Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê nhà, thời hạn thành toán tiền thuê (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm),
Phương thức thành toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản) cần được ghi rõ.
Cần lưu ý về phương thức chuyển hoàn hoặc bù trừ khi xảy ra các trường hợp thanh toán thừa, thanh toán thiếu.
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và không trái với pháp luật khác có liên quan.
Lưu ý: Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ, chịu trách nhiệm của bên thuê với bên cho thuê.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ghi rõ ngày, tháng, năm và các trường hợp (điều kiện tiên quyết) có thể làm ảnh hưởng đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Các bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Các thỏa thuận khác:Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật như:
Thỏa thuận thời điểm chấm dứt hợp đồng, điều kiện chấm dứt hợp đồng;
Thỏa thuận về tài sản khác trong nhà ở cho thuê;
Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng: Ghi nhận rõ mức phạt vi phạm nhưng lưu ý mức phạt vi phạm hợp đồng không được vượt quá 8% tổng giá trị hợp đồng;
Thỏa thuận về giải quyết tranh chấp: Ghi nhận rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và hình thức giải quyết tranh chấp;
Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung và điều khoản thi hành.
Một số lưu ý khi tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà
Điều kiện nhà cho thuê
Để đảm bảo tính pháp lý của nhà cho thuê, các bên cần chú ý kiểm tra các thông tin sau:
Chủ sở hữu nhà cho thuê có phải Bên cho thuê không? Nếu không, Bên cho thuê có được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền ký kết hợp đồng cho thuê không?
Nhà cho thuê có đang thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn không?
Nhà cho thuê có đang bị kê biên để thi hành án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước không?
Nhà cho thuê có đang thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền không?
Tuy nhiên với trường hợp đối tượng của hợp đồng cho thuê nhà là nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần xem xét các điều kiện trên.
Các trang thiết bị đi kèm
Các căn hộ, nhà cho thuê thường đi kèm các trang thiết bị, đồ dùng nội thất. Trường hợp hợp đồng thuê nhà không dự trù các rủi ro, khấu hao tài sản đối với các trang thiết bị này có thể sẽ gây ra thiệt hại cho Bên cho thuê và có khả năng tranh chấp giữa các bên.
Thông thường, việc thống kê các trang thiết bị, đồ dùng nội thất đi kèm nhà cho thuê sẽ được thiết kế dưới dạng Phụ lục hợp đồng, với giá trị pháp lý là một phần không tách rời của hợp đồng. Phụ lục này sẽ đảm bảo tính rõ ràng, dễ dàng sửa đổi, và đảm bảo hiệu lực phát sinh và chấm dứt cùng hiệu lực của hợp đồng.
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thuê – cho thuê nhà ở
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự.
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Công ty Luật Việt An cung cấp các dịch vụ liên quan tới tư vấn và soạn thảo hợp đồng, Qúy khách hàng có nhu cầu xin sử dụng dịch vụ pháp lý xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.
Skype Chat
