Tư vấn về lấn chiếm đất công cộng

Ngày: 25/10/2018

Căn nhà (thửa đất) gia đình tôi đang sinh sống nằm tiếp giáp giữa 02 căn nhà mặt tiền 2 bên, trước nhà tôi có 01 diện tích đất là đường hẻm nhỏ rộng khoảng 1m3 đầu hẻm và rộng ra khoảng 3m4 cuối hẻm, dài 13m dẫn vào nhà tôi (chỉ duy nhất nhà tôi sử dụng lối đi đó lâu nay). Mảnh đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của nhà nước.

Cách đây gần 20 năm 01 hộ dân (chủ cũ) tại căn nhà mặt tiền phía trước đã xây lấn chiếm trái phép 1 phần đất được cho là đất công cộng thuộc đường hẻm đó (nhà xây 2 tầng, bao gồm luôn cả phần đất lấn chiếm), diện tích đất bị xây lấn chiếm khoảng 6m2 nằm ở phía sau căn nhà mặt tiền, nhưng lại nằm chắn ngang hơn 1/2 mặt tiền của căn nhà tôi. Cho đến nay diện tích đất bị lấn chiếm vẫn chưa được hợp thửa đưa vào sổ đỏ của căn nhà đó. (ngoài sổ)

Tôi và chủ hộ có diện tích đất lấn chiếm đều là chủ mới mua nhà gần đây.

Cho phép tôi được hỏi như sau:

  1. Khi tôi làm Đơn Đề Nghị (V/v xử lý hành vi lấn chiếm đất đai) gởi đến UBND phường yêu cầu hộ dân đó tháo dỡ phần xây lấn chiếm trái phép trước đây, buột khôi phục lại hiện trạng của đất trước khi vi phạm để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi, vì khi tôi dự tính xây nhà trong thời gian đến thì hơn 1/2 mặt tiền đã bị che lấp bởi phần xây lấn chiếm đó.

– Cán bộ địa chính phường có giải thích với tôi là: Phần xây lấn chiếm của hộ dân đó đã cách đây gần 20 năm, và trong suốt thời gian đó không ai có khiếu nại khiếu kiện nên không thể áp dụng cưỡng chế, buột tháo dỡ. Giải thích như vậy của cán bộ địa chính có đúng không? Có điều luật nào nêu rõ về thời hạn xử lý vi phạm (quá hạn) và buột tháo dỡ, cưỡng chế vi phạm lấn chiếm đất đai hay không? Hiện tôi không biết làm cách nào theo quy định của pháp luật để yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp buột hộ dân đó tháo dỡ phần sai phạm đó.

  1. Khi tôi vào trang chủ của VIETANLAW thì thấy có đăng Nghị định 01/2017 NĐ-CP về luật đất đai; trong đó:

“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

  1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:
  2. b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

Với nội dung của nghị định như trên thì hộ dân đó có thể làm đơn xin hợp thửa phần diện tích đất lấn chiếm (ngoài sổ, nhưng diện tích đó đã được xây dựng tăng thêm so với giấy tờ đất trước năm 2014) mà không cần ký tứ cận? quy định có bắt buột phải có ký tứ cận hay không cần ký tứ cận khi hợp thửa đưa diện tích lấn chiếm đó vào sổ?

Nếu với nội dung của điều luật như vậy thì tôi có thể làm đơn xin hợp thửa phần diện tích đất (đường hẻm dẫn vào nhà tôi, nhưng phần diện tích đó chưa được xây dựng) và quy định có bắt buột phải ký tứ cận hay không cần ký tứ cận khi muốn hợp thửa? Nếu không cần ký tứ cận mà vẫn có thể hợp thửa được thì làm theo phương thức hay quy định nào để hợp thức hóa phần diện tích đó vào sổ?

Tôi xin gởi kèm đường link của nghị định: https://luatvietan.vn/nghi-dinh-01-2017-nd-cp-sua-doi-nghi-dinh-huong-dan-luat-dat-dai.html và đính kèm sơ đồ thửa đất của nhà tôi và phần diện tích bị lấn chiếm để quý văn phòng tham khảo.

Dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, Luật Việt An xin đưa ra những tư vấn sơ bộ về vấn đề liên quan như sau:

Căn cứ pháp lý:

  • Luật đất đai 2013.
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
  • Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Thứ nhất: Phản hồi từ cán bộ địa chính có đúng theo quy định pháp luật không?

Phần xây lấn chiếm của hộ dân đó đã cách đây gần 20 năm, và trong suốt thời gian đó không ai có khiếu nại khiếu kiện nên không thể áp dụng cưỡng chế, buột tháo dỡ” là không đúng theo quy định pháp luật.

Bởi vì thời gian chiếm hữu không có căn cứ pháp luật (trái phép) trở thành căn cứ để xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản chỉ áp dụng đối với đất do cá nhân sở hữu. Đối với đất công cộng (thuộc quyền sử dụng của nhà nước) việc áp dụng thời gian lấn chiếm sử dụng không có ý nghĩa.

Rõ ràng, hiện nay ở Hà Nội đã không còn đất vô chủ nữa, phần đất dùng để làm ngõ đi được coi là đất sử dụng công cộng thuộc quyền sở hữu, quản lý của nhà nước (đất công). Đối với lấn chiếm đất công, thì dù là lấn chiếm bao lâu, lấn chiếm công khai trong thời gian dài mà không có khiếu nại cũng không thể trở thành căn cứ xác lập quyền sở hữu được (khác với bất động sản không phải của nhà nước thì công khai chiếm hữu 30 năm, không có tranh chấp là căn cứ xác lập chủ đất). Khi nhà nước có yêu cầu, việc lấn chiếm cần phải dừng lại, trả lại phần đất lấn chiếm cho nhà nước.

Do đó, khách hàng hoàn toàn có quyền gửi khiếu nại đến UNBD phường yêu cầu chủ đất số 102 buộc họ dừng lại hành vi xâm chiếm, trả lại phần đất lấn chiếm về hiện trạng ban đầu.

Thứ hai, theo điều 2, khoản 20, “sửa đổi điều 24a”, Nghị định 01/2017 NĐ-CP thì mà khách hàng thắc mắc như sau:

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này”

Theo điều luật này, tiếp tục dẫn đến điều 22 của nghị định 43/2014/NĐ-CP thì ngay tại khoản 1, điều 22 đã nêu rõ như sau:

Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.”

Rõ ràng, đường lấn chiếm là công trình công cộng, phục vụ cho việc đi lại của người dân, chủ hộ số 102 biết rõ mà vẫn lấn chiếm, theo đó nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất lấn chiếm mà sẽ yêu cầu hộ dân lấn chiếm trả lại đất công cộng về hiện trạng ban đầu.

Chính sách của nhà nươc đối với đất công là khá cứng rắn và chặt chẽ, về nguyên tắc đối với đất công trừ khi được nhà nước giao đất thì mọi hành vi lấn chiếm đất công đều bị cấm, có thể bị phạt hành chính và thời gian lấn chiếm bao lâu cũng không trở thành căn cứ để xác lập quyền sở hữu.

Do đó, khách hàng không thể xin hợp thửa phần đất công cộng của nhà nước vào phần đất gia đình đang sở hữu.

Nếu có bất kỳ khó khăn nào liên quan khách hàng vui lòng liên hệ cho Công ty Luật Việt An để được tư vấn cụ thể hơn.

CÔNG TY LUẬT - ĐẠI DIỆN SỞ HỮU TRÍ TUỆ Việt An

Luật sư: Đỗ Thị Thu Hà

Văn phòng tại Hà Nội

Mobile: 0979 05 77 68

Mobile: 0976 18 66 08

Email: info@luatvietan.vn

Yahoo Online

Mr Dong

Văn phòng tại TP. HCM

Mobile: 0966 83 66 08

Mobile: 0975 58 79 58

Email: saigon@luatvietan.vn

Skype Online

Hotline:

Vietnamese speaking: 0913 380 750 (Zalo, Viber, Whatsapp)

English speaking: (+84) 9 61 67 55 66 (Mr.Alex Thuc) (Zalo, Viber, Whatsapp)

Tư vấn pháp luật đất đai

Tư vấn về tách sổ đỏ

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Về nguyên tắc thì có hai phương án thực...

Tư vấn liên quan đến lĩnh vực chuyển nhượng đất đai

Công ty Luật Việt An xin đưa ra tư vấn sơ bộ cho khách hàng về việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài như sau: Căn cứ pháp lý: Luật đất đai...

Tư vấn tranh chấp hợp đồng dân sự

Với nội dung yêu cầu tư vấn của chú, Luật Việt An xin tư vấn như sau: Khi gửi đơn khởi kiện bạn gửi kèm kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có....
Công ty tư vấn luật - Đại diện sở hữu trí tuệ Việt An

Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số: 01010266/TP/ĐKHĐ, cấp lần đầu ngày 23/10/2007 tại Sở Tư pháp Thành phố Hà Nội.

Giấy đăng ký hoạt động của Chi Nhánh Luật Việt An tại TP Hồ Chí Minh

Đại diện bởi: Bà Đỗ Thị Thu Hà (Giám đốc Công ty)

Mã số thuế: 0102392370