Trách nhiệm pháp lý khi xây dựng ảnh hưởng đến nhà liền kề

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và quỹ đất ngày càng thu hẹp, việc xây dựng, cải tạo công trình liền kề đang diễn ra phổ biến. Tình trạng xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà liền kề như nứt tường, lún nền, hư hỏng kết cấu ngày càng gia tăng, dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp. Bài viết này của Luật Việt An sẽ phân tích các quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi xây dựng ảnh hưởng đến nhà liền kềcủa chủ đầu tư, người thi công khi xây dựng gây ảnh hưởng đến công trình lân cận, làm rõ cơ sở pháp lý và hậu quả pháp lý của những hành vi này.

Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Pháp luật Việt Nam đã quy định rõ về nghĩa vụ của chủ sở hữu và chủ thể có quyền đối với tài sản trong quá trình xây dựng công trình. Cụ thể, tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Quy định này có ý nghĩa pháp lý quan trọng, xác lập nghĩa vụ của chủ công trình phải:

• Tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng;
• Bảo đảm an toàn trong quá trình thi công;
• Không vượt quá giới hạn về độ cao, khoảng cách theo quy định của pháp luật và giấy phép xây dựng được cơ quan quản ý nhà nước cấp;
• Không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;

Nghĩa vụ này là cơ sở pháp lý đầu tiên để xác định trách nhiệm pháp lý khi xây dựng ảnh hưởng đến nhà liền kề. Việc tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng không chỉ là nghĩa vụ hành chính mà còn là nghĩa vụ dân sự, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của các chủ sở hữu bất động sản lân cận, đáp ứng tiêu chí thứ tư của nghĩa vụ đặt ra tại Điều 174.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà liền kề

Cơ sở pháp lý nghĩa vụ bồi thường

Trong quá trình xây dựng nếu chủ sở hữu không thực hiện đúng nghĩa vụ gây thiệt hại cho nhà liền kề, trách nhiệm bồi thường được quy định rõ tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.

Như vậy chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Quy định này xác lập hai chủ thể có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường:

• Chủ sở hữu, người chiếm hữu hoặc được giao quản lý, sử dụng công trình
• Người thi công xây dựng (nếu có lỗi)

Trách nhiệm bồi thường có thể là trách nhiệm đơn lẻ của chủ sở hữu hoặc là trách nhiệm liên đới giữa chủ sở hữu và người thi công, tùy thuộc vào việc xác định lỗi của người thi công trong vụ việc cụ thể.

Chẳng hạn, trong trường hợp làm nứt tường nhà hàng xóm, tức là đã xâm phạm “quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề” theo Điều 174 BLDS 2015, thì chủ sở hữu công trình đang xây dựng có trách nhiệm bồi thường theo Điều 605 BLDS 2015. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Hiện Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về mức bồi thường, do đó, các bên có thể thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường, dựa vào thiệt hại thực tế.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

Việc bồi thường thiệt hại do xây dựng gây ra cho nhà liền kề phải tuân theo nguyên tắc chung về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm việc đáp ứng đồng thời các tiêu chí sau:

• Thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai;
• Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời;
• Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Chẳng hạn, trong trường hợp xây dựng gây nứt, lún, hư hỏng nhà liền kề, “thiệt hại thực tế” thường bao gồm:

• Chi phí sửa chữa, khắc phục các hư hỏng đã xảy ra;
• Chi phí gia cố, phòng ngừa thiệt hại tiếp theo (nếu cần thiết);
• Các thiệt hại khác có liên quan trực tiếp (như chi phí thuê nhà tạm thời nếu nhà bị hư hỏng nặng không thể ở được);

Về mức bồi thường, các bên được phép thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế đã xảy ra (thường thông qua việc thuê đơn vị chuyên môn để đánh giá mức độ thiệt hại).

Chế tài hành chính đối với hành vi xây dựng gây thiệt hại cho nhà liền kề

Ngoài trách nhiệm dân sự về bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư và người thi công còn có thể phải chịu trách nhiệm hành chính khi xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà liền kề.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

… 5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

…a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

…b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

…c) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.”

Như vậy theo quy định hiện hành, mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận được quy định khác nhau tùy thuộc vào loại công trình, với mức phạt cao nhất lên đến 40 triệu đồng với các công trình nhà ở riêng lẻ, và lên đến 100 triệu đồng với các công trình lớn yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Cần lưu ý rằng, chế tài hành chính này chỉ được áp dụng trong trường hợp “các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự” và khi hành vi vi phạm “không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác“.

Biện pháp phòng ngừa và xử lý tranh chấp

Biện pháp phòng ngừa từ phía chủ đầu tư

Để tránh phát sinh trách nhiệm pháp lý, chủ đầu tư cần thực hiện các biện pháp sau:

• Thuê đơn vị tư vấn thiết kế, thi công có năng lực, kinh nghiệm
• Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về xây dựng
• Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công
• Áp dụng biện pháp thi công phù hợp, đảm bảo an toàn
• Mua bảo hiểm công trình và bảo hiểm trách nhiệm dân sự

Quy trình xử lý khi phát sinh tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp về thiệt hại do xây dựng gây ra cho nhà liền kề, quy trình xử lý thường bao gồm:

• Thỏa thuận trực tiếp giữa các bên về mức độ thiệt hại và phương thức bồi thường
• Hòa giải thông qua UBND cấp xã hoặc trung tâm hòa giải
• Khởi kiện ra Tòa án nếu không đạt được thỏa thuận
• Khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để xử lý vi phạm hành chính (nếu có)

Pháp luật Việt Nam đã xây dựng hệ thống quy định tương đối đầy đủ về trách nhiệm pháp lý khi xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà liền kề, bao gồm cả trách nhiệm dân sự về bồi thường thiệt hại và trách nhiệm hành chính. Các quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao đối với chủ đầu tư trong việc tuân thủ quy tắc xây dựng.

Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định mức độ thiệt hại, mối quan hệ nhân quả giữa hoạt động xây dựng và thiệt hại, cũng như trách nhiệm cụ thể của các bên vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, để giảm thiểu tranh chấp, các bên cần chủ động áp dụng các biện pháp phòng ngừa, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về xây dựng, và ưu tiên thỏa thuận hòa giải khi phát sinh tranh chấp.

Trên đây là thông tin pháp lý Luật Việt An gửi tới Quý khách thông qua bài viết chủ đề trách nhiệm pháp lý khi xây dựng ảnh hưởng đến nhà liền kề. Quý khách có nhu cầu tư vấn về luật xây dựng, luật dân sự, bồi thường thiệt hại, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả!