Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Từ nhu cầu kinh doanh trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng các dự án. Việc chuyển nhượng dự án có thể không gắn với việc chấm dứt hoặc dẫn đến chấm dứt hoạt động của doanh nghiệp. Mỗi hình thức chuyển nhượng dự án sẽ phải tuân thủ điều kiện và thủ tục khác nhau. Trong đó, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được nhiều doanh nghiệp quan tâm tuy nhiên các doanh nghiệp còn mơ hồ trong việc làm hợp đồng chuyển nhượng. Để giải đáp thắc mắc của quý khách hàng, Luật Việt An xin đưa ra bài viết soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản sau đây.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025)
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có thể hiểu là thỏa thuận pháp lý giữa bên chuyển nhượng (chủ đầu tư dự án) và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển nhượng, chuyển giao dự án theo các điều kiện chuyển nhượng tùy thuộc vào từng loại dự án chuyển nhượng.

Căn cứ theo khoản 1, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải tuân theo các điều kiện sau:

• Thứ nhất, dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
• Thứ hai, dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
• Thứ ba, dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
• Thứ tư, quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền;…
• Thứ năm dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;….
• Thứ sáu, trường hợp dự án đang thế chấp thì phải thực hiện giải chấp;
• Thứ bảy, dự án còn trong thời hạn thực hiện;
• Thứ tám, đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản được xây dựng căn cứ theo Mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các điều khoản cơ bản cần có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Thông tin các bên

• Tên doanh nghiệp; Địa chỉ
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số
• Người đại diện theo pháp luật
• Điện thoại; Fax; Email
• Tài khoản; Tại Ngân hàng
• Mã số thuế

Thông tin về dự án

• Đặc điểm của thuở đất
• Các chỉ tiêu về xây dựng của thuở đất

Điều khoản thông tin chi tiết về kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án

• Về giải phóng mặt bằng
• Về xây dựng hạ tầng kỹ thuật
• Về xây dựng công trình
• Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng
• Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng

Lưu ý: Bên chuyển nhượng phải cam kết về thông tin kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án

Điều khoản về giá chuyển nhượng và phương thức thời hạn thanh toán

Hai bên thỏa thuận và đề ra mức giá chuyển nhượng điền vào hợp đồng. Giá chuyển nhượng này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT (nếu Bên chuyển nhượng thuộc diện phải nộp thuế VAT) và không bao gồm các khoản:

• Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng. Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí này do Bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thanh toán;
• Kinh phí quản lý vận hành hàng tháng (nếu có). Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận tại hợp đồng này;
• Đồng thời, cũng cần nêu rõ về việc hai bên phải thống nhất kể từ ngày bàn giao quyền sử dụng đất và trong suốt thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng thì Bên nhận chuyển nhượng phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành, thanh toán kinh phí quản lý vận hành và các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích như: khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp, cho nhà cung cấp dịch vụ.

Đối với phương thức thanh toán quy định thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua tài khoản qua ngân hàng, đồng thời cũng quy định về thời hạn thanh toán. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận (nếu có).

Bàn giao quyền sử dụng đất

Hợp đồng quy định các nội dung về bàn giao quyền sử dụng đất như sau:

• Việc bàn giao quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành biên bản, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.
• Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:
• Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật);
• Bản sao các các giấy tờ khác theo thỏa thuận
• Bàn giao trên thực địa: các bên thỏa thuận về thời điểm, trình tự, thủ tục bàn giao đất trên thực địa.
• Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng: Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước.

Hợp đồng quy định các nội dung về đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung:

• Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai (trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án), trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Trong thời hạn ngày mà hai bên đã thỏa thuận kể từ ngày hợp đồng được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều khoản về nộp thuế, phí, lệ phí

Hai bên quy định về trách nhiệm nộp thuế cũng như trách nhiệm nộp phí, lệ phí theo quy định pháp luật. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì cũng phải nêu rõ trong hợp đồng.

Điều khoản về Thời hạn bàn giao và nhận dự án (hoặc phần dự án)

Hai bên quy định về cách thức bàn giao có thể chọn bàn giao trên hồ sơ và bàn giao trên thực địa tùy vào các bên thỏa thuận. Các nội dung về bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng và thời điểm bàn giao cũng phải ghi trong hợp đồng và do các bên thỏa thuận. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì cũng phải nêu rõ trong hợp đồng.

Điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của 2 bên có tính tương đồng với nhau. Các bên có thể đối chiếu và quy định quyền của Bên chuyển nhượng bao gồm:

• Bên chuyển nhượng có các quyền theo Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản;
• Yêu cầu thanh toán tiền, nhận đất theo đúng thời hạn, bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

Quy định nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng bao gồm:

• Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản)
• Cung cấp thông tin đầy đủ về quyền sử dụng đất, chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Điều khoản về cam kết của hai bên

Trong hợp đồng cần quy định rõ về cam kết của hai bên, gồm:

• Cam kết về đối tượng hợp đồng quyền sử dụng đất không thuộc diện cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, được tạo lập theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế và các bản vẽ được duyệt đã cung cấp cho Bên nhận chuyển nhượng;
• Cam kết cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Tình tự nguyện của các bên khi tham gia ký kết.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng và sự kiện bất khả kháng

Hợp đồng cần quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng bao gồm:

• Các điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;
• Trách nhiệm thông báo;
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp có sự kiện bất khả khắng.

Việc xử lý hậu quả do chấm dứt hợp đồng phải do hai bên thỏa thuận cụ thể. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì cũng phải nêu rõ trong hợp đồng.

Các trường hợp có thể coi là sự kiện bất khả kháng có thể quy định gồm:

• Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
• Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
• Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế.

Lưu ý: trong trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả kháng.

Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt.

Dịch vụ soạn thảo chuyển nhượng dự án bất động sản

• Tư vấn tình trạng pháp lý và định giá dự án chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng;
• Đánh giá tiềm năng của việc chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng;
• Tư vấn giảm thiểu rủi ro các vấn đề pháp lý khi thực hiện chuyển nhượng;
• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản;
• Rà soát hợp đồng chuyển nhượng do Khách hàng cung cấp;
• Đại diện Khách hàng tham gia đàm phán hợp đồng chuyển nhượng;
• Tham gia đàm phán hợp đồng chuyển nhượng với vai trò là bên thứ ba nhằm đảm bảo nội dung thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật;
• Điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với kết quả đàm phán;
• Tư vấn/đại diện Khách hàng thực hiện các thủ tục liên quan để hoàn thành việc chuyển nhượng dự án;
• Tư vấn /đại diện Khách hàng khiếu nại, khởi kiện khi quyền lợi bị xâm phạm.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, xin vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.