Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Hiện nay nhu cầu của khách hàng về việc chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp nhằm mở rộng quy mô kinh doanh sản xuất ngày càng tăng cao. Tuy nhiên việc chuyển nhượng phải tuân thủ điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật. Trình tự thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng thực hiện như thế nào? Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp gồm những giấy tờ gì? Nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp gồm những nội dung cơ bản nào thì nhiều khách hàng không có sự am hiểu. Và để giải đáp các thắc mắc của quý khách hàng, Luật Việt An xin đưa ra bài viết về thủ tục  chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp sau đây.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013.
• Luật Đầu tư 2020.
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Thông tư 02/2023/TT-BTNMT, Thông tư 14/2023/TT-BTNMT.

Chuyển nhượng nhà xưởng là gì?

Nhà xưởng hay còn gọi là nhà công nghiệp, có diện tích và quy mô lớn hơn nhiều so với nhà ở, văn phòng hay cửa hàng thông thường. Mỗi nhà xưởng là nơi tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu,… phục vụ cho một quy trình sản xuất, chế biến nhất định. Bên cạnh đó, nhà xưởng còn là nơi chứa đựng, bảo quản hàng hóa trong khi chờ vận chuyển đến bộ phận, khu công nghiệp khác hay phân phối ra thị trường.

Điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Điều kiện về chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư

Tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định các chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của mình khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định, cụ thể các điều kiện như sau:

• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 quy định về đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng nhà xưởng theo pháp luật đất đai

Để thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước thì các doanh nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1,2, Điều 189, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện bao gồm:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Đối với người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Tùy từng trường hợp mà thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư trong khu công nghiệp sẽ tiến hành theo những cách thức khác nhau theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể:

• Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ban Quản lý các khu công nghiệp để chuyển giao hồ sơ lấy ý kiến xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư của Thủ tướng.
• Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh: tương tự như trên, sau khi có quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư của UBND tỉnh, Ban quản lý Khu công nghiệp sẽ thực hiện điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc ra văn bản văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư trong trường hợp dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
• Đối với các trường hợp: (i) dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư, (ii) dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành, Ban Quản lý các khu công nghiệp sẽ tiếp nhận hồ sơ điều chỉnh và trực tiếp quyết định điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng nhà xưởng.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Chuyển nhượng là một dạng giao dịch chuyển quyền sở hữu. Nhà xưởng trong khu công nghiệp là một dạng tài sản gắn liền với đất, nên thông thường khi chuyển nhượng nhà xưởng, các doanh nghiệp có thể chuyển nhượng cùng quyền sử dụng đất. Trong mọi trường hợp thì việc thay đổi hiện trạng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đều phát sinh nghĩa vụ đăng ký biến động với cơ quan quản lý đất đai.

Bên nhận chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện giao dịch hợp đồng thành công sẽ thường có nghĩa vụ tiến hành đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền người sử dụng đất.

• Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Hồ sơ nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
• Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý, đối với trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh khác với mục đích sử dụng đất của thửa đất mà chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 14/2023/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng theo hợp đồng bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
• Giấy ủy quyền cho cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục (nếu có).

Một số câu hỏi liên quan

Khi chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp cần chi trả các loại chi phí gì?

• Lệ phí trước bạ: 0,5%
• Thuế giá trị gia tăng: 10%
• Thuế thu nhập cá nhân / thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà xưởng được xử lý như thế nào khi chuyển nhượng nhà xưởng?

Sau khi chuyển nhượng nhà xưởng bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc về người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng tiền thuê đất cho Cơ quan Nhà nước và tiến hành việc kê khai, nộp thuế hằng năm.

Có được chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp, khu chế xuất không?

Trong Luật Đất đai 2013 hiện nay quy định rất rõ về giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước. Doanh nghiệp có quyền được chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp và khu chế xuất, nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện giao dịch này theo quy định của pháp luật về vấn đề này.

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

• Tư vấn tình trạng pháp lý và định giá nhà xưởng chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng;
• Tư vấn các vấn đề về thuế liên quan đến chuyển nhượng nhà xưởng;
• Tư vấn điều kiện chuyển nhượng, phương án chuyển nhượng phù hợp với nhu cầu;
• Hỗ trợ/thay mặt Khách hàng dự thảo hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng;
• Rà soát hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng do Khách hàng cung cấp;
• Hỗ trợ/đại diện Khách hàng tham gia đàm phán hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng;
• Tham gia đàm phán hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng với vai trò là bên thứ ba nhằm đảm bảo nội dung thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật;
• Điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng phù hợp với kết quả đàm phán;
• Theo dõi, đốc thúc việc ký kết, thực hiện hợp đồng;
• Hỗ trợ/đại diện Khách hàng thực hiện các thủ tục liên quan để hoàn thành việc chuyển nhượng nhà xưởng;
• Hỗ trợ/đại diện Khách hàng khiếu nại, khởi kiện khi quyền lợi bị xâm phạm.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp, xin vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.

Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ.