Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Hiện nay, đi kèm với sự phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư diễn ra phổ biến. Vì đất đai là tài sản có giá trị lớn nên thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử đụng đất để thực hiện dự án đầu tư cũng được quy định rất chặt chẽ. Bài viết dưới đây của Luật Việt An sẽ cung cấp đến bạn nội dung pháp lý về vấn đề này.

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất hiện hành

• Luật Đất đai 2013;
• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Điều kiện đối với người được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Người được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

So sánh Luật Đất đai 2013 với khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 điều kiện về người được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần như không có sự khác biệt.

Điều kiện đối với dự án được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định dự án có sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện vè chủ thể đối với người được nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư gồm:
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
• Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước chỉ cho thuê đất khi có một trong các văn bản sau:
• Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
• Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
• Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Ngoài ra, khoản 10 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích thương mại thì không áp dụng điều kiện về người được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhận chuyển mục đich sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích 0.5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
• Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi điểm d Khoản 1 Điều 1 Thông tư 11/2022/TT-BTNMT:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Biên bản xác minh thực địa;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phả trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ nêu trên và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông bá và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu

Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích, hướng dẫn người  sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Cơ quan tài nguyên môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích, chỉ đạo cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định cơ quan có thẩm quyền trả kết quả cho người sử dụng đấtt\.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 10 ngày.

Một số câu hỏi liên quan

Chuyển đổi mục đích phải đóng tiền sử dụng đất thế nào?

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Vì vậy bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không có định phụ thuộc vào diện tích, giá đất, mục đích sử dụng sau khi chuyển mục đích.

Lệ phí trước bạ chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP mức tính lệ phí trước bạ nhà đất mức thu là 0.5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Thời gian thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là bao lâu?

Theo Điều 61 Luật Đất đai 2013 và Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Việt An về thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Bạn đọc có nhu cầu hỗ trợ pháp lý hoặc sử dụng dịch vụ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ kịp thời.