Tư vấn hạch toán kế toán

Ngày: 10/06/2017

Đơn vị xin được hỏi một số nội dung như sau:

  1. Biên bản bàn giao tài sản chợ Konplong: Giá trị tài sản là 1,4 tỷ đồng
  2. Hợp đồng thuê đất ( 17/3/2017): Mục đích xây dựng chợ.Tổng diện tích thuê: 31.083m2, Thời gian thuê 50 năm. Nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê là 50 năm với số tiền: 6.541.055.040, đơn vị được miễn; 4.277.532.480 đồng
    Đơn  vị đã nộp đủ số tiền: 2.263.522.560 đồng trong tháng 2/2017
  1. Vốn đầu tư dự án chợ dự kiến là: 39 tỷ đồng

Đơn vị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ngày 24/3/2017.

Đơn vị xin được hỏi:

  1. Tài sản mà đơn vị được bàn giao đơn vị chưa ghi nhận vào sổ sách kế toán trong năm 2016, vậy năm 2017 đơn vị hạch toán như thế nào đối với tài sản trên. Có phải làm bảng đăng ký khấu hao tài sản gửi chi cục thuế Konplong hay không?
  2. Số tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được hach toán như thế nào? Có phải phân bổ đều cho 50 năm không?Hướng dẫn đơn vị hạch toán chi tiết.
  3. Đơn vị có dự kiến bán một số lô đất ( bán lại <49 năm )cho tiểu thương tự xây dựng( bán đất chưa bao gồm tài sản) có được không?, nếu được bán thì đơn vị hạch toán như thế nào? (Tiền bán đất nếu thu 1 lần hoặc thu thành nhiều đợt). Diện tích đất được bán là diện tích đơn vị đã đóng tiền thuê đất cho cả thời gian thuê là 50 năm.  Giá vốn bán đất được xác định như thế nào?Hướng dẫn đơn vị xuất hóa đơn và hạch toán chi tiết.
  4. Hiện tại đợn vị đang xây dựng cơ sở hạ tầng: đường, nhà ki ốt, làm hệ thống điện nước… vậy các chi phí phát sinh như tiền vật liệu, nhân công, tiền máy thi công, tiền thuê tư vấn thiết kế…đơn vị hạch toán vào đâu?
  5. Khi đã xây dựng hoàn thành xong, đơn vị cho tiểu thương thuê để kinh doanh thì hạch toán và xuất hóa đơn như thế nào ? ( nếu tiểu thương trả tiền thuê từng năm hoặc trả 1 lần cho cả thời gian thuê)? Giá trị tài sản sau khi hoàn thành được ghi nhận như thế nào?
  6. Đơn vị kê khai thuế theo tờ khai thuế dự án hay kê khai thuế thông thường. Thuế suất thuế TNDN của bán và cho thuê là doanh doanh phải nộp là 20% phải không ?. Doanh thu và chi phí đơn vị phải hạch toán riêng phải không?

Với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn, Luật Việt An xin tư vấn như sau:

Bạn Căn cứ Thông tư 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp để hạch toán tài khoản

  1. Biên bản bàn giao ghi nhận thời điểm nào thì ghi nhận vào sổ sách kế toán của thời điểm đó

Về trích hao tài sản cố định được thực hiện theo Thông tư 45/2013/TT-BTC

Căn cứ điểm đ, khoản 2 điều 4 Thông tư 45 thì

TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).
  • Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:

  • Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
  • Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
  • Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.

Doanh nghiệp tự quyết định phương pháp trích khấu hao, thời gian trích khấu hao TSCĐ và thông báo với cơ quan thuế trực tiếp quản lý trước khi bắt đầu thực hiện. ( thời gian trích khấu hao các loại tài sản theo phụ lục I và phương pháp trích khấu hao theo phụ lục II Thông tư 45)

Như vậy, Đối với TSCĐ vô hình được hạch toán vào tài khoản 213 và hạch toán quyền sử dụng đất vào tài khoản 2131; với quyền sử dụng đất không ghi nhận là tài sản cố định vô hình thì không được hạch toán vào tài khoản trên mà phải cho vào chi phí kinh doanh và phân bổ dần.

  1. Hạch toán tiền thuê đất 1 lần

Được hạch toán vào tài khoản 242- Chi phí trả trước và phân bổ trong 50 năm

Bên Nợ: Các khoản chi phí trả trước phát sinh trong kỳ.

Bên Có: Các khoản chi phí trả trước đã tính vào chi phí SXKD trong kỳ.

Số dư bên Nợ: Các khoản chi phí trả trước chưa tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.

Nợ TK 242 – Chi phí trả trước

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112,…

  1. Về chuyển nhượng lại đối với đất trả tiền thuê 1 lần

Theo điều 174 Luật đất đai năm 2013:

Điu 174. Quyn và nghĩa v ca t chc được Nhà nước giao đất có thu tin s dng đất, cho thuê đất thu tin thuê đất mt ln cho c thi gian thuê

  1. T chc kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tin s dng đất, cho thuê đất thu tin thuê đất mt ln cho c thi gian thuê có quyn và nghĩa v chung quy định ti Điu 166 và Điu 170 ca Lut này.
  2. T chc kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tin s dng đất, cho thuê đất thu tin thuê đất mt ln cho c thi gian thuê ngoài quyn và nghĩa v quy định ti khon 1 Điu này còn có các quyn sau đây:
  3. a) Chuyn nhượng quyn s dng đất, tài sn thuc s hu ca mình gn lin vi đất;
  4. b) Cho thuê quyn s dng đất, tài sn thuc s hu ca mình gn lin vi đất đối vi trường hp được Nhà nước giao đất có thu tin s dng đất; cho thuê li quyn s dng đất, tài sn thuc s hu ca mình gn lin vi đất đối vi trường hp được Nhà nước cho thuê đất thu tin thuê đất mt ln cho c thi gian thuê;

…”

Theo đó, tổ chức được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS – giá vốn chuyển nhượng- chi phí liên quan

Giá vốn chuyển nhượng là số tiền cho thuê đất thực nộp

Chi phí liên quan

  • Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
  • Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
  • Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
  • Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
  • Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thuế suất TNDN từ chuyển nhượng BĐS là 20%

Trân trọng!

CÔNG TY LUẬT - ĐẠI DIỆN SỞ HỮU TRÍ TUỆ Việt An

Luật sư: Đỗ Thị Thu Hà

Văn phòng tại Hà Nội

Mobile: 0979 05 77 68

Mobile: 0977 86 08 08

Email: info@luatvietan.vn

Yahoo Online

Yahoo Online

Hotline: 0933 11 33 66
Mr Dong

Văn phòng tại TP Hồ Chí Minh

Mobile: 0913 38 07 50

Mobile: 0975 58 79 58

Email: saigon@luatvietan.vn

Yahoo Online

Skype Online

Tư vấn pháp luật Doanh nghiệp

Tư vấn lấy tiền thuế thu nhập cá nhân mà công ty đang giữ

Luật Việt An xin trả lời như sau: Bạn có thể yêu cầu công ty hoàn thuế cho mình dựa vào các căn cứ như sau: Thứ nhất, Căn cứ vào Điều 23 Thông tư Số...

Thành lập công ty du lịch 1 thành viên

Theo những thông tin bạn trao đổi, Luật Việt An xin tư vấn sơ bộ cho bạn như sau: Căn cứ pháp lý: Luật doanh nghiệp 2014; Luật du lịch 2017; Nghị định...

Tư vấn Thủ tục thay đổi địa chỉ doanh nghiệp

Theo những thông tin bạn trao đổi, Luật Việt An xin tư vấn sơ bộ cho bạn như sau: Cơ sở pháp lý: Luật doanh nghiệp năm 2014; Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng...
Công ty tư vấn luật - Đại diện sở hữu trí tuệ Việt An

Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số: 01010266/TP/ĐKHĐ, cấp lần đầu ngày 23/10/2007 tại Sở Tư pháp Thành phố Hà Nội.

Giấy đăng ký hoạt động của Chi Nhánh Luật Việt An tại TP Hồ Chí Minh

Đại diện bởi: Bà Đỗ Thị Thu Hà (Giám đốc Công ty)

Mã số thuế: 0102392370