Thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam

Trong bối cảnh hội nhập như hiện nay, với những chính sách mở cửa và sự phát triển kinh tế nhanh chóng, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản quốc tế. Vậy người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam hay không? Thông qua bài viết này, Luật Việt An sẽ làm rõ những đối tượng, điều kiện, và thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài, qua đó sẽ phân tích về thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam theo pháp luật hiện hành.

Người nước ngoài có được sở hữu nhà tại Việt Nam không?

Theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài)
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
• Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh
• Mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định.

Điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 18 Luật Nhà ở 2023 thì người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện sau:

• Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
• Đối với cá nhân nước ngoài phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:

• Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
• Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
• Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.

Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

• Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
• Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.

Thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính + bản sao chứng thực)
• Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)
• Hợp đồng về mua bán nhà ở đã công chứng (bản chính + bản sao chứng thực)
• Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu)
• Bản sao Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân
• Bản chính biên lai nộp nghĩa vụ tài chính
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Tờ khai lệ phí trước bạ

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ. Trường hợp cần thiết thì gửi phiếu lấy kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; khi nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Kiểm tra hiện trạng đất

Nếu hiện trạng đất phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đầu tư đã được duyệt và phù hợp với bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì chỉnh lý bản đồ địa chính và cấp trích lục bản đồ để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt thì gửi kết quả kiểm tra đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng để xử lý theo quy định của pháp luật

Bước 4: Lập hồ sơ, viết Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường thực hiện các công việc sau:

• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.

Thời hạn thông báo nghĩa vụ tài chính: 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Trường hợp người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Tờ trình kèm theo hồ sơ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường chuyển đến, UBND cấp huyện theo thẩm quyền ký Giấy chứng nhận.

Bước 5: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi tổ chức nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người xin cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho tổ chức để trả cho người được cấp.

Kết quả thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được sửa đổi.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!