Thủ tục chuyển nhượng dự án trong khu công nghiệp

Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Đây là một trong những khu vực đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển công nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Trong quá trình hoạt động, vì nhiều lý do khác nhau mà các dự án trong khu công nghiệp có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Say đây, Luật Việt An sẽ cung cấp thông tin pháp lý về thủ tục chuyển nhượng dự án trong khu công nghiệp.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
• Luật Đầu tư năm 2020;
• Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế;
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật của Luật đầu tư;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 62/2019/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư trong khu công nghiệp

Chuyển nhượng dự án được coi là một trong những hoạt động đầu tư. Theo đó, chuyển nhượng dự án trong khu công nghiệp được hiểu là việc các nhà đầu tư của một dự án nào đó nằm trong phạm vi khu công nghiệp sẽ chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của bản thân cho nhà đầu tư khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án và phải đáp ứng những điều kiện theo quy định pháp luật. Theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư trong khu công nghiệp cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Điều kiện đối với bên chuyển nhượng

• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư.
• Trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bên chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013: (i) Có Giấy chứng nhận; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Việc chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; Dự án còn trong thời hạn thực hiện;…

Nếu nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư khác và thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định của Luật Đầu tư để điều chỉnh dự án đầu tư.

Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng

• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020 về điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.
• Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được kế thừa quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong khu công nghiệp

Khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong khu công nghiệp, nhà đầu tư cần tiến hành thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư. Tùy từng trường hợp mà thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư trong khu công nghiệp sẽ tiến hành theo những cách thức khác nhau theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cụ thể:

Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

• Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ban Quản lý các khu công nghiệp.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban Quản lý gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Ban Quản lý, các cơ quan được gửi hồ sơ có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình.
• Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định, Ban Quản lý trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nếu có).
• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư.
• Đối với dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Ban Quản lý điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh:

• Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp hồ sơ.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban Quản lý gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Ban Quản lý, các cơ quan được gửi hồ sơ xin ý kiến có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình;
• Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban Quản lý lập báo cáo về việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của Ban Quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư;
• Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho nhà đầu tư.

Đối với dự án thuộc các trường hợp còn lại

Đối với dự án thuộc một trong các trường hợp: (i) dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư, (ii) dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành:

• Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ban Quản lý các khu công nghiệp.
• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban Quản lý xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cần tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục này được hướng dẫn theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền người sử dụng đất.

• Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Hồ sơ nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
• Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý, đối với trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh khác với mục đích sử dụng đất của thửa đất mà chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng dự án đầu tư của Luật Việt An

• Tư vấn pháp luật về điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng dự án trong khu công nghiệp; thủ tục đăng ký biến động đất đai;
• Hỗ trợ soạn thảo văn bản, thu thập tài liệu, tổng hợp hồ sơ theo quy định;
• Đại diện cho khách hàng tiến hành thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giải quyết phúc đáp trong quá trình thực hiện thủ tục;
• Tư vấn pháp lý thường xuyên cho doanh nghiệp sau khi được chuyển nhượng dự án.

Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu hỗ trợ pháp lý về thủ tuujc chuyển nhượng dự án trong khu công nghiệp, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.