Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư quyết định chuyển nhượng dự án đầu tư của mình vì nhiều lý do. Vậy điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư là gì? Bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ cung cấp thông tin về điều kiện chuyển nhượng dự án, gồm dự án đầu tư và dự án bất động sản theo quy định pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật Đầu tư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật Kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng của dự án bất động sản như sau:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

So với quy định hiện hành thì Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có bổ sung thêm những điều kiện quan trọng sau:

• Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật (điểm d khoản 1);
• Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện giải chấp (điểm e khoản 1);
• Dự án còn trong thời hạn thực hiện (điểm g khoản 1);
• Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản (điểm h khoản 1).

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật Đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, quy định trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

So với quy định Luật đất đai hiện hành, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định (điểm đ).

Lưu ý về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Sau khi đã đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng, nhà đầu tư cần tiến hành các thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định tại pháp luật đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án đầu tư sẽ bao gồm các trường hợp, cụ thể:

Thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là thủ tục mà nhà đầu tư cần thực hiện tại cơ quan đăng ký đầu tư khi có thay đổi liên quan đến dự án đầu tư và các thông tin trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Căn cứ theo Điều 47 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Trường hợp điều chỉnh liên quan đến thay đổi tên dự án đầu tư, tên nhà đầu tư, Nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho Cơ quan đăng ký đầu tư kèm theo tại liệu liên quan đến việc thay đổi tên dự án đầu tư, tên nhà đầu tư.

Trường hợp điều chỉnh không thuộc trường hợp trên, Nhà đầu tư nộp 1 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
• Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh;
• Quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh dự án đầu tư đối với nhà đầu tư là tổ chức;
• Giải trình hoặc cung cấp tài liệu liên quan đến việc điều chỉnh những nội dung quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g và h khoản 1 Điều 33 của Luật Đầu tư (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Cơ quan đăng ký đầu tư tiếp nhận và xử lý hồ sơ, nếu thành phần hồ sơ chưa đầy đủ thì chuyên viên tiếp nhận/hướng dẫn giải thích để nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký tiến hành giải quyết hồ sơ như sau

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.
• Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.

Bước 3: Trả kết quả

Nhà đầu tư căn cứ vào ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết quả giải quyết tại Cơ quan đăng ký đầu tư đã nộp hồ sơ.

Thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư

Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp theo Khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020.

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 43 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo các bước sau:

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo Khoản 7 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020, trường hợp đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư dẫn đến dự án đầu tư thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư.Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư được quy định tại Điều 34, 35, 36 Luật Đầu tư 2020, gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư

Nhà đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư đến Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp, hồ sơ đề nghị do Nhà đầu tư nộp, bao gồm:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
• Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
• Đề xuất dự án đầu tư;
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
• Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
• Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
• Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

Trường hợp, hồ sơ đề nghị do Cơ quan cấp có thẩm quyền lập, bao gồm:

• Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Đề xuất dự án đầu tư.

Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Khi nhận được hồ sơ, bộ phận tiếp nhận tiến hành kiểm tra, xem xét, phân loại hồ sơ theo thẩm quyền giải quyết của các Cơ quan nhà nước, cụ thể:

Bước 3: Trả kết quả

Nhà đầu tư nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
• Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.

Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án

• Trong 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
• Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thủ tục bàn giao khi chuyển nhượng dự án giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, thủ tục bàn giao khi chuyển nhượng dự án giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới như sau:

Bước 1: Thông báo chuyển nhượng dự án

Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

Bước 2: Bàn giao dự án

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao; Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Một số câu hỏi liên quan

Dự án đầu tư bị hết thời hạn hoạt động có được phép chuyển nhượng không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 có quy định về điều kiện chuyển nhượng, như sau: “a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;”

Dự án hết thời hạn hoạt động là một trong những trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động. Do đó, dự án hết thời hạn hoạt động sẽ không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng và không được chuyển nhượng dự án.

Chuyển nhượng dự án đầu tư có phải chịu thuế GTGT không?

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định là không phải chịu thuế GTGT.  Điều này được căn cứ theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC về các trường hợp không cần kê khai, nộp thuế GTGT như sau, “Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, hợp tác xã.”

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp phải chịu mức thuế suất 20% đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án đầu tư.

Chuyển nhượng dự án đầu tư có cần xuất hóa đơn không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC, các trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hàng không cần xuất hóa đơn.

Trên đây là toàn bộ thông tin về điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hoặc có nhu cầu hỗ trợ pháp lý quy định về chuyển nhượng dự án vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!