Quy định về trả tiền thuê đất

Luật Đất đai số 31/2024/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Trong đó có nhiều quy định mới đã được sửa đổi bổ sung nhằm phù hợp với quan hệ đất đai. Một trong số đó là quy định pháp luật về trả tiền thuê đất. Sau đây, Luật Việt An sẽ cung cấp thông tin cho khách hàng quy định về trả tiền thuê đất.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025);
• Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP.

Thuê đất là gì?

Hiện nay, theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thuê đất (hay còn gọi là Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất/Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã xác định chủ thể có thẩm quyền quyết định cho thuê đất là cơ quan nhà nước, đồng thời loại bỏ việc xác định Nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Các hình thức cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Thuê đất trả tiền một lần

Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, nhà nước chỉ cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong một số trường hợp đặc biệt nhằm mục đích xã hội, cụ thể:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thuê đất trả tiền hàng năm

• Không thuộc 03 trường hợp thuê đất trả tiền một lần ở trên;
• Các trường hợp thuê đất trả tiền một lần mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
• Đơn vị sự nghiệp công lập khi được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Quy định này được đưa ra nhằm thực hiện việc chuyển tiếp các quy định đối với trả tiền thuê đất khi Luật mới năm 2024 được ban hành. Theo Điều 30 Luật Đất đai 2024, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất được quy định như sau:

• Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Luật Đất đai 2024 thì được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.
• Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
• Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 về trả tiền thuê đất

Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức trả tiền thuê đất tại Điều 56, theo đó chia thành hai trường hợp: (i) cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần; (ii) cho thuê đất thu tiền hằng năm.

So sánh quy định về trả tiền thuê đất, có thể nhận thấy Luật Đất đai 2024 có những điểm mới như sau:

• Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là hạn chế thuê đất trả tiền một lần, cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm. Ngoài các loại đất để thực hiện dự án thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất KCN, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong KCN (có tính thương mại không cao) thì chỉ cho phép đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng mới được thuê đất trả tiền một lần.
• Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 cho phép thuê đất trả tiền một lần được lựa chọn thuê đất trả tiền hàng năm, không có chiều ngược lại. Quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai.
• Nhằm mục đích thương mại hóa quyền sử dụng đất, khai thác tối ưu lợi thế từ nguồn tài nguyên này, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được lựa chọn chuyển sang hình thức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ.

Ưu điểm và nhược điểm của các hình thức thuê đất

Lưu ý cho nhà đầu tư

• Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
• Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất mà đã lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (trước 1/1/2025) thì tiếp tục sử dụng đất theo hình thức thuê đất đã lựa chọn trong thời hạn sử dụng đất còn lại.

Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của Luật Việt An

• Tư vấn khách hàng lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp;
• Tư vấn điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ đối với các hình thức trả tiền thuê đất;
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính khi thuê đất, sử dụng đất;
• Tư vấn liên quan đến chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Soạn thảo các văn bản, giao dịch và hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất
• Tư vấn về trình tự và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng, đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại Tòa án và cơ quan hành chính.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về quy định về trả tiền thuê đất. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!

Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ.