Tư vấn hạch toán kế toán

Với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn, Luật Việt An xin tư vấn như sau:

Bạn Căn cứ Thông tư 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp để hạch toán tài khoản

1. Biên bản bàn giao ghi nhận thời điểm nào thì ghi nhận vào sổ sách kế toán của thời điểm đó

Về trích hao tài sản cố định được thực hiện theo Thông tư 45/2013/TT-BTC

Căn cứ điểm đ, khoản 2 điều 4 Thông tư 45 thì

TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:

• Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).
• Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:

• Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
• Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
• Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.

Doanh nghiệp tự quyết định phương pháp trích khấu hao, thời gian trích khấu hao TSCĐ và thông báo với cơ quan thuế trực tiếp quản lý trước khi bắt đầu thực hiện. ( thời gian trích khấu hao các loại tài sản theo phụ lục I và phương pháp trích khấu hao theo phụ lục II Thông tư 45)

Như vậy, Đối với TSCĐ vô hình được hạch toán vào tài khoản 213 và hạch toán quyền sử dụng đất vào tài khoản 2131; với quyền sử dụng đất không ghi nhận là tài sản cố định vô hình thì không được hạch toán vào tài khoản trên mà phải cho vào chi phí kinh doanh và phân bổ dần.

2. Hạch toán tiền thuê đất 1 lần

Được hạch toán vào tài khoản 242- Chi phí trả trước và phân bổ trong 50 năm

Bên Nợ: Các khoản chi phí trả trước phát sinh trong kỳ.

Bên Có: Các khoản chi phí trả trước đã tính vào chi phí SXKD trong kỳ.

Số dư bên Nợ: Các khoản chi phí trả trước chưa tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.

Nợ TK 242 – Chi phí trả trước

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112,…

3. Về chuyển nhượng lại đối với đất trả tiền thuê 1 lần

Theo điều 174 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
3. a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
4. b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

…”

Theo đó, tổ chức được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS – giá vốn chuyển nhượng- chi phí liên quan

Giá vốn chuyển nhượng là số tiền cho thuê đất thực nộp

Chi phí liên quan

• Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
• Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
• Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
• Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
• Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thuế suất TNDN từ chuyển nhượng BĐS là 20%

Trân trọng!