Những điểm mới của Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai là một trong những văn bản pháp luật quan trọng, có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai của một quốc gia. Để có thể đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới, Luật Đất đai 2024 đã ra đời góp phần tạo lập thị trường đất đai minh bạch, công bằng, hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Vậy, những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là gì, cùng Công ty Luật Việt An tìm hiểu theo bài viết dưới đây.

Bối cảnh ban hành Luật Đất đai 2024

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 cần thiết phải được sửa đổi.

Sau hơn 8 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã đạt được những kết quả quan trọng, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Đất đai năm 2013 cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, cụ thể như:

• Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy hoạch sử dụng đất.
• Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng; có tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.
• Việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn khó khăn do chưa thực hiện đúng quy định.
• Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư, tại một số địa phương vẫn còn kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất thu hồi, gây khiếu nại, khiếu kiện và ảnh hưởng đến ổn định xã hội, phát triển kinh tế.
• Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai.
• Việc thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai trong giao dịch đất đai còn hạn chế, bất cập.
• Vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời.

Những tồn tại, hạn chế này đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, gây khó khăn cho việc phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Thứ hai, hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất phù hợp với thể chế phát triển thực tiễn.

Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với yêu cầu cao hơn về hiệu quả sử dụng đất đai để phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, việc ban hành Luật Đất đai 2024 là vô cùng cấp thiết. Việc ban hành Luật Đất đai 2024 sẽ tạo lập cơ sở pháp lý cho quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất tài nguyên, nguồn lực đất đai; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; tạo động lực để nước ra trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Do đó, việc ban hành Luật Đất đai 2024 nhằm thỏa mãn các lí do nêu trên là vô cùng cần thiết và cấp bách để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước, góp phần xây dựng đất nước phát triển có thu nhập cao.

Những điểm mới của Luật Đất đai 2024

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định về vấn đề này tại Chương V, các quy định tại đây được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng cường công khai, minh bạch. Cụ thể, người dân được lấy ý kiến công tác lập quy hoạch sử dụng đất

Hơn nữa các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.

Cùng với đó đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch, theo đó quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Phân cấp cho các địa phương trong xác định các chỉ tiêu quy hoạch để các địa phương chủ động phát triển kinh tế – xã hội.

Nhìn chung, những đổi mới trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nền tảng để khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế – xã hội, đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Nới lỏng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được cấp Sổ đỏ nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Trong khi đó, với Điều 101 Luật Đất đai 2013 trước đây quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 02 trường hợp:

• Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện: (i) Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; (ii) Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.

Có thể thấy, theo Luật Đất đai 2013, tùy thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ trước 01/7/2004 hay trước 01/7/2014 mà hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện tương ứng như đã nêu trên mới được được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giờ đây, Luật Đất đai 2024 đã nới lỏng điều kiện và thêm thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất không có giấy tờ. Chỉ cần xác định 01 mốc thời gian là trước 01/7/2014 và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các quy định này kế thừa những quy định phù hợp với thực tiễn hiện nay, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số vấn đề chính như sau:

• Bổ sung một số trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh: cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân và nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân tại khoản 8, 9 Điều 66 Luật Đất đai 2024.
• Bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại điểm b, c, d, h, i khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai, gồm thu hồi đất được giao, cho thuê không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà đã bị xử phạt nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm mà vẫn không đưa đất vào sử dụng và không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm.
• Sửa đổi, bổ sung quy định về tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý khai thác, sử dung quỹ đất đã thu hồi tại khoản 1 Điều 73; trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại hướng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đi trước một bước so với quyết định thu hồi đất; bổ sung làm rõ trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khoản 1, khoản 2 Điều 74.
• Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể về nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất tại Điều 76, cụ thể: (1) Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật; (2) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính; (3) Không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; trong thời gian 15 ngày trước và sau tết nguyên đán; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách nếu họ là người bị cưỡng chế và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp này đã cơ bản bao quát các nhu cầu phát triển của đất nước trong thời kỳ mới. Luật cũng quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất, nhằm bảo đảm tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch.

Các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu

Về việc chuyển nhượng đất, cho thuê đất và thay đổi mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đã chi tiết hóa các trường hợp giao đất mà không thông qua quá trình đấu giá hoặc đấu thầu. Đồng thời, luật cũng quy định rõ các tình huống cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án liên quan đến việc sử dụng đất.

Về thẩm quyền liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất cho việc trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, và đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận, và quyền này thuộc về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Liên quan đến chính sách đất đai áp dụng cho cộng đồng dân tộc thiểu số, Luật Đất đai 2024 đã đưa vào quy định một số điều mới sau quá trình nghiên cứu và bổ sung. Điều 16 của luật này cụ thể hóa những chính sách nhằm đảm bảo đất đai cho sinh hoạt cộng đồng, gồm cả việc giao đất và cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số đang gặp khó khăn về đất ở và đất sản xuất. Luật cũng cam kết đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với cộng đồng này.

Đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất sẽ giảm xuống

Tại Điều 166 của Luật Đất đai 2024, có sự tăng cường mạnh mẽ về phân cấp và phân quyền trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của toàn dân. Luật nhấn mạnh sự thống nhất trong quản lý, đồng thời tập trung vào việc tăng cường trách nhiệm của địa phương. Điều này kết hợp với việc thực hiện kiểm tra, giám sát và kiểm soát một cách chặt chẽ từ Trung ương.

Luật cũng đặt ra mục tiêu giảm đầu mối và giảm trung gian trong các hoạt động giao đất và cho thuê đất, đặc biệt tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay. Điều này nhằm mục đích tích hợp chặt chẽ với quá trình cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà và tạo ra môi trường tích cực hơn trong quản lý đất đai.

Hiệu lực của Luật Đất đai 2024

Căn cứ theo Điều 252 Luật Đất đai 2024, hiệu lực thi hành của Luật này từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, kéo theo đó là hiệu lực của một loạt các luật mới trong lĩnh vực bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 mà Luật Việt An đã có bài viết liên quan. Tuy vậy, đối với Điều 190 quy định về Hoạt động lấn biển và Điều 248 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 16/2023/QH15 của Luật này thì hiệu lực thi hành sớm hơn, cụ thể là từ ngày 01 tháng 4 năm 2024.

Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung năm 2018) hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, điều chỉnh thời điểm có hiệu lực so với thời điểm ban đầu (1/1/2025) sớm hơn 5 tháng. Theo đó Luật Đất đai 2024 sẽ thay đổi thời điểm bắt đầu có hiệu lực thành 1/8/2024.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về các quy định về pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở, pháp luật doanh nghiệp, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.