Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, với những yêu cầu chặt chẽ về năng lực và chuyên môn của người hành nghề. Theo đó, việc học, thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là điều kiện bắt buộc để cá nhân, pháp nhân có thể thực hiện hoạt động môi giới bất động sản. Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về chứng chỉ này, Luật Việt An sẽ tổng hợp các nội dung pháp lý liên quan đến chứng chỉ này trong bài viết dưới đây.

Môi giới bất động sản là gì? Khái niệm và phạm vi hoạt động

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, bên môi giới bất động sản sẽ thực hiện các công việc sau:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Đặc trưng của bên môi giới bất động sản là trung gian trong hoạt động mua bán bất động sản giữa bên mua và bên bán. Do vậy, pháp luật quy định bên môi giới này không được là một bên trong quan hệ mua bán trên, mà chỉ được hưởng lợi dựa trên thù lao hoặc hoa hồng thu được từ giao dịch.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hoạt động môi giới bất động sản hiện chỉ được thực hiện thông qua doanh nghiệp. Hình thức cá nhân hoạt động độc lập không còn được pháp luật cho phép, nhằm đảm bảo chất lượng và trách nhiệm pháp lý trong lĩnh vực này.

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là gì?

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là chứng chỉ mà nhân sự cung ứng dịch vụ môi giới hiện nay buộc phải có để được kinh doanh hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản. Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định có hình thức kinh doanh môi giới bất động sản hợp pháp áp dụng từ 01/08/2024 như sau:

• Cá nhân
  • Phải có chứng chỉ hành nghề;
  • Không hành nghề độc lập;
  • Phải thuộc doanh nghiệp kinh doanh Dịch vụ sàn giao dịch BĐS/ Môi giới BĐS;
• Doanh nghiệp: Có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ hành nghề;

Như vậy, để kinh doanh môi giới bất động sản hợp pháp tại Việt Nam hiện nay buộc phải thành lập doanh nghiệp.

Tuy nhiên Luật mới cũng đã giảm bớt yêu cầu về nhân sự với công ty kinh doanh môi giới bất động sản. Theo đó, trước năm 2025, các công ty này phải có tối thiểu 02 nhân sự có chứng chỉ để được hoạt động hợp pháp. Từ năm 2025, các doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần tối thiểu 01 nhân sự có chứng chỉ hành nghề, thể hiện sự linh hoạt và điều chỉnh của pháp luật nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.

Kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tại Việt Nam

Theo quy định mới tại Nghị định 144/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản giai đoạn phân quyền phân cấp chính quyền mới từ 01/07/2025, kỳ thi cấp chứng chỉ này tại Việt Nam hiện nay quay trở lại thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng (sau một thời gian áp dụng thẩm quyền của UBND tỉnh theo Nghị định 96) với các nội dung như sau:

Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản tại Việt Nam

Cá nhân nếu muốn được cấp chứng chỉ cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần phải đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể sau đây:

• Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;
• Phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
• Đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản.

Để được đủ điều kiện dự thi sát hạch, thí sinh dự thi còn cần phải:

• Không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;
• Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định được trình bày dưới đây.

Hồ sơ thủ tục dự thi chứng chỉ môi giới bất động sản

Thủ tục cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Hướng dẫn chi tiết năm 2025 tại Việt Nam

Bước 1: Nộp đơn đăng ký dự thi và tham dự kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

• Trước mỗi kỳ thi, thí sinh nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ đăng ký dự thi theo quy định (01 bộ lưu tại đơn vị tổ chức kỳ thi, 01 bộ gửi về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ).
• Cơ quan tiếp nhận: Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chủ trì tổ chức.

Bước 2: Tổ chức kỳ thi sát hạch

Nội dung thi sát hạch sẽ bao gồm 2 khối kiến thức:

• Khối kiến thức cơ sở (thi viết/ trắc nghiệm): liên quan đến pháp luật áp dụng, kiến thức thực tiễn thị trường, đầu tư, phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản.
• Khối kiến thức chuyên môn (thi viết/ trắc nghiệm): những kiến thức liên quan đến kỹ năng hành nghề dịch vụ môi giới bất động sản.

Ngôn ngữ thi: tiếng Việt (thí sinh nước ngoài được sử dụng phiên dịch)

Lưu ý với thí sinh có chứng chỉ nước ngoài

Đối với thí sinh có chứng chỉ môi giới bất động sản do nước ngoài cấp còn hiệu lực hoặc trường hợp xin cấp lại chứng chỉ do chứng chỉ cũ hết hạn thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần kiến thức chuyên môn.

Bước 3: Phê duyệt và công bố kết quả thi

Bài thi đạt yêu cầu là bài thi có kết quả như sau:

• Bài thi phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100);
• Bài thi phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).

Kết quả thi được thông báo tại đơn vị tổ chức kỳ thi và trên trang thông tin của Sở Xây dựng có thẩm quyền.

Đơn phúc khảo: Trong thời gian 10 ngày kể từ khi thông báo kết quả.

Thi lại: Trong thời gian 20 ngày kể từ khi thông báo kết quả thi, đơn vị tổ chức kỳ thi tổ chức thi lại cho những thí sinh có bài thi không đạt yêu cầu. Thí sinh thi không đạt yêu cầu phần nào thì thi lại phần đó. Mỗi kỳ thi chỉ tổ chức thi lại 1 lần, thí sinh không phải nộp kinh phí thi lại.

Bước 4: Cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Chủ tịch Hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở Xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi;
• Trên cơ sở báo cáo của Chủ tịch Hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch Hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ;
• Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của các cá nhân đó về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ.
• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ;

Lệ phí cấp Chứng chỉ môi giới bất động sản

Khác với quy định trước đây, UBND tỉnh thành phố từng địa phương sẽ ban hành các mức lệ phí khác nhau thì hiện nay, theo quy định mới ban hành tại Thông tư 109/2025/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 20/11/2025, mức thu lệ phí cấp Chứng chỉ được quy định như sau:

• Cấp mới Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 000 đồng/Chứng chỉ.
• Cấp lại Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 000 đồng/Chứng chỉ.

Lưu ý: Trường hợp cấp lại Chứng chỉ hành nghề do lỗi của cơ quan nhà nước hoặc do thay đổi địa giới đơn vị hành chính theo quy định của cấp có thẩm quyền thì không phải nộp lệ phí cấp lại.

Hình thức trả chứng chỉ:

• Chứng chỉ được trả cho cá nhân tại Sở Xây dựng hoặc đơn vị tổ chức kỳ thi.
• Trường hợp người có chứng chỉ không đến nhận trực tiếp thì được gửi theo đường bưu điện.

Thời hạn chứng chỉ: 05 năm kể từ ngày được cấp.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bị thu hồi Chứng chỉ trường hợp nào?

Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:

• Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
• Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
• Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
• Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
• Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;

Một số câu hỏi liên quan (FAQ)

Có thể cấp lại chứng chỉ cho cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không?

Có, nếu Quý khách thuộc trường hợp:

• Đã được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác;
• Người có chứng chỉ hết hạn, hoặc gần hết hạn có nhu cầu cấp lại;

Theo quy định mới, cá nhân có thể cấp lại chứng chỉ nhiều lần.

Chứng chỉ hành nghề môi giới hết hạn thì phải làm thế nào?

Người có chứng chỉ hết hạn, hoặc gần hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì cần thực hiện cấp lại và phải thi sát hạch theo quy trình lại từ đầu, tuy nhiên chỉ phải thi khối kiến thức cơ sở mà không cần thi khối kiến thức chuyên môn liên quan đến nghiệp vụ hành nghề.

Chứng chỉ của bên môi giới bị tẩy xóa, sửa chữa bị phạt bao nhiêu tiền?

Tùy thuộc vào nội dung tẩy xóa, sửa chữa, nếu nội dung này làm sai lệch nội dung chứng chỉ ban đầu được cấp, người sử dụng chứng chỉ để hành nghề sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định.

Cũng theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề làm sai lệch nội dung chứng chỉ có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng. Ngoài ra, người đó còn phải khắc phục hậu quả bằng cách buộc phải nộp lại chứng chỉ hành nghề bị tẩy xóa, sửa chữa cho cơ quan có thẩm quyền đã cấp chứng chỉ hành nghề. Theo đó, muốn tiếp tục hành nghề môi giới bất động sản, người đó phải làm thủ tục cấp mới chứng chỉ từ đầu.

Tôi có thể cho thuê chứng chỉ hành nghề khi không hoạt động môi giới BĐS không?

Không. Trường hợp Quý khách thực hiện hành vi cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản, Quý khách có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng, và bị tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 03 tháng đến 06 tháng.

Quý khách có nhu cầu tư vấn về pháp luật dân sự, pháp luật bất động sản, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ hiệu quả nhất.