Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

Hiện nay hầu hết mọi giao dịch trên thực tế đều được các chủ thể tham gia xác lập trên cơ sở hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng được sử dụng phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc xây dựng, soạn thảo hợp đồng theo quy định của pháp luật. Để giải đáp thắc mắc của quý khách hàng, Công ty Luật Việt An xin đưa ra bài viết soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất sau đây.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Nhà ở năm 2014.

Nhà đất là gì?

Nhà đất là một thuật ngữ thông dụng bao gồm đất đai và nhà ở riêgn lẻ gắn liền với đất. Nhà ở riêng lẻ được xây dựng dựa trên một mảnh đất riêng biệt, thuộc vào quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.

Quy định điều chỉnh nhà ở riêng lẻ có nhiều điểm khác biệt với sở hữu nhà chung cư – tòa nhà có nhiều tầng trở lên, có nhiều căn hộ cùng với lối đi, cầu thang chung có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung cùng với hệ thống công trình tiện ích, hạ tầng, phục vụ chung cho cá nhân, tổ chức.

Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng mua bán nhà đất là sự thoả thuận giữa các bên trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong mua bán nhà đất, bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực trừ khi có quy định khác tại Luật Nhà ở 2014. Thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được xác định là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Đặc trưng nổi bật nhất của hợp đồng mua bán nhà đất là đây là loại hợp đồng vừa có các điều khoản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa thực hiện mua bán nhà ở gắn liền với đất.

Điều kiện mua bán nhà đất

Để thực hiện việc mua bán nhà đất, các bên tham gia phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp luật quy định khác;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đất đai và phải tuân thủ các điều khoản khác được quy định tại Luật Đất đai và các luật khác có liên quan.

Điều kiện mua bán nhà

Điều kiện căn nhà mua bán (Điều 118 Luật Nhà ở):

• Có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của các bên (Điều 119 Luật Nhà ở):

• Bên bán: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tổ chức phải có tư cách pháp nhân.
• Bên mua: nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Các nội dung cần phải có trong soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

Để hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị pháp lý, khi soạn thảo hợp đồng cần phải có một số nội dung bắt buộc theo, cụ thể:

Các nội dung cơ bản

• Thời gian, địa điểm xác lập hợp đồng;
• Thông tin bên bán và bên mua: họ và tên, địa chỉ, CCCD/CMND, số điện thoại,… Việc xác định chủ thể hợp đồng giúp xác định đối tượng của hợp đồng, từ đó xác định quyền và trách nhiệm cơ bản của chủ thể. Một hợp đồng chỉ được xác lập khi có từ hai bên tham gia thỏa thuận và xác lập. Do đó, nội dung về chủ thể của hợp đồng là cơ bản và bắt buộc phải có.

Thông tin đối tượng của hợp đồng

• Thông tin về thửa đất: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất.
• Thông tin nhà ở riêng lẻ được chuyển nhượng: địa chỉ, diện tích, kết cấu, số tầng, cấp nhà ở.

Giá và phương thức thanh toán

• Giá cả: nêu rõ căn cứ xác định, tuỳ thuộc vào điều kiện, thực trạng từng nhà đất cụ thể mà giá cả được đưa ra phù hợp.
• Phương thức thanh toán: các bên trong hợp đồng có thể tùy chọn phương thức thanh toán phù hợp như: trả tiền mặt, chuyển khaonr ngân hàng, nhờ thu,… Việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

• Quyền của bên bán: bên bán có quyền nhận tiền chuyển nhượng theo đúng số tiền và hạn thanh toán do hai bên thỏa thuận.
• Nghĩa vụ của bên bán: bên bán có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu trong hợp đồng cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua ngay sau khi ký hợp đồng để bên mua thực hiện thủ tục đăng ký biến động (thủ tục sang tên); Nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu các bên thỏa thuận bên bán nộp ).

Quyền và nghĩa vụ của bên mua:

• Quyền của bên mua: nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại hợp đồng cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ bên bán.
• Nghĩa vụ của bên mua: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên bán; Thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; Nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các khoản phí khác theo quy định của pháp luật. Bên mua chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận bên mua nộp thay).

Nghĩa vụ thuế, tài chính

Chuyển nhượng nhà đất thường gắn liền với các nghĩa vụ nộp thuế nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế TNCN, thuế trước bạ. Tại thời điểm chuyển nhượng, có thể các nghĩa vụ này chưa được thực hiện, các bên cần quy định rõ trong hợp đồng về nghĩa vụ trả của các bên. Trường hợp không liệt kê đủ rất dễ phát sinh tranh chấp, do vậy cần sự tư vấn của luật sư chuyên môn để giảm thiểu tối đa rủi ro tài chính khi thực hiện chuyển nhượng.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng:

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Cam kết của các bên

Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung nêu trong hợp đồng, cam kết về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã nêu trong hợp đồng.

Hiệu lực của hợp đồng

Do hợp đồng có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất nên theo quy định của Luật Đất đai, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để được công nhận hiệu lực hợp pháp về mặt hình thức. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực.

Đồng thời hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng.

Dịch vụ về soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất của Công ty Luật Việt An

• Tư vấn về các điều khoản trong soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất;
• Tư vấn về đăng ký chuyển nhượng nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền sau soạn thảo hợp đồng.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.