Chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này Luật Việt An muốn giới thiệu tới quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Bao gồm chuyển nhượng dự án bất động sản thương mại,dịch vụ, dự án bất động sản về sản xuất trong khu công nghiệp và chuyển nhượng dự án bất động sản ngoài khu công nghiệp. Theo quy định pháp lý của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, thì doanh nghiệp khi đang sở hữu dự án bất động sản muốn chuyển nhượng có thể thực hiện theo  một trong hai cách như sau:

Chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp đang sở hữu bất động sản

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực để thực hiện dự án hoặc muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án gặp phải khó khăn, vướng mắc về mặt thủ tục sẽ chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp sở hữu dự án mà không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, rút ngắn được thời gian thực hiện.

Ưu điểm việc chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp

• Không có điều kiện ràng buộc đặc biệt, không cần xác định hạng mục dự án đã thực hiện đến đâu.
• Không bị chi phí các quy định điều kiện khi chuyển nhượng dự án bất động sản theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp đơn giản, tránh được nhiều thủ tục pháp lý phức tạp.
• Bên chuyển nhượng chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp/ thuế thu nhập cá nhân của bên chuyển nhượng phát sinh từ chuyển nhượng vốn góp/cổ phần.
• Hiện nay, với làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) diễn ra ngày càng sôi động và mạnh mẽ như hiện nay, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các doanh nghiệp tại Việt Nam đang nắm giữ các quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai thác các khu đất có tiềm năng phát triển thành các dự án bất động sản nhà ở, thương mại, nhà xưởng để thực hiện các thương vụ thâu tóm;

Nhược điểm việc chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp

• Bên nhận chuyển nhượng ần xem xét và đánh giá kỹ hoạt động tài chính, thuế, kế toán và các vấn đề pháp lý của doanh nghiệp đang tồn tại từ trước để tránh phát sinh rủi ro sau khi tiếp quản công ty.

Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp

Theo đó để chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thực chuyển nhượng vốn góp công ty các bên cần thực hiện theo các bước như sau:

• Bước 1: Ký kết Hợp đồng/Thỏa thuận chuyển nhượng vốn góp/cổ phần giữa thành viên/cổ đông của Công ty A và Công ty B;
• Bước 2: Thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: chuyển giao quyền quản trị và các nội dung thay đổi khác;
• Bước 3: Tiến hành bàn giao cơ sở vật chất, hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính kế toán, nhân sự và các nội dung liên quan đến dự án đầu tư.
• Bước 4: Tiến hành đăng ký biến động đất đai nếu có thay đổi tên doanh nghiệp;
• Bước 5: Thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu kinh doanh các ngành nghề khác với ban đầu của dự án đã được cấp phép.

Chuyển nhượng dự án bất động sản trực tiếp

Tức chuyển nhượng dự án bất động sản trực tiếp là chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không gắn liền chuyển nhượng vốn của pháp nhân sở hữu dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Điều này giúp nhà đầu tư chủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợp với hiện trạng của tổ chức mình; đồng thời cũng tạo thuận lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
• Không làm thay đổi nội dung của dự án;
• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Ngoài ra, để một dự án bất động sản được phép chuyển nhượng thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện của dự án bất động sản:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Điều kiện đối với chủ thể:

• Chủ đầu tư chuyển nhượng: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
• Thủ tướng Chính phủ: đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản:

Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;

Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết;

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án;

Lưu ý: Với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; sau đó, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
• Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phạt vi phạm hợp đồng;
• Giải quyết tranh chấp;
• Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

• Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định.
• Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Trên thực tế, một số dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Các doanh nghiệp có nhu cầu tư vấn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng và các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để biết thêm chi tiết!