Không có giấy phép xây dựng có thể đăng ký tài sản trên đất không?

Ngoài quyền sử dụng đất, một số tài sản trên đất mà gắn liền với đất như: nhà ở, công trình xây dựng, … cũng là đối tượng được cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, để hợp pháp hóa quyền sở hữu đối với những loại tài sản này thì chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất với cơ quan có thẩm quyền. Một trong những điều kiện để đăng ký tài sản trên đất là tài sản đó phải được tạo lập một cách hợp pháp. Do đó, rất nhiều người băn khoăn về vấn đề: Không có giấy phép xây dựng có thể đăng ký tài sản trên đất không? Qua bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ chia sẻ một số nội dung liên quan để giúp Quý khách hàng giải đáp câu hỏi này.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013;
• Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020;
• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai, được sửa đổi bổ sung qua các thời điểm.

Quy định về đăng ký tài sản trên đất

Tài sản trên đất được đăng ký quyền sở hữu là những tài sản nào?

Căn cứ quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không bắt buộc như đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, việc đăng ký tài sản trên đất không bao gồm tất cả các loại tài sản trên đất mà chỉ những tài sản gắn liền với đất được liệt kê tại Điều 104 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Nhà ở;
• Công trình xây dựng khác;
• Rừng sản xuất là rừng trồng;
• Cây lâu năm.

Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), Nhà nước đã thu hẹp đối tượng được đăng ký quyền sở hữu chỉ còn lại là:

• Nhà ở;
• Công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, Luật Việt An chủ yếu tập trung phân tích hai loại tài sản trên đất là nhà ở và công trình xây dựng khác.

Điều kiện đăng ký tài sản trên đất

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có điều luật cụ thể về điều kiện đăng ký tài sản trên đất.

Từ các quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất tại Điều 100, Điều 101, Điều 104 Luật Đất đai 2013 và Điều 31, Điều 32, Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể xác định một số điều kiện đăng ký tài sản trên đất bao gồm:

Những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân, tổ chức (chủ đầu tư) để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, các công trình xây dựng buộc phải có giấy phép xây dựng theo quy định, trừ một số công trình xây dựng được liệt kê tại Điều luật này.

Trong đó, có một số loại công trình xây dựng như sau:

• Công trình xây dựng tạm;
• Công trình sửa chữa, cải tạo;
• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Không có giấy phép xây dựng có thể đăng ký tài sản trên đất không?

Theo Điều 31 và Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 10/2023/NĐ-CP), đối với tài sản là nhà ở, công trình xây dựng thuộc đối tượng phải xin Giấy phép xây dựng theo quy định thì khi đăng ký tài sản, bắt buộc phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Trường hợp nhà ở, công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngược lại, đối với nhà ở, công trình xây dựng không thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng thì đương nhiên không phải có giấy phép xây dựng khi đăng ký quyền sở hữu tài sản.

Lưu ý: Ngoài giấy phép xây dựng, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cũng có thể sử dụng những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất được liệt kê tại Điều 31 và Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với từng trường hợp và đối tượng cụ thể.

Khái quát thủ tục đăng ký tài sản trên đất

Một số câu hỏi liên quan

Xây dựng không đúng nội dung của giấy phép xây dựng có được đăng ký quyền sở hữu không?

Theo Điều 31 và Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu nhà ở, công trình trên đất đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn được đăng ký quyền sở hữu theo quy định.

Đăng ký tài sản trên đất ở cơ quan nào?

Theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục đăng ký tài sản trên đất tại cơ quan sau:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có)
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện
• Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
  • Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có)
  • Sở Tài nguyên và Môi trường

Ngoài ra, theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện thủ tục. Sau khi tiếp nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền (như trên) để giải quyết thủ tục.

Xây nhà ở trên đất nông nghiệp có được đăng ký quyền sở hữu không?

Việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp là vi phạm về mục đích sử dụng đất, nhà ở đó là tài sản được tạo lập trái phép. Trong khi đó, Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép” là đối tượng không được công nhận quyền sở hữu.

Vì vậy, nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp dù thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng thì cũng không được đăng ký quyền sở hữu.

Trên đây là toàn bộ tư vấn trả lời cho câu hỏi: Không có giấy phép xây dựng có thể đăng ký tài sản trên đất không? Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hoặc có nhu cầu hỗ trợ pháp lý quy định về pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!