Hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động có điều kiện cần được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản còn chưa nắm rõ các hồ sơ liên quan đến thủ tục này. Bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách hàng về hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Căn cứ pháp lý

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Đầu tư năm 2020;
• Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

Dự án bất động sản là gì?

Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.

Điều kiện cụ thể để nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Thứ nhất, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Thứ hai, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Thứ ba, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Hồ sơ nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Căn cứ Khoản 2 Điều 10 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);
• Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận;

Như vậy, khi kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức cần xác định rõ mình là bên đề nghị chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để làm hồ sơ cho phù hợp và hợp pháp. Quý khách hàng cần lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một dự án bất động sản như sau:

• Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính khi nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
• Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Trình tự xử lý hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản?

Căn cứ vào dự án bất động sản thuộc cơ quan nào ra quyết định việc đầu tư thì cơ quan đó có thẩm quyền xử lý hồ sơ nhận chuyển nhượng.

Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư

Căn cứ Điều 12 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ nhận chuyển nhượng quy định đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

Bước 2: Tiếp nhận và trả kết quả xử lý hồ sơ

• Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan theo quy định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng;
• Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

Đối với dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư

Bước 1: Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).

Bước 2: Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Bước 3: Trả kết quả xử lý hồ sơ

• Thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định; thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết.
• Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

Lưu ý các thủ tục đối với hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được cho phép

Căn cứ Khoản 3, 4, 5, 6 Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định các thủ tục cần hoàn tất khi hồ sơ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận như sau:

• Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng.
• Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật. Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai dự án, phần dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.
• Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.
• Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất thì các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Việt An

• Tư vấn hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản;
• Soạn thảo hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hoặc hồ sơ nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản;
• Đại diện thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản cho khách hàng;
• Hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hoặc hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản xin vui lòng liên hệ đến dịch vụ thành lập của Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!